PODSUMOWANIE ROKU 2007 NA RYNKU KREDYTÓW HIPOTECZNYCH

W powyższej tabeli przedstawiamy oprocentowanie przykładowego kredytu mieszkaniowego w największych bankach na rynku. Analizujemy przypadek zakupu mieszkania wartego 400 tys. zł w całości za kredyt. Jak widać w czwartym kwartale wzrosły zarówno ceny kredytów we frankach szwajcarskich jak i złotówkach. Od początku roku kredyty w złotych podrożały aż o 1,29 pkt. proc., zaś we frankach o 0,76 pkt. proc. W przypadku wspomnianego powyżej kredytu taki wzrost oprocentowania przekłada się na wzrost miesięcznej raty o 334 zł dla złotówek i 175 zł dla franków.
Jest to wynikiem ciągłego wzrostu oficjalnych stóp procentowych zarówno w Polsce, jak i Szwajcarii. Od stycznia 2007 podstawowa stopa NBP była podnoszona 4 razy i zrosła z 4 na 5 proc., w tym samym czasie w Szwajcarii miały miejsce 3 podwyżki (podstawowa stopa wzrosła z 2 proc. na 2,75 proc.).

Ponieważ kredyty opierają się jednak na stopach rynkowych, a nie oficjalnych, to podwyżki stóp NBP mają pośredni wpływ na wzrost ceny kredytu. Często zdarza się tak, że stopy rynkowe rosną już w wyniku samej zapowiedzi podwyżki. W dłuższej perspektywie jednak wzrosty stóp oficjalnych i rynkowych są ze sobą ściśle powiązane. Trzeba pamiętać, że banki aktualizują swoje oprocentowanie z opóźnieniem. W niektórych bankach opóźnienie w zmianie oprocentowanie wynosi 3 miesiące, w innych jest jeszcze dłuższe. Zatem kredytobiorcy nie odczują tego od razu, a dopiero za jakiś czas.
Obecna seria podwyżek stóp procentowych w Polsce prowadzi do ponownego zwiększenia atrakcyjności kredytów zaciąganych we frankach szwajcarskich. Duże podwyżki stóp w Szwajcarii dokonane w zeszłym i na początku tego roku spowodowały bowiem znaczne zmniejszenie, na niekorzyść szwajcarskiej waluty, różnicy w oprocentowaniu kredytów złotowych i frankowych. Teraz w wyniku podwyżek stóp w Polsce różnica ta ponownie rośnie. Większość analityków spodziewa się następnej podwyżki stóp procentowych w Polsce już pod koniec stycznia.

CO ZMIENI SIĘ NA RYNKU KREDYTÓW HIPOTECZNYCH W 2008 ROKU

Czy kredyty hipoteczne jeszcze zdrożeją? – to pytanie zadaje sobie dziś większość osób, które jeszcze kredytów nie mają. Atmosferę podgrzała październikowa konferencja prezesa PKO Banku Polskiego, na której zapowiedział, że ceny kredytów w jego banku wzrosną. I nie chodzi tu o ogólny trend wzrostowy z jakim mamy do czynienia z powodu stałego podnoszenia stóp procentowych, ale o wzrost marży, czyli wynagrodzenia banku za udzielnie kredytu. Bank motywuje swoją decyzję faktem, że coraz ciężej jest mu zbierać pieniądze w postaci depozytów klientów. Ponieważ tych pieniędzy nie wystarcza, by zaspokoić duże zapotrzebowanie na kredyty hipoteczne, bank musi pożyczać pieniądze na rynku międzybankowym, a nawet za granicą. Taki pieniądz jest droższy a co za tym idzie droższe, według banku, powinny stać się kredyty hipoteczne.
Trzeba pamiętać, że choć obecnie prawie co trzecia złotówka ze wszystkich pożyczonych przez Polaków na zakup mieszkań pochodzi właśnie z PKO, to jednak na rynku panuje ogromna konkurencja. I to zawsze mniejsze banki kreowały ceny kredytów na polskim rynku. W przeszłości były to m.in. BPH, BOŚ, Fortis Bank a obecnie np. Kredyt Bank. To dzięki nim ceny kredytów w Polsce systematycznie spadały.
Wydaje się, że ewentualne podniesienie przez PKO cen kredytu będzie właśnie na rękę mniejszym bankom, które potraktują to jako szansę na odebranie klientów gigantowi. Nie wywoła to podwyżek cen na całym rynku, tym bardziej, że inne duże banki takich podwyżek nie przewidują. Zatem nawet jeśli do podwyżki w PKO dojdzie, co przecież nie jest pewne, to nie odbije się ona na całym rynku, a jedynie na jego niewielkim wycinku.
Warte podkreślenia jest również to, że nawet gdyby do podwyżki marży doszło, to będzie ona dotyczyła tylko nowych klientów banków. Osoby, które wcześniej zaciągnęły kredyty, wysokość marży mają zapisaną w umowach kredytowych, co uniemożliwia bankowi ich zmianę. Ich podwyżki nie będą dotyczyć.

Najbliższy rok zapowiada się lepiej dla osób zadłużonych we frankach, niż dla tych, które posiadają kredyty w złotych. Choć podwyżki stóp w Szwajcarii mogą się jeszcze zdarzać, to będą mniejsze niż w Polsce. Poza tym, wzrost rat spowodowany rosnącymi stopami niweluje umacniający się złoty. Ci, którzy wybrali franki jako walutę swojego kredytu powinni być w 2008 roku zadowoleni z dokonanego wyboru. Także osoby, które dopiero zamierzają się zadłużyć mogą z czystym sumieniem wybierać franki. Wiele osób obawia się zadłużania w szwajcarskiej walucie, gdy jej kurs wobec złotego jest bardzo niski. Boją się, że w takiej sytuacji kurs franka może tylko i wyłącznie rosnąć, co zniweluje zysk z niższego oprocentowania. Nie są to jednak obawy uzasadnione. Wielu analityków uważa, że złoty dalej będzie się umacniał wobec franka i euro. Taki stan ma trwać, aż do wprowadzania w Polsce euro, a kurs franka może dalej spadać do najniższych poziomów w historii.
Kto zatem powinien dziś wybrać kredyt w szwajcarskiej walucie? Głownie osoby, które nie obawiają się tymczasowego wzrostu miesięcznej raty kredytu. Może się bowiem zdarzyć tak, że miesięczna rata wzrośnie o kilkadziesiąt złotych i budżet domowy kredytobiorcy powinien być na to gotowy. Jednak przez większość czasu kredyt we frankach powinien przynosić oszczędności a nie straty.

Czy warto przewalutować kredyt?

Rosnąca cena kredytów hipotecznych, powoduje, że Polacy rozważają wszystkie sposoby, jakie mogłyby skutkować obniżeniem miesięcznej raty ich kredytu. Jednym z takich sposobów jest przewalutowanie kredytu. Zwyczaj jednak Polacy zmieniają waluty kredytów w nieodpowiedniej chwili i ponoszą w związku z tym spore koszty.

Lepiej przywiązać się do myśli, że kredyt zaciągnięty we frankach powinien zostać kredytem we frankach. Tak samo warto myśleć o złotówkach. Przewalutowanie powinniśmy traktować tylko jako plan ratunkowy. Każda zmiana waluty powinna być przemyślana równie mocno jak decyzja o zadłużeniu. Trzeba też wszystko dokładnie policzyć, bo w większości sytuacji przewalutowanie kredytu po prostu się nie opłaca.

Przeanalizujmy następujący przypadek: Rodzina Iksińskich pożycza 200 tys. zł we frankach szwajcarskich. Otrzymuje niewiele ponad 93 tys. franków (przy kursie 1 CHF = 2,15 zł). Rata takiego kredytu, przy oprocentowaniu 4,25 proc. rocznie, wyniesie 576 franki. Tę kwotę trzeba oddać co miesiąc w złotówkach. Po przemnożeniu przez kurs sprzedaży franka 1 CHF = 2,25 (kurs sprzedaży jest z reguły wyższy o ok. 10 groszy od kursu kupna, to tzw. spread walutowy, dodatkowy zarobek dla banku), rata wynosi 1296 zł. Po kilka miesiącach spłaty pan Iksiński czyta w prasie tekst o tym, że złotówka osłabiła się o 5 groszy z uwagi na odpływ kapitału z rynków wschodzących. Nazajutrz przypada płatność raty i wynosi ona już 1324 zł (po kursie sprzedaży 2,30 zł). To łącznie o 24 zł więcej niż na początku. Pan Iksiński postanawia zmienić walutę. Składa w banku wniosek o przewalutowanie na złotówki. Wcześniej jednak będzie najprawdopodobniej musiał wnioskować w sądzie o zmianę waluty, w której jest wpisana hipoteka (opłata min. 30 zł). Zanim waluta zostanie zmieniona bank poprosi Iksińskich o zaświadczenia o zarobkach - musi ponownie zbadać ich zdolność kredytową. Po 3 tygodniach nadchodzi dzień przeliczenia kredytu na złotówki. Zadłużenia, jakie Iksińscy mają do spłaty, zostanie przeliczone na naszą walutę po kursie sprzedaży. Jeśli było to np. 91 500 franków (bo w międzyczasie spłacili kilka rat) wówczas po przeliczeniu okaże się, że do spłaty będzie kwota 210 450 zł. Czyli o prawie 10 tys. zł więcej niż pożyczyli na początku. Kredyt w złotówkach jest zawsze wyżej oprocentowany. Rata nowego kredyty wyniesie 1538 zł, a więc o 214 zł więcej niż rata kredytu we frankach po „fatalnym” osłabieniu tej waluty.
Bilans walutowej aktywności Iksińskich jest więc zdecydowanie ujemny - nawet jeśli bank nie pobrał od nich żadnej prowizji (co jest już dość częste), to i tak, w strachu przed ratą wyższą o 20 czy 30 zł uciekli do raty wyższej o ponad 200 zł. Dodatkowo skokowo zwiększyli swoje zadłużenie o 10 tys. zł. Oczywiście ta ostatnia kwota jest kosztem rozłożonym na raty. W przypadku kredytu we frankach, gdyby kurs przez resztę okresu spłaty wynosił wspomniane 2,30 zł, również oddaliby równowartość w złotówkach prawie 210 tys. zł (plus odsetki, jednak na pewno znacznie niższe niż w przypadku kredytu w złotówkach).
Wniosek? Od samego początku nerwowi państwo Iksińscy powinni mieć kredyt w złotówkach. Przewalutowanie bowiem bardzo rzadko ma sens. Nie jest z pewnością okazją do wykorzystania krótkoterminowych wahań kursów walut na rynku. Zawsze trzeba policzyć jego opłacalność w perspektywie kilku lat.
A może warto rozważyć przewalutowanie w drugą stronę, czyli zamianę kredytu złotowego na frankowy? Taką sytuację także powinno się wykluczać. Jeśli w przeszłości kredytobiorca wybrał złote, to na pewno zrobił to z jakiegoś konkretnego powodu. Rok lub dwa lata temu kredyty we frankach stanowiły trzy czwarte wszystkich udzielanych kredytów. Tylko około 25% kredytobiorców decydowało się na złotówki, głownie ze względu na ryzyko kursowe. To, że właśnie dzięki temu ryzyku w ostatnich latach można było sporo zyskać, nie zmienia raczej nastawiania klientów do tej kwestii. Ktoś, kto bał się nagłego podniesienia miesięcznej raty, najprawdopodobniej będzie się bał tego i teraz.
Nie warto pochopnie zmieniać waluty naszego kredytu. Do wszelkich rozważań na ten temat zawsze powinniśmy siadać wyposażeni w kartkę i długopis. Wszelkie decyzje powinny być podejmowane pod dokładnym przeliczeniu i przemyśleniu ich skutków finansowych.

NA JAKIE MIESZKANIE STAĆ PRZECIĘTNEGO POLAKA?

W dniach 17-18 listopada odbyło się Ogólnopolskie Badanie Zdolności Kredytowej - społeczna akcja, której celem było zebranie danych o sytuacji finansowej Polaków. Badanie zostało przeprowadzone w sobotę i niedzielę, w 13 centrach handlowych w największych miastach oraz 57 oddziałach Expandera w całym kraju. Na klientów czekali doradcy Expandera, którzy wyliczali maksymalną zdolność kredytową danej osoby przy wykorzystaniu bankowych kalkulatorów. Wśród badanych znalazły się głownie osoby, które zamierzają kupić mieszkanie na kredyt w 2008 roku. Zebrane dane mówią wiele na temat ich zdolności kredytowej oraz planowanych zakupów.
Średnia wartość zdolności kredytowej uczestnika badania wyniosła 414 tys. zł. Jest to suma, która wystarcza na zakupu 2-pokojowego mieszkania w Warszawie, Krakowie lub Wrocławiu. W Poznani i Gdańsku za tą sumę można kupić mieszkanie 3-pokojowe, a w Katowicach nawet 4-pokojowe.

Jak wykazało badanie, przeciętna polska rodzina dysponuje także wkładem własnym do kredytu na poziomie 55 tys. zł. Oznacza to, że kupowane na kredyt mieszanie może być jeszcze droższe i kosztować prawie 470 tysięcy.
Najliczniejszy udział w badaniu wzięły osoby młode, w wieku 26-40 lat. Wśród tych osób największe jest zainteresowanie zakupem mieszkania czy domu na kredyt. Niespodziewanie z poszczególnych grup wiekowych największą zdolnością kredytową wykazały się osoby w wieku powyżej 50 lat. Ciekawostką jest także fakt, że mieszkańcy Trójmiasta posiadają średnio wyższą zdolność kredytową niż warszawiacy.

Podczas gdy suma zdolności kredytowej badanych osób wyniosła 857 mln. zł, to suma cen nieruchomości, które chcą zakupić jest niższa i wynosi 541,8 mln. Z wszystkich uczestników badania do posiadania nieruchomości, której zakup rozważają w najbliższym czasie, przyznało się 1581 osób. Średnia cena takiej nieruchomości to 541,5 tys. zł.

Średni okres, na jaki badani chcą zaciągnąć kredyt to 346 miesięcy, czyli 28 lat i 10 miesięcy. Oczywiście zgodnie z przewidywaniami, im młodsza osoba, tym na dłuższy okres gotowa jest się zadłużyć. Na najdłuższy okres zadłużać chcą się osoby w wieku 26-30 lat, średnia w tej grupie wyniosła 449 miesięcy

DYLEMAT: KUPOWAĆ CZY WYNAJMOWAĆ?

W ostatnich latach znaczące wzrosty cen zakupu mieszkań, przy relatywnie niskich podwyżkach opłat za najem, spowodowały ogromną dysproporcję pomiędzy tymi cenami. Wzrost cen zakupu powodował duże zainteresowanie inwestowaniem w mieszkania jako lokatę kapitału. Część takich mieszkań wracała później na rynek jako mieszkania na wynajem, co powodowało stabilizację cen na tym rynku. To sprawiało natomiast, że większości dużych miast bardziej opłacał się wynajem mieszkania niż jego zakup. Ten stan nadal się utrzymuje, jednak wzrost cent wynajmu będzie trwał i w perspektywie kilku miesięcy sytuacja może ulec odwróceniu.
Aby porównać atrakcyjność zakupu i wynajmu 2-pokojowego mieszkania, zestawiliśmy ceny najmu i raty kredytu hipotecznego zaciągniętego (bez wkładu własnego) na zakup takiej samej nieruchomości. Okazuje się, że we wszystkich dużych miastach poza Katowicami miesięczny koszt najmu mieszkania jest niższy niż rata kredytu na jego zakup zaciągniętego we frankach szwajcarskich na okres 30 lat. Tylko w Katowicach najem jest droższy o 84 złote. Inaczej jest w wypadki kredytu zaciągniętego na 45 lat, tu miesięczna rata w każdym przypadku będzie niższa niż opłata za wynajem. Trzeba jednak pamiętać, że o kredyt na tak długi okres mogą się strać tylko osoby w wieku do 30 lat. Banki żądają bowiem w większości, by kredyt hipoteczny został w całości spłacony przed 75 rokiem życia kredytobiorcy.

Porównanie stawek najmu z wysokością raty kredytu hipotecznego

Kredyt w CHF – 4,25%, PLN – 6,25%, uwzględniono spread 12 gr.

Kupując mieszkanie trzeba opłacić jeszcze czynsz (w przypadku najmu został on w większości przypadków wliczony do opłaty za najem), co jeszcze zmniejsza atrakcyjność zakupu mieszkania. Nie możemy jednak zapominać o ważnym czynniku psychologicznym - Polacy w większości uważają, że lepiej spłacać własne mieszkanie zakupione na kredyt niż płacić nawet nieco mniej za wynajem, spłacając tym samym mieszkanie kogoś innego.