OBRÓT MIESZKANIAMI NA RYNKU WTÓRNYM

W IV kwartale 2007 roku po raz pierwszy od kilkunastu miesięcy niemal wszystkie polskie miasta odnotowały spadki średniej ceny metra kwadratowego mieszkania na rynku wtórnym. Wyjątkami są Katowice, gdzie cena wzrosła o 4,8%, Lublin z 2,4% wzrostu oraz Toruń, gdzie średnia cena jest wyższa o 0,9% niż w III kwartale. Największe obniżki, rzędu 4-5% miały miejsce w Białymstoku, Krakowie, Sopocie i Gdańsku. Średni spadek ceny we wszystkich miastach nie jest znaczny i wynosi -1,89%. Mimo iż nie wydaje się duży, gdy skonfrontujemy to z wynikami IV kwartału 2006 roku widoczna jest radykalna zmiana sytuacji. Bezpowrotnie minął już czas kilkunasto czy kilkudziesięcioprocentowych wzrostów w skali kwartału.

Wykres 2. Zmiany średnich cen metra kwadratowego w IV kwartale 2007 w największych polskich miastach. Źródło „Raport Szybko.pl i Expandera”

Wykres 3. Ilość lokali mieszkalnych oddawanych do użytku w kolejnych miesiącach w latach 2005, 2006 i 2007. Źródło GUS.

Szczegółowe dane dotyczące Warszawy, KRAKOWA, Gdańska , POZNANIA, WROCŁAWIA, KATOWIC ORAZ ŁODZI

Warszawa

1. Średnia cena metra kwadratowego mieszkania na rynku wtórnym dla całej Warszawy w IV kwartale wyniosła 9000 złotych, a w grudniu ukształtowała się na poziomie 8917 złotych z metr.
2. W IV kwartalne nastąpił spadek cen (ofertowych) rzędu 1,8%.
3. W grudniu 2007 średnia cena w stolicy była o 12,8% wyższa niż grudniu 2006
4. Nadal podobnie jak w III kwartale wśród ofert zamieszczonych w serwisie www.szybko.pl w zasadzie nie ma mieszkań w cenie poniżej 6 000 złotych za metr – to zaledwie 0,38% wszystkich ogłoszeń. Zdecydowanie poszerzyła się oferta mieszkań w przedziale cenowym pomiędzy 6 i 9 000 złotych za metr. Obecnie jest to 52% całej oferty, podczas gdy w III kwartale ogłoszenia takie stanowiły 42% rynku.
5. Zmiany cen mieszkań w zależności od wielkości: kawalerki -1,4%, 2-pokojowe -1,35%, 3-pokojowe 0,89%, 4-pokojowe -0,25%, 5-pokojowe 0,1%
6. Nadal najłatwiej jest znaleźć w ofercie mieszkanie 2-pokojowe, jest ich 42%, mieszkań 3 pokojowych jest około 31%, kawalerek 19%, mieszkań 4 pokojowych 7%, a dużych 5 pokojowych zaledwie 1%.
7. Tylko w dwóch dzielnicach Warszawy wzrosły średnie ceny metra kwadratowego na rynku wtórnym. Były to Kabaty: +2,4% i Wilanów: +10,9%. Największe spadki odnotowały następujące dzielnice: Włochy: -9,6%, Praga Północ: -8,5% oraz Gocław -7,9%
8. Do grupy najdroższych dzielnic dołączyły Wilanów i Saska Kępa, gdzie średnia cena przekroczyła 10 tysięcy za metr kwadratowy. Pozostałe dzielnice bez zmian: Centrum /Śródmieście, Mokotów, Kabaty. Warto zaznaczyć, iż w ciągu kwartału nastąpił znaczny spadek średniej ceny w Centrum oraz na Mokotowie.
9. Poniżej 8 tys. za metr można kupić mieszkanie na Targówku, Tarchominie, Bródnie, Gocławiu, Pradze Południe, w Wawrze i we Włochach. Do listy z III kwartału dołączyły aż 4 nowe lokalizacje.

Kraków

1. Średnia cena metra kwadratowego na koniec IV kwartału 2007 w Krakowie wynosi 7839 złotych i jest o 364 złote (4,4%) niższa od ceny wrześniowej. Spadek cen w Krakowie należy do najwyższych w Polsce.
2. W IV kwartale na wartości straciły mieszkania każdej wielkości. Jeśli chodzi o proporcje podaży mieszkań różnej wielkości są one niemal identyczne jak w poprzednim kwartale. Kawalerek jest 20%, 2-pokojowych 42%, 3-pokojowych 30%, 4-pokojowych 6%, a 5-pokojowych 1%.
3. Nieznacznie zwiększyła się podaż mieszkań tańszych niż 6 tys., stanowiły one w IV kwartale prawie 6% oferty, ofert w przedziale 6-8 tys. było prawie 47%. Nieznacznie zwiększyła się liczba mieszkań w cenie 8 000 - 9 000 za metr, jest ich teraz 27,3%. Nastąpiło to w skutek obniżki cen najdroższych lokali, których w IV kwartale było o 3% mniej niż w III.
4. W niemal wszystkich dzielnicach Krakowa średnie ceny w kwartale obniżyły się. Najbardziej, o prawie 7% w dzielnicy Prokocim-Bieżanów, a o 6% na Starym Mieście. Cena na Starym Mieście jest obecnie niższa niż w I kwartale 2007 roku
5. Najdroższymi dzielnicami pozostają Stare Miasto, Zwierzyniec i Łobzów (choć tu także cena spadła poniżej 9 000 za metr, czyli poziomu z I kwartału 2007).
6. Najtańsza pozostaje nadal Nowa Huta, a do grupy dzielnic, w których cena wynosi mniej niż 7 tysięcy należą także: Wola Duchacka, Prokocim-Bieżanów, Czyżyny, Mistrzejowice i Bieńczyce.

Gdańsk

1. Średnia cena w Gdańsku w IV kwartale to 6788, jest o 200 złotych niższa niż w III kwartale. Nie zdołała osiągnąć poziomu 7 tys. za metr, a kwartał i rok zakończony został na poziomie 6706 złotych.
2. Spadek, który nastąpił w Gdańsku w IV kwartale wyniósł 4% i należał do najwyższych spośród analizowanych lokalizacji. Większa obniżka cen miała miejsce jedynie w Białymstoku (-5,4%) i Krakowie (-4,4%).
3. Mimo spadku średniej ceny rynkowej mieszkania 3 i 4 pokojowe odnotowały w IV kwartale w Gdańsku wzrost wartości metra kwadratowego.
4. Oferta rynkowa mieszkań poniżej 6 tysięcy jest nadal znacznie bogatsza niż w Krakowie i Warszawie, składa się na nią 16,7% ogłoszeń. Najwięcej ofert: 76,2% to mieszkania w cenie od 6 do 8 tysięcy za metr.
5. W większości dzielnic ceny spadły lub utrzymały się na poziomie porównywalnym z III kwartałem. Kolejny wysoki - 5,2% - wzrost miał miejsce w przypadku Oliwy.
6. Najdroższe mieszkania, powyżej 7 000 złotych za metr znajdują się w Śródmieściu, dzielnicach Oliwa, Żabianka i Brzeźno i Przymorze.

WROCŁAW

1. Średnia cena we grudniu wyniosła 7026 złotych. Jest to poziom porównywalny z czerwcem 2007 roku. Od grudnia 2006 roku średnia cena dla Wrocławia wzrosła o 11,8%, z poziomu 6282 złotych za metr.
2. W IV kwartale we Wrocławiu najbardziej obniżyła się średnia cena kawalerek. Na wartości zyskały mieszkania 4-pokojowe
3. W porównaniu z III kwartałem zmieniła się struktura podaży. Mniej jest mieszkań 2-pokojowych: 42% oferty w porównaniu z 52% w poprzednim kwartale. Zwiększyła się podaż mieszkań 3 pokojowych: z 30% do 36%. Nieco więcej jest także kawalerek 13% w porównaniu z 10% w III kwartale.
4. 4 razy mniej niż w III kwartale jest ofert w cenie poniżej 6 tysięcy złotych za metr. Mieszkania od 6 do 7 tysięcy to prawie 38% rynku, o 16 punktów procentowych więcej niż w poprzednim kwartale. Oznacza to iż można znaleźć znacznie więcej ofert w cenie poniżej do średniej rynkowej. Najliczniej reprezentowane są mieszkania kosztujące od 7 do 8 tysięcy złotych za metr 49,75%. Drastycznie zmniejszyła się podaż mieszkań najdroższych. W poprzednim kwartale w cenie powyżej 8 tysięcy było prawie 25% oferty. W IV kwartale już tylko 8,8%. Oznacza to, że sprzedający urealnili swoje oczekiwania.
5. W IV kwartale tylko mieszkania zlokalizowane na Starym Mieście i Psim Polu nie zanotowały spadków średnich cen.

POZNAŃ

1. Średnia cena na koniec IV kwartału wyniosła 6350 złotych za metr i była o 3,8% niższa niż we wrześniu.
2. W IV kwartale na wartości straciły kawalerki i mieszkania 2-pokojowe o ponad 4,5%.
3. Oferta mieszkań poniżej 6 tysięcy za metr jest bogatsza niż w poprzednim kwartale i znacznie bogatsza niż w innych miastach, stanowi aż 38% całości ogłoszeń. Najłatwiej jest znaleźć mieszkanie w cenie od 6 do 7 tysięcy za metr – 45% oferty Mieszkania droższe od średniej czyli w przedziale 7-9 tys. to 14,7%, a tylko 1,8% kosztuje więcej niż 9 tysięcy za metr.
4. W Poznaniu w ofercie zdecydowanie dominują mieszkania 2-pokojowe, stanowią aż 47% oferty.
5. W IV kwartale wszystkie dzielnice poza Górczynem i Nowym Miastem odnotowały spadek średnich cen.
6. W najtańszych dzielnicach nadal można kupić mieszkanie w cenie średniej poniżej 6 tysięcy za metr, choć z grupy tej wypadł już Górczyn.

Katowice

1. Średnia cena w Katowicach na koniec roku 2007 wynosi 4553 złote za metr kwadratowy
2. Wzrost w IV kwartale 2007 był najwyższy w skali kraju i wyniósł 4,8%
3. W stosunku do poprzedniego kwartału cena kawalerek spadła o 6,7%, a najbardziej wzrosła cena mieszkań 2-pokojowych o 7,15%
4. Najdroższą dzielnicą Katowic pozostaje Koszutka. Cena w następnej w rankingu najdroższych dzielnic Śródmieściu jest o 463 niższa.
5. Najbardziej o 25% wzrosła na Osiedlu Paderewskiego i w ten sposób zbliżyła się do średniej dla całego miasta.
6. 77% ofert w Katowicach to mieszkania w cenie 4-5 tysięcy złotych za metr kwadratowy. Mieszkań tańszych od średniej dla całego miasta jest około 11%, a powyżej 5 tysięcy za metr 12%.

Łódź

1. Średnia cena w Łodzi na koniec kwartału wynosi 4381 złotych za metr kwadratowy mieszkania z rynku wtórnego. Jest o 2,8% niższa niż we wrześniu
2. Wyrównane do tej pory ceny mieszkań różnej wielkości zróżnicowały się i to w dość nietypowy sposób. W IV kwartale najbardziej, o ponad 5% spadły średnie ceny kawalerek, mieszkań 2- pokojowych o 0,25%, a 4-pokojowych o 1,27%. W rezultacie na koniec roku najwyższe ceny za metr osiągnęły mieszkania 3 i 2-pokojowe.
3. Najdroższą dzielnicą Łodzi pozostaje Centrum. W IV kwartale nastąpiły spadki cen we wszystkich dzielnicach, z wyjątkiem najtańszego w III kwartale Polesia. Mieszkania tam zlokalizowane zyskały średnio około 4% na metrze kwadratowym.
4. Z łódzkiej oferty zniknęły mieszkania w cenie poniżej 3 tysięcy złotych za metr. Nadal przeważająca większość – 77% - to mieszkania w przedziale cenowym od 4 do 5 tysięcy. 17,9% to oferty między 3 a 4 tysiące za metr, a 7,9% to mieszkania za 5 do 6 tysięcy. Ofert powyżej 6 tysięcy za metr jest dwa razy więcej niż w poprzednim kwartale 3,4%

CENY DOMÓW – IV KWARTAŁ 2007

IV kwartał 2007 roku jest okresem wyhamowania cen domów na rynku wtórnym. O wzroście cen możemy jeszcze mówić w przypadku domów niedużych do 150 metrów kwadratowych. W przypadku Lublina, Białegostoku i Katowic, gdzie ceny w III kwartale kształtowały się na poziomie 330 -360 tysięcy złotych, a po zwyżkach odpowiednio o: 48%, 22% i 13%, znacznie zmniejszyła się dysproporcja pomiędzy tymi lokalizacjami i resztą Polski. Wydaje się jednak, iż pułap 500 tys., do którego te lokalizacje się zbliżyły będzie barierą trudną do pokonania.
W miastach liczących ponad 500 tys. mieszkańców, gdzie ceny już w poprzednim kwartale kształtowały się od 560 tys. w Poznaniu do 930 tys. w Warszawie, wzrosty były już znacznie mniejsze: w Poznaniu 1%, w Łodzi 6%, we Wrocławiu 9%, w Krakowie 8% i w Warszawie 6%. Wyhamowanie tempa wzrostu wskazuje, że ceny zbliżyły się już do swojego maksymalnego pułapu.

W przypadku domów o powierzchni od 230 do 300 metrów w 5 na 9 analizowanych aglomeracji nastąpił spadek średniej ceny. O niemal 10% w Katowicach, 8% w Krakowie, 2% w Warszawie, 1.5% w Lublinie i 0.7% w Białymstoku. Ceny wzrosły jedynie w Poznaniu i Wrocławiu, osiągając niemal poziom 1 miliona złotych, co wydaje się być na chwilę obecną granicą, przy której ceny powinny się zatrzymać.

DZIAŁKI BUDOWLANE – IV KWARTAŁ ROKU 2007

W IV kwartale nastąpiło wyraźne wyhamowanie cen działek budowlanych, co nie jest zaskoczeniem, ponieważ od początku roku rosły one w tempie wręcz zatrważającym. Ceny najdroższych działek są niższe od cen maksymalnych z III kwartału wszędzie poza Poznaniem. Minimalne ceny wywoławcze wzrosły o 18% w Warszawie, 5% we Wrocławiu i o 14% w Poznaniu. Wymowne są jednak wnioski ze zmian średnich cen w poszczególnych miastach. Nieznaczny, w porównaniu z poprzednimi kwartałami, bo 8% wzrost średniej ceny miał miejsce we Wrocławiu, gdzie skądinąd jest ona najniższa spośród 5 analizowanych aglomeracji, co daje szansę na kilkuprocentowe wzrosty w przyszłości. O 7% wzrosła także średnia cena w Poznaniu. Ze spadkami mieliśmy zaś do czynienia w Gdańsku -11%, Krakowie -8% i -22% w Warszawie. W przypadku Warszawy, spadek ceny średniej to w znacznej mierze efekt obniżenia oczekiwań finansowych ze strony osób sprzedających działki najlepiej zlokalizowane, a przez to najdroższe. Drugim czynnikiem wpływającym na obniżenie ceny jest większa liczba ofert w cenie do 150 Euro za metr w porównaniu z poprzednim kwartałem.

Poniższe ceny są wyliczone na podstawie ogłoszeń o sprzedaży działek budowlanych poniżej 5000 m2 z www.szybko.pl

Okolice Warszawy

Średnia cena metra kwadratowego działki budowlanej pod Warszawą, liczona dla 13 podwarszawskich miejscowości wyniosła w IV kwartale 2007 roku 374 złote, czyli nieco ponad 100 Euro. Jest ona na niemal identycznym poziomie jak w poprzednim kwartale (380 złotych). Jest to przesłanka stabilizacji, ale nie oznacza, że w poszczególnych miejscowościach ceny pozostały bez zmian. Bardzo wysoki wzrost ceny średniej: o 37%, a maksymalnej z 700 do 1000 złotych miał miejsce w Izabelinie. W rezultacie jest to najdroższa w tym momencie lokalizacja w pobliżu Warszawy. Znaczny, bo 15% wzrost ceny średniej odnotowała także sąsiadująca z Izabelinem gmina Babice. O kolejne 16% wzrosły ceny w Łomiankach. Zyskały także inne gminy położone na północ od Warszawy: Jabłonna 4%, Błonie 6%, Marki 2%. Odwrotnie zachowywały się ceny na południe od stolicy: o 19% spadły ceny w gminie Konstancin, 16% w Milanówku, 23% w Otwocku, 11% w Józefowie. Prawdopodobnie jest to efekt trudności komunikacyjnych, jakie przeżywała w ostatnich miesiącach stolica na skutek remontów dróg, którymi do miasta udają się mieszkańcy miejscowości położonych na południu. Z drugiej strony powoli zaczynają się materializować plany nowych mostów na północy Warszawy oraz metra, które to inwestycje mogą w perspektywie 2-4 lat ogromnie ułatwić komunikację z centrum, a więc wpłynąć na atrakcyjność położonych tam gruntów.