WPROWADZENIE

W ciągu 3 lat, dzięki ogromnej dynamice wzrostu, wprowadzaniu innowacyjnych rozwiązań, które z czasem były przyjmowane jako standardy działań, Szybko.pl stało się jednym z głównych graczy pośród Polskich serwisów nieruchomości. Oferujemy naszym użytkownikom możliwość zamieszczania i przeglądania ogłoszeń dotyczących sprzedaży, kupna i wynajmu nieruchomości, działek i lokali komercyjnych.
Codziennie w naszym serwisie pojawia się ponad 4 tysiące nowych ofert, które są oglądane przez średnio 25 tysięcy użytkowników na dobę. Przeciętnie każdy użytkownik spędza w Szybko.pl około 25 minut – co stawia nas na pierwszym miejscu wśród serwisów nieruchomości.
Według statystyk Megapanel PBI/Gemius z lipca 2007 www.szybko.pl jest największym w Polsce bezpłatnym serwisem o tematyce związanej z nieruchomościami (352 tys. unikalnych użytkowników).

Szybko.pl jest najdynamiczniej rozwijającym się portalem o nieruchomościach. Każdego miesiąca odnotowujemy na stronie ponad milion wizyt, a każda wizyta trwa ponad 8 minut. Śmiało można powiedzieć, że w ciągu 30 dni użytkownicy szybko.pl spędzili przeglądając zawartość serwisu łącznie ponad 130 tys. godzin, czyli 5 416 dni. Ponad trzykrotnie większa liczba wizyt w stosunku do liczby użytkowników doskonale podkreśla skuteczność Szybko.pl (oglądający chętnie do nas wracają). Dynamikę rozwoju w ostatnim okresie obrazują poniższe wykresy.

INFROMACJE O RAPORCIE SZYBKO.PL

Stale zwiększająca się liczba ogłoszeń zamieszczonych w serwisie www.szybko.pl pozwala na przygotowanie coraz dokładniejszych i bardziej dogłębnych analiz sytuacji na wtórnym rynku nieruchomości w Polsce. W chwili obecnej w bazie znajduje się około 45 000 ofert, codziennie pojawia się około 4 000 nowych, a co ważne ogłoszenia starsze niż 28 dni są aktualizowane przez ogłoszeniodawców lub usuwane z serwisu.
Pierwszy raport przygotowywany przez Szybko.pl ukazał się na koniec 2005 roku i był pierwszym i jedynym zestawieniem informacji i opisem sytuacji na wtórnym rynku nieruchomości. Dziś przedstawiamy Państwu dziewiątą edycję Raportu. Jest on każdorazowo tworzony na podstawie danych archiwizowanych w serwisie. W przypadku IV kwartału 2007 bazą do jego powstania było 35 000 ogłoszeń z całej Polski. W bieżącej edycji Raportu znajdziecie Państwo opis sytuacji w IV kwartale 2007, podsumowanie całego roku 2007 oraz prognozy na rok 2008
Przedstawione w raporcie dane są obrazem rynku nieruchomości w ściśle określonym czasie. Raport ma charakter informacyjny. Analizując i porównując dane zawarte w „Raporcie Szybko.pl i Expandera” należy pamiętać, iż bazą do jego powstania są tylko i wyłącznie oferty zamieszczone w serwisie www.szybko.pl. Raport nie zawiera danych transakcyjnych.
Autorami raportu są:

Marta Kosińska - absolwentka Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie oraz „Podyplomowych Studiów Analiz Marketingowych”. Współtworzyła serwis i jest odpowiedzialna za kontakty z użytkownikami oraz wszelkimi instytucjami i organizacjami zainteresowanymi współpracą z serwisem (autorka komentarzy i prognoz dotyczących sprzedaży mieszkań, domów oraz działek)

Michał Wilczyński – student socjologii, odpowiedzialny za kontakty Szybko.pl z mediami, (autor komentarzy oraz prognoz dotyczących wynajmu)

Paweł Majtkowski - analityk produktów finansowych w Expanderze – największej firmie doradztwa finansowego w Polsce. (autor Części I - Rynek kredytów hipotecznych).

Udziela się zgody na publikowanie całości lub części raportu pod warunkiem podania nazwy oraz źródła („Raport Szybko.pl i Expandera” bądź informacja: „Dane pochodzą z Raportu Szybko.pl i Expandera”. W razie jakichkolwiek pytań lub wątpliwości proszę o kontakt:
Marta Kosińska e-mail: martakosinska@szybko.pl; Michał Wilczyński michal@szybko.pl; info@szybko.pl;
Informacje zawarte w poprzednich edycjach „Raportu Szybko.pl i Expandera” wykorzystywane były w następujących mediach:

• Gazeta Wyborcza
• Rzeczpospolita
• Gazeta Prawna
• Parkiet
• Puls Biznesu
• Słowo Polskie Gazeta Wrocławska
• Dziennik Polski
• Manager Magazine
• TVN 24; TVN CNBC Biznes
• TVP 1
• POLSAT
• TV Biznes
• Serwisy internetowe: onet.pl, interia.pl, Money.pl, Egospodarka, Muratorplus.pl, Bankier.pl, rnw.pl

List Małgorzaty Zbierady, Prezesa Expander Sp. z o.o.

Szanowni Państwo,

Oddajemy w Wasze ręce czwarty już wspólny raport Expandera i Szybko.pl. Stanowi on podsumowanie zarówno IV kwartału jak i całego rok 2007 na rodzinnym rynku nieruchomości. A był to rok bardzo ciekawy. W pierwszym półroczu mięliśmy do czynienia z kontynuacją szybkiego wzrostu cen mieszkań w największych miastach, później doszło tam do stabilizacji cen. Nie oznacza to, że na nieruchomościach nie można było nieźle zarobić. Na przykład w Katowicach w ciągu mijającego roku średnia cena m2 mieszkania skoczyła, aż o ponad 56%.

Znacznie wzrosły także ceny działek budowlanych w dużych miastach i wokół nich. Wiele osób bowiem zdało sobie sprawę, że zamiast mieszkania w dość wygórowanej cenie, lepiej za te same pieniądze kupić działkę i samodzielnie postawić na niej dom.

Czwarty kwartał przyniósł natomiast ponadprzeciętny wzrost cen wynajmu mieszkań. Ceny te tradycyjnie rosną we wrześniu i październiku, a to za sprawą rozpoczęcia roku akademickiego. W tym roku jednak wzrost cen był znacznie wyższy niż poprzednich latach. Po kilku latach wzrostu cen zakupu mieszkań teraz przyszedł czas by także ceny najmu, choć w części im dorównały.

Zapraszam do lektury!
Małgorzata Zbierada
Prezes Expander Sp. z o.o.

Część I – Rynek kredytów hipotecznych w IV kwartale 2007

PODSUMOWANIE ROKU 2007 NA RYNKU KREDYTÓW HIPOTECZNYCH

W powyższej tabeli przedstawiamy oprocentowanie przykładowego kredytu mieszkaniowego w największych bankach na rynku. Analizujemy przypadek zakupu mieszkania wartego 400 tys. zł w całości za kredyt. Jak widać w czwartym kwartale wzrosły zarówno ceny kredytów we frankach szwajcarskich jak i złotówkach. Od początku roku kredyty w złotych podrożały aż o 1,29 pkt. proc., zaś we frankach o 0,76 pkt. proc. W przypadku wspomnianego powyżej kredytu taki wzrost oprocentowania przekłada się na wzrost miesięcznej raty o 334 zł dla złotówek i 175 zł dla franków.
Jest to wynikiem ciągłego wzrostu oficjalnych stóp procentowych zarówno w Polsce, jak i Szwajcarii. Od stycznia 2007 podstawowa stopa NBP była podnoszona 4 razy i zrosła z 4 na 5 proc., w tym samym czasie w Szwajcarii miały miejsce 3 podwyżki (podstawowa stopa wzrosła z 2 proc. na 2,75 proc.).

Ponieważ kredyty opierają się jednak na stopach rynkowych, a nie oficjalnych, to podwyżki stóp NBP mają pośredni wpływ na wzrost ceny kredytu. Często zdarza się tak, że stopy rynkowe rosną już w wyniku samej zapowiedzi podwyżki. W dłuższej perspektywie jednak wzrosty stóp oficjalnych i rynkowych są ze sobą ściśle powiązane. Trzeba pamiętać, że banki aktualizują swoje oprocentowanie z opóźnieniem. W niektórych bankach opóźnienie w zmianie oprocentowanie wynosi 3 miesiące, w innych jest jeszcze dłuższe. Zatem kredytobiorcy nie odczują tego od razu, a dopiero za jakiś czas.
Obecna seria podwyżek stóp procentowych w Polsce prowadzi do ponownego zwiększenia atrakcyjności kredytów zaciąganych we frankach szwajcarskich. Duże podwyżki stóp w Szwajcarii dokonane w zeszłym i na początku tego roku spowodowały bowiem znaczne zmniejszenie, na niekorzyść szwajcarskiej waluty, różnicy w oprocentowaniu kredytów złotowych i frankowych. Teraz w wyniku podwyżek stóp w Polsce różnica ta ponownie rośnie. Większość analityków spodziewa się następnej podwyżki stóp procentowych w Polsce już pod koniec stycznia.

CO ZMIENI SIĘ NA RYNKU KREDYTÓW HIPOTECZNYCH W 2008 ROKU

Czy kredyty hipoteczne jeszcze zdrożeją? – to pytanie zadaje sobie dziś większość osób, które jeszcze kredytów nie mają. Atmosferę podgrzała październikowa konferencja prezesa PKO Banku Polskiego, na której zapowiedział, że ceny kredytów w jego banku wzrosną. I nie chodzi tu o ogólny trend wzrostowy z jakim mamy do czynienia z powodu stałego podnoszenia stóp procentowych, ale o wzrost marży, czyli wynagrodzenia banku za udzielnie kredytu. Bank motywuje swoją decyzję faktem, że coraz ciężej jest mu zbierać pieniądze w postaci depozytów klientów. Ponieważ tych pieniędzy nie wystarcza, by zaspokoić duże zapotrzebowanie na kredyty hipoteczne, bank musi pożyczać pieniądze na rynku międzybankowym, a nawet za granicą. Taki pieniądz jest droższy a co za tym idzie droższe, według banku, powinny stać się kredyty hipoteczne.
Trzeba pamiętać, że choć obecnie prawie co trzecia złotówka ze wszystkich pożyczonych przez Polaków na zakup mieszkań pochodzi właśnie z PKO, to jednak na rynku panuje ogromna konkurencja. I to zawsze mniejsze banki kreowały ceny kredytów na polskim rynku. W przeszłości były to m.in. BPH, BOŚ, Fortis Bank a obecnie np. Kredyt Bank. To dzięki nim ceny kredytów w Polsce systematycznie spadały.
Wydaje się, że ewentualne podniesienie przez PKO cen kredytu będzie właśnie na rękę mniejszym bankom, które potraktują to jako szansę na odebranie klientów gigantowi. Nie wywoła to podwyżek cen na całym rynku, tym bardziej, że inne duże banki takich podwyżek nie przewidują. Zatem nawet jeśli do podwyżki w PKO dojdzie, co przecież nie jest pewne, to nie odbije się ona na całym rynku, a jedynie na jego niewielkim wycinku.
Warte podkreślenia jest również to, że nawet gdyby do podwyżki marży doszło, to będzie ona dotyczyła tylko nowych klientów banków. Osoby, które wcześniej zaciągnęły kredyty, wysokość marży mają zapisaną w umowach kredytowych, co uniemożliwia bankowi ich zmianę. Ich podwyżki nie będą dotyczyć.

Najbliższy rok zapowiada się lepiej dla osób zadłużonych we frankach, niż dla tych, które posiadają kredyty w złotych. Choć podwyżki stóp w Szwajcarii mogą się jeszcze zdarzać, to będą mniejsze niż w Polsce. Poza tym, wzrost rat spowodowany rosnącymi stopami niweluje umacniający się złoty. Ci, którzy wybrali franki jako walutę swojego kredytu powinni być w 2008 roku zadowoleni z dokonanego wyboru. Także osoby, które dopiero zamierzają się zadłużyć mogą z czystym sumieniem wybierać franki. Wiele osób obawia się zadłużania w szwajcarskiej walucie, gdy jej kurs wobec złotego jest bardzo niski. Boją się, że w takiej sytuacji kurs franka może tylko i wyłącznie rosnąć, co zniweluje zysk z niższego oprocentowania. Nie są to jednak obawy uzasadnione. Wielu analityków uważa, że złoty dalej będzie się umacniał wobec franka i euro. Taki stan ma trwać, aż do wprowadzania w Polsce euro, a kurs franka może dalej spadać do najniższych poziomów w historii.
Kto zatem powinien dziś wybrać kredyt w szwajcarskiej walucie? Głownie osoby, które nie obawiają się tymczasowego wzrostu miesięcznej raty kredytu. Może się bowiem zdarzyć tak, że miesięczna rata wzrośnie o kilkadziesiąt złotych i budżet domowy kredytobiorcy powinien być na to gotowy. Jednak przez większość czasu kredyt we frankach powinien przynosić oszczędności a nie straty.

Czy warto przewalutować kredyt?

Rosnąca cena kredytów hipotecznych, powoduje, że Polacy rozważają wszystkie sposoby, jakie mogłyby skutkować obniżeniem miesięcznej raty ich kredytu. Jednym z takich sposobów jest przewalutowanie kredytu. Zwyczaj jednak Polacy zmieniają waluty kredytów w nieodpowiedniej chwili i ponoszą w związku z tym spore koszty.

Lepiej przywiązać się do myśli, że kredyt zaciągnięty we frankach powinien zostać kredytem we frankach. Tak samo warto myśleć o złotówkach. Przewalutowanie powinniśmy traktować tylko jako plan ratunkowy. Każda zmiana waluty powinna być przemyślana równie mocno jak decyzja o zadłużeniu. Trzeba też wszystko dokładnie policzyć, bo w większości sytuacji przewalutowanie kredytu po prostu się nie opłaca.

Przeanalizujmy następujący przypadek: Rodzina Iksińskich pożycza 200 tys. zł we frankach szwajcarskich. Otrzymuje niewiele ponad 93 tys. franków (przy kursie 1 CHF = 2,15 zł). Rata takiego kredytu, przy oprocentowaniu 4,25 proc. rocznie, wyniesie 576 franki. Tę kwotę trzeba oddać co miesiąc w złotówkach. Po przemnożeniu przez kurs sprzedaży franka 1 CHF = 2,25 (kurs sprzedaży jest z reguły wyższy o ok. 10 groszy od kursu kupna, to tzw. spread walutowy, dodatkowy zarobek dla banku), rata wynosi 1296 zł. Po kilka miesiącach spłaty pan Iksiński czyta w prasie tekst o tym, że złotówka osłabiła się o 5 groszy z uwagi na odpływ kapitału z rynków wschodzących. Nazajutrz przypada płatność raty i wynosi ona już 1324 zł (po kursie sprzedaży 2,30 zł). To łącznie o 24 zł więcej niż na początku. Pan Iksiński postanawia zmienić walutę. Składa w banku wniosek o przewalutowanie na złotówki. Wcześniej jednak będzie najprawdopodobniej musiał wnioskować w sądzie o zmianę waluty, w której jest wpisana hipoteka (opłata min. 30 zł). Zanim waluta zostanie zmieniona bank poprosi Iksińskich o zaświadczenia o zarobkach - musi ponownie zbadać ich zdolność kredytową. Po 3 tygodniach nadchodzi dzień przeliczenia kredytu na złotówki. Zadłużenia, jakie Iksińscy mają do spłaty, zostanie przeliczone na naszą walutę po kursie sprzedaży. Jeśli było to np. 91 500 franków (bo w międzyczasie spłacili kilka rat) wówczas po przeliczeniu okaże się, że do spłaty będzie kwota 210 450 zł. Czyli o prawie 10 tys. zł więcej niż pożyczyli na początku. Kredyt w złotówkach jest zawsze wyżej oprocentowany. Rata nowego kredyty wyniesie 1538 zł, a więc o 214 zł więcej niż rata kredytu we frankach po „fatalnym” osłabieniu tej waluty.
Bilans walutowej aktywności Iksińskich jest więc zdecydowanie ujemny - nawet jeśli bank nie pobrał od nich żadnej prowizji (co jest już dość częste), to i tak, w strachu przed ratą wyższą o 20 czy 30 zł uciekli do raty wyższej o ponad 200 zł. Dodatkowo skokowo zwiększyli swoje zadłużenie o 10 tys. zł. Oczywiście ta ostatnia kwota jest kosztem rozłożonym na raty. W przypadku kredytu we frankach, gdyby kurs przez resztę okresu spłaty wynosił wspomniane 2,30 zł, również oddaliby równowartość w złotówkach prawie 210 tys. zł (plus odsetki, jednak na pewno znacznie niższe niż w przypadku kredytu w złotówkach).
Wniosek? Od samego początku nerwowi państwo Iksińscy powinni mieć kredyt w złotówkach. Przewalutowanie bowiem bardzo rzadko ma sens. Nie jest z pewnością okazją do wykorzystania krótkoterminowych wahań kursów walut na rynku. Zawsze trzeba policzyć jego opłacalność w perspektywie kilku lat.
A może warto rozważyć przewalutowanie w drugą stronę, czyli zamianę kredytu złotowego na frankowy? Taką sytuację także powinno się wykluczać. Jeśli w przeszłości kredytobiorca wybrał złote, to na pewno zrobił to z jakiegoś konkretnego powodu. Rok lub dwa lata temu kredyty we frankach stanowiły trzy czwarte wszystkich udzielanych kredytów. Tylko około 25% kredytobiorców decydowało się na złotówki, głownie ze względu na ryzyko kursowe. To, że właśnie dzięki temu ryzyku w ostatnich latach można było sporo zyskać, nie zmienia raczej nastawiania klientów do tej kwestii. Ktoś, kto bał się nagłego podniesienia miesięcznej raty, najprawdopodobniej będzie się bał tego i teraz.
Nie warto pochopnie zmieniać waluty naszego kredytu. Do wszelkich rozważań na ten temat zawsze powinniśmy siadać wyposażeni w kartkę i długopis. Wszelkie decyzje powinny być podejmowane pod dokładnym przeliczeniu i przemyśleniu ich skutków finansowych.

NA JAKIE MIESZKANIE STAĆ PRZECIĘTNEGO POLAKA?

W dniach 17-18 listopada odbyło się Ogólnopolskie Badanie Zdolności Kredytowej - społeczna akcja, której celem było zebranie danych o sytuacji finansowej Polaków. Badanie zostało przeprowadzone w sobotę i niedzielę, w 13 centrach handlowych w największych miastach oraz 57 oddziałach Expandera w całym kraju. Na klientów czekali doradcy Expandera, którzy wyliczali maksymalną zdolność kredytową danej osoby przy wykorzystaniu bankowych kalkulatorów. Wśród badanych znalazły się głownie osoby, które zamierzają kupić mieszkanie na kredyt w 2008 roku. Zebrane dane mówią wiele na temat ich zdolności kredytowej oraz planowanych zakupów.
Średnia wartość zdolności kredytowej uczestnika badania wyniosła 414 tys. zł. Jest to suma, która wystarcza na zakupu 2-pokojowego mieszkania w Warszawie, Krakowie lub Wrocławiu. W Poznani i Gdańsku za tą sumę można kupić mieszkanie 3-pokojowe, a w Katowicach nawet 4-pokojowe.

Jak wykazało badanie, przeciętna polska rodzina dysponuje także wkładem własnym do kredytu na poziomie 55 tys. zł. Oznacza to, że kupowane na kredyt mieszanie może być jeszcze droższe i kosztować prawie 470 tysięcy.
Najliczniejszy udział w badaniu wzięły osoby młode, w wieku 26-40 lat. Wśród tych osób największe jest zainteresowanie zakupem mieszkania czy domu na kredyt. Niespodziewanie z poszczególnych grup wiekowych największą zdolnością kredytową wykazały się osoby w wieku powyżej 50 lat. Ciekawostką jest także fakt, że mieszkańcy Trójmiasta posiadają średnio wyższą zdolność kredytową niż warszawiacy.

Podczas gdy suma zdolności kredytowej badanych osób wyniosła 857 mln. zł, to suma cen nieruchomości, które chcą zakupić jest niższa i wynosi 541,8 mln. Z wszystkich uczestników badania do posiadania nieruchomości, której zakup rozważają w najbliższym czasie, przyznało się 1581 osób. Średnia cena takiej nieruchomości to 541,5 tys. zł.

Średni okres, na jaki badani chcą zaciągnąć kredyt to 346 miesięcy, czyli 28 lat i 10 miesięcy. Oczywiście zgodnie z przewidywaniami, im młodsza osoba, tym na dłuższy okres gotowa jest się zadłużyć. Na najdłuższy okres zadłużać chcą się osoby w wieku 26-30 lat, średnia w tej grupie wyniosła 449 miesięcy

DYLEMAT: KUPOWAĆ CZY WYNAJMOWAĆ?

W ostatnich latach znaczące wzrosty cen zakupu mieszkań, przy relatywnie niskich podwyżkach opłat za najem, spowodowały ogromną dysproporcję pomiędzy tymi cenami. Wzrost cen zakupu powodował duże zainteresowanie inwestowaniem w mieszkania jako lokatę kapitału. Część takich mieszkań wracała później na rynek jako mieszkania na wynajem, co powodowało stabilizację cen na tym rynku. To sprawiało natomiast, że większości dużych miast bardziej opłacał się wynajem mieszkania niż jego zakup. Ten stan nadal się utrzymuje, jednak wzrost cent wynajmu będzie trwał i w perspektywie kilku miesięcy sytuacja może ulec odwróceniu.
Aby porównać atrakcyjność zakupu i wynajmu 2-pokojowego mieszkania, zestawiliśmy ceny najmu i raty kredytu hipotecznego zaciągniętego (bez wkładu własnego) na zakup takiej samej nieruchomości. Okazuje się, że we wszystkich dużych miastach poza Katowicami miesięczny koszt najmu mieszkania jest niższy niż rata kredytu na jego zakup zaciągniętego we frankach szwajcarskich na okres 30 lat. Tylko w Katowicach najem jest droższy o 84 złote. Inaczej jest w wypadki kredytu zaciągniętego na 45 lat, tu miesięczna rata w każdym przypadku będzie niższa niż opłata za wynajem. Trzeba jednak pamiętać, że o kredyt na tak długi okres mogą się strać tylko osoby w wieku do 30 lat. Banki żądają bowiem w większości, by kredyt hipoteczny został w całości spłacony przed 75 rokiem życia kredytobiorcy.

Porównanie stawek najmu z wysokością raty kredytu hipotecznego

Kredyt w CHF – 4,25%, PLN – 6,25%, uwzględniono spread 12 gr.

Kupując mieszkanie trzeba opłacić jeszcze czynsz (w przypadku najmu został on w większości przypadków wliczony do opłaty za najem), co jeszcze zmniejsza atrakcyjność zakupu mieszkania. Nie możemy jednak zapominać o ważnym czynniku psychologicznym - Polacy w większości uważają, że lepiej spłacać własne mieszkanie zakupione na kredyt niż płacić nawet nieco mniej za wynajem, spłacając tym samym mieszkanie kogoś innego.

Część II – Posumowanie roku 2007

ZMIANY CEN MIESZKAŃ NA RYNKU WTÓRNYM W 2007 ROKU

Rok 2007 nie był powtórką 2006, co należy uznać za pozytyw, gdyż kolejne kilkudziesięcioprocentowe wzrosty cen mieszkań w skali roku zamknęłyby drogę do własnej nieruchomości przytłaczającej części Polaków. Analizując dane całoroczne śmiało można powiedzieć, że w 2007 nieruchomości znacząco zyskały na wartości, mimo że w ostatnim kwartale odnotowane zostały spadki cen.

We Wrocławiu, Warszawie i Krakowie, które rok 2006 zakończyły średnimi cenami odpowiednio na poziomie: 6282, 7903 i 7172,  w ciągu roku ceny wzrosły o  12,8% w Warszawie, 11,8% we Wrocław i 9,3% w Krakowie. Oznacza to, że średnie ceny metra, nominalnie, wzrosły o 667 złotych w Krakowie, 744 złote we Wrocławiu i 1014 złotych w Warszawie. Mimo że są to kwoty  dwa i pół raza czy nawet 4 razy mniejsze niż w 2006 roku, to obiektywnie zarówno dla kupujących mieszkania, jak też w porównaniu z krajami „starej Unii”, były to duże zmiany  in plus. Jeszcze dynamiczniej zmieniały się ceny w Gdańsku, Poznaniu i Katowicach. Pięcie się w górę rozpoczynały jednak ze zdecydowanie niższego pułapu. Katowice przy cenie wyjściowej 2 911 złotych za metr kwadratowy odnotowały wzrost rzędu 56,4%, czyli porównywalny z zeszłorocznymi rekordami, w Poznaniu ceny wzrosły o 32,7% z 4783 złotych do 6350, a w Gdańsku o 24,8% z 5375 złotych za metr do 6706.

We wszystkich analizowanych miastach gro wzrostu przypada na pierwsze półrocze 2007. Miesiącami, kiedy ceny rosły najszybciej były marzec i kwiecień: w marcu w Poznaniu ceny wzrosły o 14,7%, we Wrocławiu o 6,6%; w kwietniu o ponad 16% w Katowicach i o 11,3% w Gdańsku. Początek roku i rozpoczęcie sezonu budowlanego były okresem gwałtownych wzrostów cen materiałów budowlanych. Fakt ten oraz dodatkowo wzrost wynagrodzeń i problemy z zatrudnieniem wykwalifikowanych budowlańców, należały do stymulatorów zwyżki cen mieszkań na rynku pierwotnym, co przełożyło się automatycznie na wzrosty na cen mieszkań używanych. W kwietniu dodatkowo dotarła do nas skądinąd radosna informacja, iż przyznano Polsce i Ukrainie organizację Euro 2012. Niewątpliwie wpłynie to na prosperitę w branży budowlanej, ale równocześnie każe postawić pytanie o jej możliwości i to w jaki sposób intensyfikacja prac przy budowie infrastruktury niezbędnej dla Euro wpłynie na budownictwo mieszkaniowe. W tym momencie rosnąca liczba planowanych i rozpoczętych inwestycji mieszkaniowych nastraja optymistycznie. Należy jednak pamiętać, iż w zasadzie nie rozpoczęły się jeszcze największe inwestycje związane z Euro i budownictwo mieszkaniowe może dotknąć problem niedoboru siły roboczej, rosnące koszty robocizny i materiałów budowlanych.

Miesiące wakacyjne to początek okresu stabilizacji cen w przypadku wszystkich analizowanych lokalizacji. Mimo iż w tym czasie pojawiły się pierwsze nieznaczne spadki cen, to III kwartał zakończył się kilkuprocentowymi wzrostami cen: od 0,8% w Poznaniu przez 3% we Wrocławiu i Warszawie, a kończąc na niemal 6% w Gdańsku.
O spadku cen, choć nieznacznym, możemy mówić począwszy od października, kiedy ceny były niższe niż we wrześniu we wszystkich miastach poza Katowicami. W listopadzie średnie ceny obniżyły się już wszędzie. Grudzień był kontynuacją tego trendu. Ostatecznie IV kwartał zakończył się spadkami cen o rzędu 1,8% w Warszawie, 2,7% we Wrocławiu, 3,8% w Poznaniu, 4% w Gdańsku, 4,4% w Krakowie. Jedynie w Katowicach średnia cena wzrosła o aż o 4,8%.

Przyczyny stabilizacji i spadków cen

Głównym powodem stabilizacji cen w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Gdańsku, Poznaniu jest fakt, iż osiągnęły one poziom, przy którym ograniczony został popyt. Nie sądzę by głównym powodem były drożejące kredyty. Drożeją przecież w taki sam sposób dla wszystkich Polaków, a w Katowicach, Lublinie czy Opolu średnie ceny w grudniu wzrosły o 2 do 5%. Nie bez znaczenia pozostaje czynnik psychologiczny. Informacje o stabilizacji cen i możliwych spadkach skłaniają do odłożenia decyzji o zakupie, a przez to ograniczają popyt. Z drugiej strony sprzedający nie są skłonni do rezygnacji z potencjalnych zysków i niechętnie weryfikują swoje oczekiwania finansowe, choć kilka miesięcy oczekiwania na kupca zmiękcza nawet najtwardszych. Należy jednak pamiętać, iż w Polsce mamy do czynienia z realnym zjawiskiem niedoboru mieszkań, a więc popyt został jedynie przesunięty w czasie i „powróci na rynek”.

Tendencje na rynku

Mieszkania nie sprzedają się na pniu, chyba że cena jest niższa od rynkowej, a mieszkanie nie odbiega standardem od normy (nie wymaga wymiany wszystkiego i przysłowiowego zrywania podłogi i ścian).
W 2007 wbrew dotychczasowym doświadczeniom to nie kawalerki ani nawet mieszkania 2 pokojowe zyskały najwięcej na wartości. Co więcej w IV kwartale to właśnie kawalerki potaniały najbardziej. Najbardziej wzrosła średnia cena metra kwadratowego mieszkań 4 pokojowych, średnio o 13,6% (średnia dla wszystkich miast). O 12% wzrosła także średnia cena mieszkań 3 pokojowych. Kawalerki i 2 pokoje zyskały nieco ponad połowę wartości wzrostów cen mieszkań dużych w ciągu całego 2007 roku. Czym można wytłumaczyć takie zjawisko? Kupujący, którzy zostali wyeliminowani z rynku przez wysokie ceny to przede wszystkim osoby młode, rozpoczynające pracę zawodową, o nie najwyższej zdolności kredytowej a także osoby o niskich zarobkach. Grupa ta była naturalnie zainteresowana kupnem mieszkań małych, o możliwie niskiej cenie całkowitej. Jeśli musiała zrezygnować z zakupu mieszkania popyt na takie nieruchomości zmalał. Nie powinno to jednak być zjawisko długotrwałe.
Z drugiej strony osoby, które mają możliwości finansowe, a zazwyczaj także kapitał w postaci małego mieszkania mogą sobie pozwolić na zakup 3, 4 lub 5 pokoi i w ten sposób zwiększając popyt wpływają na wzrost średnich cen takich nieruchomości.

Wydarzenia, które wpływały na rynek nieruchomości w 2007 roku

Źródło :Raport Szybko.pl i Expandera”

Wykres 1. Dynamika zmian cen mieszkań na rynku wtórnym, styczeń 2007 – grudzień 2007.
Źródło „Raport Szybko.pl i Expandera”

ZMIANY CEN DOMÓW W 2007 ROKU

Śmiało można powiedzieć, że rynek nieruchomości w 2007 roku należał do domów jednorodzinnych. Nie oznacza to oczywiście, że transakcje takie zdominowały rynek. W polskich miastach nadal zdecydowana większość zapotrzebowania przypada na mieszkania. W 2007 roku domy znalazły się w kręgu zainteresowania większej grupy osób, ze względu na wzrosty cen mieszkań, które miały miejsce w 2006 i na początku 2007 roku. Zwiększone zainteresowanie i popyt zaowocowały szybkim i znacznym wzrostem cen. Rekord procentowy wzrostu cen przypadł Wrocławiowi (podobnie jak w zeszłym roku w przypadku mieszkań). Średnia cena domu o powierzchni od 230 do 300 metrów kwadratowych wzrosła o 53%, czyli o 400 tys. złotych w ciągu roku! Wyższy wzrost w wartościach bezwzględnych, czyli namacalnych złotówkach, odnotowały takie same domy w Warszawie. Na koniec roku cena domu o powierzchni od 230 do 300 metrów, była o ponad 520 tys., czyli 42% wyższa niż na początku 2007 roku. W przypadku domów koniecznym wydaje się uwzględnianie właśnie wysokości bezwzględnych przyrostów cen. 400 tys. więcej za dom we Wrocławiu, w skali roku, to koszt 56 metrowego mieszkania (3 pokoje), 520 tys. w Warszawie to prawie 58 metrów, przy założeniu że kupujemy mieszkanie w średnich cenach dla danego miasta (wyliczenia na podstawie danych grudniowych).
Wzrosty cen nie ominęły także innych polskich aglomeracji. Domy z opisywanego powyżej segmentu zdrożały o 33% w Poznaniu i o 12% w Krakowie. Warto zaznaczyć, iż w przypadku dużych domów przeważająca część wzrostów przypadła na 1-sze półrocze 2007 roku, kiedy następowały jeszcze wzrosty cen mieszkań. W III kwartale dwucyfrowy wzrost średniej ceny odnotowaliśmy już jedynie we Wrocławiu, a w IV kwartale w Warszawie i Krakowie mieliśmy do czynienia z nieznacznym spadkiem średniej ceny, odpowiednio o 2 i 8%. Wydaje się, iż oznacza to, że także ceny domów osiągnęły już na tyle wysoki poziom, iż popyt na nie został drastycznie ograniczony. Wystarczy powiedzieć, iż w chwili obecnej, aby zostać właścicielem stosunkowo dużego i komfortowego domu w jednym z największych polskich miast należy dysponować budżetem około 1 miliona lub więcej. To dużo, dużo więcej niż zdolność kredytowa przeciętnej polskiej rodziny.

Wzrosty cen niedużych domów do 150 metrów były tylko nieznacznie niższe niż domów powyżej 230 metrów. W skali roku w poszczególnych miastach ukształtowały się na porównywalnym poziomie: 32% w Warszawie, 31% w Poznaniu, 30% we Wrocławiu i najmniej, ale jednak o 21% w Krakowie. Także w tym przypadku największe zmiany miały miejsce w pierwszej połowie roku.

Interesująca jest także odpowiedź na pytanie czy tak gwałtowne wzrosty dotyczą całego kraju? Analizując sytuację na podstawie województwa mazowieckiego widać, iż nie jest to zrównoważony wzrost całego segmentu rynku. W tym samym czasie, gdy domy w granicach Warszawy zdrożały o 42%, porównywalnie, bo o 38% wzrosły ceny w miejscowościach podwarszawskich, ale już w województwie wzrost był dwuipółkrotnie niższy: 16% (z wyliczeń dla województwa wykluczona została aglomeracja warszawska). Choć wniosek jest oczywisty warto go jednak przypominać: wolnorynkowe ceny są kształtowane przez popyt i podaż, stąd najwyższe podwyżki mają miejsce w dużych miastach i ich okolicach. Po pierwsze mieszkańcy tych miast dysponują wyższymi dochodami, a  dodatkowo wysokie ceny mieszkań skłaniały ich do zakupu relatywnie tańszych (w przeliczeniu na ceny metrów kwadratowych) domów.

DZIAŁKI BUDOWLANE – PODSUMOWANIE ROKU 2007

W ciągu roku w serwisie www.szybko.pl pojawiło się 8270 ofert sprzedaży działek budowlanych o powierzchni do 5 tys. metrów kwadratowych. Zdecydowana intensyfikacja aktywności sprzedających i kupujących jest widoczna od III kwartału 2007. W ciągu III i IV kwartału w serwisie pojawiło się 5 razy więcej ofert niż w pierwszym półroczu, a średni czas sprzedaży działki skrócił się czterokrotnie. Działo się tak pomimo galopujących cen, co świadczy o ogromnym popycie na ziemię pod inwestycje budowlane.
Dane prezentujące ceny minimalne i maksymalne (dla działek budowlanych do 5 tys. metrów powierzchni, zamieszczonych w szybko.pl) w poszczególnych kwartałach unaoczniają kilkusetprocentowe wzrosty, które nastąpiły w ciągu roku. Najwyższe ceny minimalne i maksymalne uzyskują grunty na terenie Warszawy i także w przypadku stolicy nastąpił najwyższy, bo aż siedmiokrotny wzrost ceny minimalnej, po której można kupić działkę budowlaną. Co więcej na początku roku można było znaleźć w Warszawie działkę w cenie porównywalnej do krakowskiej czy wrocławskiej. Teraz jest to już niemożliwe, a ceny minimalne w stolicy są ponad 4 razy wyższe niż w Poznaniu, Wrocławiu czy Krakowie. Tak wysoka dynamika wzrostu cen oraz poziom kilkukrotnie wyższy niż na terenie kraju świadczą zarówno o bardzo dużym popycie na działki jak i nieporównywalnie wysokich możliwościach finansowych kupujących.
Drugie miejsce w rankingu najwyższych wzrostów cen gruntów zajmuje Gdańsk. Tu cena minimalna wzrosła o 333% i jest na koniec roku drugą, co do wysokości po Warszawie, podobna jest też skala wzrostu ceny maksymalnej – 300%. W pozostałych 3 analizowanych aglomeracjach ceny minimalne na koniec roku ukształtowały się na porównywalnym poziomie około 80 złotych za metr, przy czym najniższy wzrost – „zaledwie” 37% miał miejsce we Wrocławiu.
Jeśli chodzi o ceny maksymalne w poszczególnych miastach to w Krakowie w ciągu roku wzrosły one o 235%, we Wrocławiu o 200%, a w Poznaniu o 155%.
W ostatnim kwartale 2007 roku (omówionym szczegółowo w dalszej części raportu) wszędzie poza Poznaniem nastąpiły spadki cen minimalnych, maksymalnych bądź średnich, co pozwala postawić tezę iż także ceny ziemi osiągnęły poziom, przy którym podaż zrównoważyła się z popytem. Jeśli w wyniku zmian prawnych podaż zostanie zwiększona można spodziewać się spadków cen.

Poniższe ceny są wyliczone na podstawie ogłoszeń o sprzedaży działek budowlanych poniżej 5000 m2 z www.szybko.pl

KOSZTY WYNAJMU W 2007 - MIESZKANIA

Rok 2007 na rynku wynajmu mieszkań zaznaczył się dużymi wzrostami we wszystkich analizowanych miastach Polski. Uśredniając dane dla wszystkich rynków, ceny wynajmu mieszkań w Polsce wzrosły średnio nieco ponad 23% - czyli prawie o 1/4. Jeśli jednak zagłębić się bardziej w poszczególne miasta można zauważyć zróżnicowanie wzrostu cen. Szczególnie porównując miasta z czołówki listy najdroższych z pozostałymi. Najbardziej w tym porównaniu wyróżnia się Gdańsk, gdzie w ciągu ostatniego roku wynajem mieszkań zdrożał najbardziej. W przypadku kawalerek jest to 60,5%, mieszkań 2-pokojowych 35,9% - są to najwyższe wzrosty w kraju w tych kategoriach mieszkań. Mieszkania 3-pokojowe najbardziej zdrożały w Warszawie – 27,4%, gdzie był na nie wyraźnie większy popyt, niż we wcześniejszym okresie, natomiast w przypadku mieszkań 4-pokojowych, największy wzrost miał miejsce w Katowicach – o 22,6% w skali roku.
We wszystkich miastach oprócz Wrocławia widać znaczące różnice w poziomie wzrostu cen wynajmu w poszczególnych kategoriach mieszkań. Najbardziej widoczne jest to w Poznaniu, gdzie wzrosty zaczynają się od 8,9% procenta dla mieszkań 4-pokojowych, do 27,1% dla mieszkań 2-pokojowych. Najbardziej zrównoważony wzrost cen w skali całego roku miał miejsce we Wrocławiu i utrzymywał się na poziomie od 22,9% do 25,4%. Świadczy to o ciągłym zapotrzebowaniu na wszystkie rodzaje mieszkań, i związane jest z bardzo szybkim i mocnym rozwojem tego miasta, które uważane jest za najszybciej rozwijającą się aglomerację Polski.

Tak duży wzrost cen wynajmu mieszkań niemal w całej Polsce spowodowany jest w dużej mierze pojawieniem się na rynku wielu nowych mieszkań, które oferując dużo lepszy standard wykończenia niż mieszkania obecne na rynku od wielu lat, wymagają wyższych miesięcznych czynszów. Doskonale tę sytuację obrazuje przykład warszawskiego Targówka, który wśród mieszkańców stolicy nie cieszy się najlepszą opinią, jednak w ciągu całego 2007 roku ceny wzrosły tam o ponad 40%, z powodu oddania tam do użytku sporej liczby nowych inwestycji, w których wiele mieszkań zostało przeznaczonych od razu po ich wykończeniu na wynajem.
Nie bez wpływu na wzrost czynszów, miała również sytuacja na rynku sprzedaży mieszkań. Duże wzrosty cen metra kwadratowego, zawsze – z lekkim poślizgiem czasowym – odbijają się na cenach wynajmu mieszkań.

KOSZTY WYNAJMU W 2007 - STANCJE

W 2007 roku w serwisie Szybko.pl zamieszczono ponad 13,5 tys. ogłoszeń o wynajmie stancji i pokoi. Jest to jedna z popularniejszych i atrakcyjnych finansowo form wynajmu mieszkań dla studentów, którym nie przyznano akademika, a studencki portfel nie pozwala na wynajęcie mieszkania. Niestety jednak, zgodnie z tendencją na całym rynku nieruchomości, i tutaj miały miejsce wzrosty cen – niekiedy rzędu 40% w porównaniu z IV kwartałem 2006 roku.
Najbardziej spektakularne wzrosty miały miejsce 3 warszawskich, sąsiadujących ze sobą dzielnicach – Pradze Północ (wzrost o 39,5%, jeszcze rok temu w tej dzielnicy wynajem pokoju kosztował średnio 380 zł, a w tym roku już ok. 530 zł miesięcznie), Pradze Południe (wzrost o 38,7%) oraz na Gocławiu (wzrost o 39%). Jest to dość zaskakująca informacja, szczególnie biorąc pod uwagę dość niechlubną sławę wielu rejonów tych dzielnic. Przyczynę tak wysokiego wzrostu cen, można jednak wyjaśnić przyglądając się topografii cen wynajmu stancji w tych lokalizacjach. Otóż tak wysokie ceny średnie są wynikiem wysokich cen jedynie w zachodnich częściach tych dzielnic, czyli tych położonych najbliżej Wisły i najbliżej głównych tras komunikacyjnych wiodących na drugą stronę rzeki. Jeśli przyjrzeć się mapie stolicy, można zauważyć, że z tych trzech dzielnic wychodzą główne trasy komunikacyjne do centralnej części miasta, którymi można bardzo szybko dotrzeć do takich dzielnic jak Żoliborz, Śródmieście, Centrum, Mokotów – czyli dzielnic położonych wzdłuż linii metra. Można, więc mówić o zjawisku odbicia linii metra na prawobrzeżnej Warszawie, oczywiście w kontekście cen wynajmu.

Stolica Małopolski od dawna już niezmiennie utrzymuje się na drugim miejscu w kraju pod względem kosztów wynajmu stancji i mieszkań, i również to miasto nie uniknęło podwyżek kosztów. Momentem przełomowym dla cen wynajmu stancji w Krakowie był sierpień 2007 roku, kiedy to ceny tam przekroczyły barierę 500 zł, uzyskując wartość dokładnie 516 zł. Był to okres największego boomu na rynku wynajmu mieszkań, który utrzymywał się aż do początków IV kwartału. Najwyższe ceny Kraków osiągnął na początku IV kwartału – w październiku. Wtedy wynajem stancji kosztował przeciętnie 578 zł miesięcznie
Biorąc pod uwagę średnie ceny dla całych miastach, w ciągu roku najbardziej zdrożał Gdańsk – gdzie przeciętnie czynsz za wynajem pokoju wzrósł o nieco ponad 21% (z 400 do 483 zł miesięcznie za pokój).
Najniższy wzrost w skali rocznej miał miejsce w Katowicach – 9%, tam również ceny należą do jednych z niższych w kraju – zarówno pod względem wynajmu stancji, jak i mieszkań.
           
Najgorętszym okresem 2007 roku był tradycyjnie III kwartał, kiedy na rynku wynajmu panuje największy ruch ze względu na studentów poszukujących mieszkań na nadchodzący rok akademicki. W porównaniu do poprzednich lat, tegoroczny „boom na rynku wynajmu” odbił się dużo szerszym echem niż w latach poprzednich. Pod koniec sierpnia studenci Uniwersytetu Wrocławskiego sfrustrowani wysokimi cenami wynajmu mieszkań i stancji, postanowili rozpocząć ogólnopolski strajk przeciwko zbyt wysokim kosztom najmu. W sytuacji, kiedy akademiki zapewniają miejsce jedynie dla 7% wszystkich studentów, wysokie ceny wynajmu mieszkań mogą okazać się ogromną przeszkodą dla studentów w dalszym kształceniu.

• Rok zakończył się wzrostami cen wynajmu we wszystkich analizowanych miastach
• Pierwszy raz w bardziej szczegółowym zestawieniu pojawiła się Łódź. Na początku 2007 roku cena stancji w Łodzi kształtowała się w okolicach 340 zł, co oznacza że cena w grudniu, w porównaniu do styczniowej, jest wyższa o niemal 40%.
• Największy wzrost miał miejsce w III kwartale (oraz na początku IV kwartału w przypadku Krakowa i Wrocławia) – był to sezonowy boom na rynku wynajmu spowodowany zwiększonym popytem generowanym przez studentów, którzy w tym okresie najintensywniej poszukują lokum.
• Końcówka roku, przyniosła uspokojenie na rynku, oraz niewielkie korekty cen – jest to zjawisko sezonowe, charakterystyczne dla tego okresu roku.

Część III – Obrót nieruchomościami na rynku wtórnym - SYTUACJA W IV KWARTALE 2007

OBRÓT MIESZKANIAMI NA RYNKU WTÓRNYM

W IV kwartale 2007 roku po raz pierwszy od kilkunastu miesięcy niemal wszystkie polskie miasta odnotowały spadki średniej ceny metra kwadratowego mieszkania na rynku wtórnym. Wyjątkami są Katowice, gdzie cena wzrosła o 4,8%, Lublin z 2,4% wzrostu oraz Toruń, gdzie średnia cena jest wyższa o 0,9% niż w III kwartale. Największe obniżki, rzędu 4-5% miały miejsce w Białymstoku, Krakowie, Sopocie i Gdańsku. Średni spadek ceny we wszystkich miastach nie jest znaczny i wynosi -1,89%. Mimo iż nie wydaje się duży, gdy skonfrontujemy to z wynikami IV kwartału 2006 roku widoczna jest radykalna zmiana sytuacji. Bezpowrotnie minął już czas kilkunasto czy kilkudziesięcioprocentowych wzrostów w skali kwartału.

Wykres 2. Zmiany średnich cen metra kwadratowego w IV kwartale 2007 w największych polskich miastach. Źródło „Raport Szybko.pl i Expandera”

Wykres 3. Ilość lokali mieszkalnych oddawanych do użytku w kolejnych miesiącach w latach 2005, 2006 i 2007. Źródło GUS.

Szczegółowe dane dotyczące Warszawy, KRAKOWA, Gdańska , POZNANIA, WROCŁAWIA, KATOWIC ORAZ ŁODZI

Warszawa

1. Średnia cena metra kwadratowego mieszkania na rynku wtórnym dla całej Warszawy w IV kwartale wyniosła 9000 złotych, a w grudniu ukształtowała się na poziomie 8917 złotych z metr.
2. W IV kwartalne nastąpił spadek cen (ofertowych) rzędu 1,8%.
3. W grudniu 2007 średnia cena w stolicy była o 12,8% wyższa niż grudniu 2006
4. Nadal podobnie jak w III kwartale wśród ofert zamieszczonych w serwisie www.szybko.pl w zasadzie nie ma mieszkań w cenie poniżej 6 000 złotych za metr – to zaledwie 0,38% wszystkich ogłoszeń. Zdecydowanie poszerzyła się oferta mieszkań w przedziale cenowym pomiędzy 6 i 9 000 złotych za metr. Obecnie jest to 52% całej oferty, podczas gdy w III kwartale ogłoszenia takie stanowiły 42% rynku.
5. Zmiany cen mieszkań w zależności od wielkości: kawalerki -1,4%, 2-pokojowe -1,35%, 3-pokojowe 0,89%, 4-pokojowe -0,25%, 5-pokojowe 0,1%
6. Nadal najłatwiej jest znaleźć w ofercie mieszkanie 2-pokojowe, jest ich 42%, mieszkań 3 pokojowych jest około 31%, kawalerek 19%, mieszkań 4 pokojowych 7%, a dużych 5 pokojowych zaledwie 1%.
7. Tylko w dwóch dzielnicach Warszawy wzrosły średnie ceny metra kwadratowego na rynku wtórnym. Były to Kabaty: +2,4% i Wilanów: +10,9%. Największe spadki odnotowały następujące dzielnice: Włochy: -9,6%, Praga Północ: -8,5% oraz Gocław -7,9%
8. Do grupy najdroższych dzielnic dołączyły Wilanów i Saska Kępa, gdzie średnia cena przekroczyła 10 tysięcy za metr kwadratowy. Pozostałe dzielnice bez zmian: Centrum /Śródmieście, Mokotów, Kabaty. Warto zaznaczyć, iż w ciągu kwartału nastąpił znaczny spadek średniej ceny w Centrum oraz na Mokotowie.
9. Poniżej 8 tys. za metr można kupić mieszkanie na Targówku, Tarchominie, Bródnie, Gocławiu, Pradze Południe, w Wawrze i we Włochach. Do listy z III kwartału dołączyły aż 4 nowe lokalizacje.

Kraków

1. Średnia cena metra kwadratowego na koniec IV kwartału 2007 w Krakowie wynosi 7839 złotych i jest o 364 złote (4,4%) niższa od ceny wrześniowej. Spadek cen w Krakowie należy do najwyższych w Polsce.
2. W IV kwartale na wartości straciły mieszkania każdej wielkości. Jeśli chodzi o proporcje podaży mieszkań różnej wielkości są one niemal identyczne jak w poprzednim kwartale. Kawalerek jest 20%, 2-pokojowych 42%, 3-pokojowych 30%, 4-pokojowych 6%, a 5-pokojowych 1%.
3. Nieznacznie zwiększyła się podaż mieszkań tańszych niż 6 tys., stanowiły one w IV kwartale prawie 6% oferty, ofert w przedziale 6-8 tys. było prawie 47%. Nieznacznie zwiększyła się liczba mieszkań w cenie 8 000 - 9 000 za metr, jest ich teraz 27,3%. Nastąpiło to w skutek obniżki cen najdroższych lokali, których w IV kwartale było o 3% mniej niż w III.
4. W niemal wszystkich dzielnicach Krakowa średnie ceny w kwartale obniżyły się. Najbardziej, o prawie 7% w dzielnicy Prokocim-Bieżanów, a o 6% na Starym Mieście. Cena na Starym Mieście jest obecnie niższa niż w I kwartale 2007 roku
5. Najdroższymi dzielnicami pozostają Stare Miasto, Zwierzyniec i Łobzów (choć tu także cena spadła poniżej 9 000 za metr, czyli poziomu z I kwartału 2007).
6. Najtańsza pozostaje nadal Nowa Huta, a do grupy dzielnic, w których cena wynosi mniej niż 7 tysięcy należą także: Wola Duchacka, Prokocim-Bieżanów, Czyżyny, Mistrzejowice i Bieńczyce.

Gdańsk

1. Średnia cena w Gdańsku w IV kwartale to 6788, jest o 200 złotych niższa niż w III kwartale. Nie zdołała osiągnąć poziomu 7 tys. za metr, a kwartał i rok zakończony został na poziomie 6706 złotych.
2. Spadek, który nastąpił w Gdańsku w IV kwartale wyniósł 4% i należał do najwyższych spośród analizowanych lokalizacji. Większa obniżka cen miała miejsce jedynie w Białymstoku (-5,4%) i Krakowie (-4,4%).
3. Mimo spadku średniej ceny rynkowej mieszkania 3 i 4 pokojowe odnotowały w IV kwartale w Gdańsku wzrost wartości metra kwadratowego.
4. Oferta rynkowa mieszkań poniżej 6 tysięcy jest nadal znacznie bogatsza niż w Krakowie i Warszawie, składa się na nią 16,7% ogłoszeń. Najwięcej ofert: 76,2% to mieszkania w cenie od 6 do 8 tysięcy za metr.
5. W większości dzielnic ceny spadły lub utrzymały się na poziomie porównywalnym z III kwartałem. Kolejny wysoki - 5,2% - wzrost miał miejsce w przypadku Oliwy.
6. Najdroższe mieszkania, powyżej 7 000 złotych za metr znajdują się w Śródmieściu, dzielnicach Oliwa, Żabianka i Brzeźno i Przymorze.

WROCŁAW

1. Średnia cena we grudniu wyniosła 7026 złotych. Jest to poziom porównywalny z czerwcem 2007 roku. Od grudnia 2006 roku średnia cena dla Wrocławia wzrosła o 11,8%, z poziomu 6282 złotych za metr.
2. W IV kwartale we Wrocławiu najbardziej obniżyła się średnia cena kawalerek. Na wartości zyskały mieszkania 4-pokojowe
3. W porównaniu z III kwartałem zmieniła się struktura podaży. Mniej jest mieszkań 2-pokojowych: 42% oferty w porównaniu z 52% w poprzednim kwartale. Zwiększyła się podaż mieszkań 3 pokojowych: z 30% do 36%. Nieco więcej jest także kawalerek 13% w porównaniu z 10% w III kwartale.
4. 4 razy mniej niż w III kwartale jest ofert w cenie poniżej 6 tysięcy złotych za metr. Mieszkania od 6 do 7 tysięcy to prawie 38% rynku, o 16 punktów procentowych więcej niż w poprzednim kwartale. Oznacza to iż można znaleźć znacznie więcej ofert w cenie poniżej do średniej rynkowej. Najliczniej reprezentowane są mieszkania kosztujące od 7 do 8 tysięcy złotych za metr 49,75%. Drastycznie zmniejszyła się podaż mieszkań najdroższych. W poprzednim kwartale w cenie powyżej 8 tysięcy było prawie 25% oferty. W IV kwartale już tylko 8,8%. Oznacza to, że sprzedający urealnili swoje oczekiwania.
5. W IV kwartale tylko mieszkania zlokalizowane na Starym Mieście i Psim Polu nie zanotowały spadków średnich cen.

POZNAŃ

1. Średnia cena na koniec IV kwartału wyniosła 6350 złotych za metr i była o 3,8% niższa niż we wrześniu.
2. W IV kwartale na wartości straciły kawalerki i mieszkania 2-pokojowe o ponad 4,5%.
3. Oferta mieszkań poniżej 6 tysięcy za metr jest bogatsza niż w poprzednim kwartale i znacznie bogatsza niż w innych miastach, stanowi aż 38% całości ogłoszeń. Najłatwiej jest znaleźć mieszkanie w cenie od 6 do 7 tysięcy za metr – 45% oferty Mieszkania droższe od średniej czyli w przedziale 7-9 tys. to 14,7%, a tylko 1,8% kosztuje więcej niż 9 tysięcy za metr.
4. W Poznaniu w ofercie zdecydowanie dominują mieszkania 2-pokojowe, stanowią aż 47% oferty.
5. W IV kwartale wszystkie dzielnice poza Górczynem i Nowym Miastem odnotowały spadek średnich cen.
6. W najtańszych dzielnicach nadal można kupić mieszkanie w cenie średniej poniżej 6 tysięcy za metr, choć z grupy tej wypadł już Górczyn.

Katowice

1. Średnia cena w Katowicach na koniec roku 2007 wynosi 4553 złote za metr kwadratowy
2. Wzrost w IV kwartale 2007 był najwyższy w skali kraju i wyniósł 4,8%
3. W stosunku do poprzedniego kwartału cena kawalerek spadła o 6,7%, a najbardziej wzrosła cena mieszkań 2-pokojowych o 7,15%
4. Najdroższą dzielnicą Katowic pozostaje Koszutka. Cena w następnej w rankingu najdroższych dzielnic Śródmieściu jest o 463 niższa.
5. Najbardziej o 25% wzrosła na Osiedlu Paderewskiego i w ten sposób zbliżyła się do średniej dla całego miasta.
6. 77% ofert w Katowicach to mieszkania w cenie 4-5 tysięcy złotych za metr kwadratowy. Mieszkań tańszych od średniej dla całego miasta jest około 11%, a powyżej 5 tysięcy za metr 12%.

Łódź

1. Średnia cena w Łodzi na koniec kwartału wynosi 4381 złotych za metr kwadratowy mieszkania z rynku wtórnego. Jest o 2,8% niższa niż we wrześniu
2. Wyrównane do tej pory ceny mieszkań różnej wielkości zróżnicowały się i to w dość nietypowy sposób. W IV kwartale najbardziej, o ponad 5% spadły średnie ceny kawalerek, mieszkań 2- pokojowych o 0,25%, a 4-pokojowych o 1,27%. W rezultacie na koniec roku najwyższe ceny za metr osiągnęły mieszkania 3 i 2-pokojowe.
3. Najdroższą dzielnicą Łodzi pozostaje Centrum. W IV kwartale nastąpiły spadki cen we wszystkich dzielnicach, z wyjątkiem najtańszego w III kwartale Polesia. Mieszkania tam zlokalizowane zyskały średnio około 4% na metrze kwadratowym.
4. Z łódzkiej oferty zniknęły mieszkania w cenie poniżej 3 tysięcy złotych za metr. Nadal przeważająca większość – 77% - to mieszkania w przedziale cenowym od 4 do 5 tysięcy. 17,9% to oferty między 3 a 4 tysiące za metr, a 7,9% to mieszkania za 5 do 6 tysięcy. Ofert powyżej 6 tysięcy za metr jest dwa razy więcej niż w poprzednim kwartale 3,4%

CENY DOMÓW – IV KWARTAŁ 2007

IV kwartał 2007 roku jest okresem wyhamowania cen domów na rynku wtórnym. O wzroście cen możemy jeszcze mówić w przypadku domów niedużych do 150 metrów kwadratowych. W przypadku Lublina, Białegostoku i Katowic, gdzie ceny w III kwartale kształtowały się na poziomie 330 -360 tysięcy złotych, a po zwyżkach odpowiednio o: 48%, 22% i 13%, znacznie zmniejszyła się dysproporcja pomiędzy tymi lokalizacjami i resztą Polski. Wydaje się jednak, iż pułap 500 tys., do którego te lokalizacje się zbliżyły będzie barierą trudną do pokonania.
W miastach liczących ponad 500 tys. mieszkańców, gdzie ceny już w poprzednim kwartale kształtowały się od 560 tys. w Poznaniu do 930 tys. w Warszawie, wzrosty były już znacznie mniejsze: w Poznaniu 1%, w Łodzi 6%, we Wrocławiu 9%, w Krakowie 8% i w Warszawie 6%. Wyhamowanie tempa wzrostu wskazuje, że ceny zbliżyły się już do swojego maksymalnego pułapu.

W przypadku domów o powierzchni od 230 do 300 metrów w 5 na 9 analizowanych aglomeracji nastąpił spadek średniej ceny. O niemal 10% w Katowicach, 8% w Krakowie, 2% w Warszawie, 1.5% w Lublinie i 0.7% w Białymstoku. Ceny wzrosły jedynie w Poznaniu i Wrocławiu, osiągając niemal poziom 1 miliona złotych, co wydaje się być na chwilę obecną granicą, przy której ceny powinny się zatrzymać.

DZIAŁKI BUDOWLANE – IV KWARTAŁ ROKU 2007

W IV kwartale nastąpiło wyraźne wyhamowanie cen działek budowlanych, co nie jest zaskoczeniem, ponieważ od początku roku rosły one w tempie wręcz zatrważającym. Ceny najdroższych działek są niższe od cen maksymalnych z III kwartału wszędzie poza Poznaniem. Minimalne ceny wywoławcze wzrosły o 18% w Warszawie, 5% we Wrocławiu i o 14% w Poznaniu. Wymowne są jednak wnioski ze zmian średnich cen w poszczególnych miastach. Nieznaczny, w porównaniu z poprzednimi kwartałami, bo 8% wzrost średniej ceny miał miejsce we Wrocławiu, gdzie skądinąd jest ona najniższa spośród 5 analizowanych aglomeracji, co daje szansę na kilkuprocentowe wzrosty w przyszłości. O 7% wzrosła także średnia cena w Poznaniu. Ze spadkami mieliśmy zaś do czynienia w Gdańsku -11%, Krakowie -8% i -22% w Warszawie. W przypadku Warszawy, spadek ceny średniej to w znacznej mierze efekt obniżenia oczekiwań finansowych ze strony osób sprzedających działki najlepiej zlokalizowane, a przez to najdroższe. Drugim czynnikiem wpływającym na obniżenie ceny jest większa liczba ofert w cenie do 150 Euro za metr w porównaniu z poprzednim kwartałem.

Poniższe ceny są wyliczone na podstawie ogłoszeń o sprzedaży działek budowlanych poniżej 5000 m2 z www.szybko.pl

Okolice Warszawy

Średnia cena metra kwadratowego działki budowlanej pod Warszawą, liczona dla 13 podwarszawskich miejscowości wyniosła w IV kwartale 2007 roku 374 złote, czyli nieco ponad 100 Euro. Jest ona na niemal identycznym poziomie jak w poprzednim kwartale (380 złotych). Jest to przesłanka stabilizacji, ale nie oznacza, że w poszczególnych miejscowościach ceny pozostały bez zmian. Bardzo wysoki wzrost ceny średniej: o 37%, a maksymalnej z 700 do 1000 złotych miał miejsce w Izabelinie. W rezultacie jest to najdroższa w tym momencie lokalizacja w pobliżu Warszawy. Znaczny, bo 15% wzrost ceny średniej odnotowała także sąsiadująca z Izabelinem gmina Babice. O kolejne 16% wzrosły ceny w Łomiankach. Zyskały także inne gminy położone na północ od Warszawy: Jabłonna 4%, Błonie 6%, Marki 2%. Odwrotnie zachowywały się ceny na południe od stolicy: o 19% spadły ceny w gminie Konstancin, 16% w Milanówku, 23% w Otwocku, 11% w Józefowie. Prawdopodobnie jest to efekt trudności komunikacyjnych, jakie przeżywała w ostatnich miesiącach stolica na skutek remontów dróg, którymi do miasta udają się mieszkańcy miejscowości położonych na południu. Z drugiej strony powoli zaczynają się materializować plany nowych mostów na północy Warszawy oraz metra, które to inwestycje mogą w perspektywie 2-4 lat ogromnie ułatwić komunikację z centrum, a więc wpłynąć na atrakcyjność położonych tam gruntów.

CZĘŚĆ IV - KOSZTY WYNAJMU MIESZKAŃ

IV kwartał 2007 roku na rynkach wynajmu mieszkań w największych analizowanych miastach Polski, był raczej spokojnym okresem – poza kilkoma wyjątkami nie miały miejsca ani spektakularne wzrosty, ani spadki cen. Największe zmiany dotyczyły Gdańska, gdzie cena wynajmu kawalerek w porównaniu do III kwartału 2007, wzrosła o 23,4% - i był to największy zanotowany wzrost w IV kwartale. Również wyróżniający się na tle innych miast, ale już sporo mniejszy niż w Gdańsku wzrost kosztów, miał miejsce w Katowicach. Tam wynajem mieszkania 3-pojowego, w IV kwartale podrożał o 14,6%. Spadki cen miały miejsce jedynie w przypadku kawalerek w Poznaniu, oraz mieszkań 4-pokojowych we Wrocławiu i w Katowicach.

Końcówka każdego roku na rynku wynajmu mieszkań to okres wyhamowania cen, a niekiedy nawet ich spadku. Wynika to z dużo mniejszego zainteresowania tym rynkiem w okresie zimowym. Spory wpływ na tę sytuację mają studenci, którzy są jednymi z głównych klientów tego sektora rynku, a IV kwartał nie jest popularnym okresem na zmianę wynajmowanego mieszkania.

WARSZAWA

Na podstawie cen z IV kwartału, w Warszawie wyraźnie można zauważyć, na jakie mieszkania był największy popyt w ciągu ostatnich 3 miesięcy. Największy wzrost cen w porównaniu do III kwartału 2007 roku osiągnęły mieszkania 2 pokojowe – 14%, pozostałe od 9 do 10%. Analizując średnie ceny w podziale na miesiące, wyraźnie widać wyhamowanie, a nawet lekkie korekty cen w przypadku mieszkań jedno i trzypokojowych, w przeciwieństwie do mieszkań dwupokojowych.

Tradycyjnie już do najdroższych dzielnic Warszawy zaliczają się Śródmieście/Centrum, Mokotów oraz Usynów. Dzielnice te uznawane są za najbardziej prestiżowe lokalizacje w stolicy, więc wysokie ceny nieruchomości w tych rejonach są uzasadnione. Dodatkowo Centrum i Śródmieście mogą „pochwalić” się najwyższym wzrostem cen wynajmu kawalerek w ostatnim kwartale. Wynosi on 26,7%. Dwupokojowe mieszkania najbardziej podrożały na Bemowie, jednak palma pierwszeństwa pod względem wysokości cen przypada ponownie dla Centrum. Najniższy wzrost w tej kategorii należy do Pragi Południe, gdzie cena utrzymała się na poziomie 1 880 zł. W przypadku mieszkań trzypokojowych, w IV kwartale 2007 roku miała miejsce dość nietypowa sytuacja, mianowicie w większości dzielnic, ceny wynajmu takich lokali spadły. Nie były to duże spadki – przeciętnie na poziomie 4% w porównaniu do III kwartału 2007 roku, jednak te małe obniżki cen wyolbrzymione są przez bardzo wysoki wzrost cen na Targówku (33,8%) i Tarchominie (22,9%). W tych dwóch dzielnicach, od II kwartału 2007 roku ceny wynajmu bardzo mocno pną się do góry. Może to być związane z reakcją rynku na bardzo wysokie ceny wynajmu mieszkań w pozostałych dzielnicach Warszawy. Dzielnice te przez dłuższy okres czasu były omijane przez najemców, jednak w momencie dużego wzrostu cen w popularnych do tej pory lokalizacjach, stały się one atrakcyjne cenowo i duża część popytu została skierowana właśnie tam, powodując nagły wzrost cen wynajmu. Sytuację tę może również tłumaczyć duża liczba nowych inwestycji oddanych tam w ostatnim czasie do użytku. Wiele mieszkań z tych inwestycji zostało najprawdopodobniej od razu po wykończeniu przeznaczonych przez właścicieli na wynajem. Bardzo dobry poziom wykończenia tych mieszkań, oraz fakt, iż są to nowe lokale, skutkuje wyższymi cenami wynajmu w porównaniu do dotychczasowych stawek  w tych dzielnicach. W efekcie odbija się to na całej średniej w okolicy.

KRAKÓW

Kraków, podobnie jak inne miasta reagował na zbliżający się koniec roku, i w ostatnim miesiącu można zauważyć tam spadki cen wynajmu. Dotyczy to wszystkich rodzajów mieszkań, oprócz trzypokojowych, na które jest tam największy popyt – te zachowały w grudniu niemal niezmienioną cenę względem listopada.
Porównując cały IV kwartał względem III kwartału 2007 roku, można zauważyć, iż w stolicy Małopolski najbardziej zdrożały mieszkania czteropokojowe, – o 13,7%, gdy pozostałe ceny wzrosły o ok. 2,7-2,9% w przypadku kawalerek i mieszkań dwupokojowych, i o 7,5% dla mieszkań trzypokojowych. Można, więc tu wskazać na spore zainteresowanie większymi mieszkaniami, i na duże prawdopodobieństwo dalszego wzrostu cen wynajmu takich lokali.

W Krakowie, w przeciwieństwie do Warszawy, grupą mieszkań, gdzie odnotowano najwięcej wzrostów cen, są mieszkania trzy- i więcej pokojowe. Tutaj znajdują się również rekordziści pod względem wysokości wzrostu cen w IV kwartale 2007 w poszczególnych dzielnicach. W porównaniu do III kwartału, najwyższy wzrost cen, aż o 47,9% zaliczyły mieszkania trzypokojowe na Woli Duchackiej i w Prądniku Białym (o 43%). Jest to również jedyna grupa mieszkań w Krakowie, w której nie zanotowano żadnych spadków. Jedynie koszty wynajmu mieszkania na Podgórzu utrzymały się na niemal niezmienionym poziomie. Największy spadek cen miał w grupie mieszkań jednopokojowych, na krakowskim Zwierzyńcu.
Duży wzrost cen wynajmu mieszkań trzypokojowych jest najprawdopodobniej związany z większym zainteresowaniem większymi mieszkaniami ze strony studentów - głównej grupy wynajmującej mieszkania. Mieszkania duże, mimo na pierwszy rzut oka, wyższych kosztów wynajmu, pozawalają na obniżenie kosztów na jednostkę, dzięki temu, iż może w nich zamieszkać większa grupa osób. Jest to reakcja na bardzo wysokie ceny wynajmu mniejszych mieszkań, które stały się zaporowe dla większości studentów.

WROCŁAW

Wrocław – podobnie jak w poprzednim kwartale, utrzymuje wysokie pozycje w klasyfikacji ogólnokrajowej, na przemian z Gdańskiem i Krakowem zajmując 2 miejsce. Również podobnie jak w przypadku tych miast, w IV kwartale 2007 roku dało zauważyć się niewielkie spadki cen w grudniu, względem listopada. Jednak sam IV kwartał został zamknięty bez spadku cen. Koszty wynajmu kawalerek powróciły do tego samego poziomu, na jakim znajdowały się na koniec III kwartału 2007 roku. Mieszkania czteropokojowe zdrożały o 4%, dwupokojowe o 7%, a trzypokojowe o 12,7% w porównaniu do III kwartału 2007 roku. Warto również zauważyć, że w grudniu, jako jedyne we Wrocławiu zdrożały mieszkania czteropokojowe, co może świadczyć o nadal wysokim popycie na większe mieszkania.

We Wrocławiu, z największymi wzrostami cen należy liczyć się poszukując mieszkań dwupokojowych na wynajem – szczególnie na Psim Polu i Starym Mieście – wzrosty o 23,6 i 21 % w porównaniu do końca III kwartału 2007. W przypadku kawalerek, największy wzrost dotknął Fabryczną – skok o 21,4%, jednak niezmiennie najdroższe mieszkania jednopokojowe znajdują się na Starym Mieście.

POZNAŃ

W ostatnim kwartale 2007 roku, w Poznaniu spadły ceny większości rodzajów mieszkań, w porównaniu do końca III kwartału 2007. Wzrosły jedynie ceny mieszkań 4-pokojowych. Najbardziej staniały kawalerki – o 12,2% uzyskując tym poziom cen z początku II kwartału 2007 roku. Spadły także ceny mieszkań 3-pokojowych (o 6,8%) i 2-pokojowych (o 4,4%).

KATOWICE

Katowice są kolejnym potwierdzeniem dla reguły, która opanowała rynek wynajmu mieszkań w Polsce w IV kwartale 2007. Również tutaj, koszty wynajmu mieszkań trzypokojowych poszły w porównaniu z III kwartałem, w górę, i to o 26,6%. Zdrożał również koszt mieszkań dwupokojowych, choć już nie tak bardzo – jedynie o 4,4%, natomiast – podobnie jak w niemal całej Polsce – staniały kawalerki – o 4,7% osiągając tym samym najniższy poziom od lutego 2007 roku.

GDAŃSK

Jak to jest w przypadku niemal każdej reguły – musi być od niej wyjątek. I takim wyjątkiem jest w podsumowaniu IV kwartału 2007 roku na rynku wynajmu mieszkań – Gdańsk. W całej Polsce rosną ceny dużych mieszkań, a spowalniają, bądź nawet tanieją małe mieszkania, ale w stolicy Trójmiasta jest dokładnie odwrotnie. Gdańsk, podąża śladem, którym jakiś czas temu szły wszystkie inne miasta – śladem dużego popytu na małe mieszkania. W porównaniu z końcem III kwartału, w IV kawalerki zdrożały tam o 15%, natomiast porównując do IV kwartału 2006 – o ponad 60%. Nieco spokojniej było wśród mieszkań 2-pokojowych – kwartalny wzrost na poziomie 4,5% i roczny rzędu „tylko” 35,7%. Popularne zaś w całej Polsce większe – 3 pokojowe mieszkania, w porównaniu do III kwartału 2007 roku, staniały o 2,6%.

KOSZTY WYNAJMU STANCJI - ANALIZA SYTUACJI W NAJWIĘKSZYCH MIASTACH W IV KWARTALE 2007

W IV kwartale 2007 roku w serwisie Szybko.pl zostało zamieszczonych 2 327 ogłoszeń o wynajmie stancji, z całej Polski.
IV kwartał 2007 roku można nazwać ostudzeniem gorączki, jaka trwała od początku III kwartału. Szczególnie w grudniu dało się zauważyć lekkie wyhamowanie kosztów wynajmu: ceny wynajmu stancji spadły w większości miast. Może to zapowiadać – podobnie jak w analogicznym okresie 2006 roku – dalsze spadki cen, które nastąpią w styczniu 2008 roku. Jest to związane z ustabilizowaniem tego segmentu rynku w okresie zimowym. Grudzień i styczeń, jak pokazują analizy tego okresu w poprzednich latach, są bardzo spokojnymi okresami na rynku wynajmu mieszkań i stancji. Niewiele osób decyduje się wtedy na zmianę mieszkania, więc okres ten staje się dobrym momentem dla osób zastanawiających się nad zmianą mieszkania, aby znaleźć nieco tańsze lokum.
Po raz pierwszy do bardziej szczegółowej analizy (miesięcznej) sytuacji na rynku wynajmu dołączyła Łódź. Ze średnim czynszem w wysokości ok. 450 zł, uplasowała się zaraz za czołówką najdroższych miast w Polsce. W porównaniu do III kwartału 2007 roku, ceny wynajmu pokoju wzrosły tam o 12,5 % - co stanowi najwyższy wzrost cen w porównaniu do III kwartału, spośród analizowanych miast Polski.
Najwyższe są już tradycyjnie koszty wynajmu w Warszawie – w stolicy przeciętnie za wynajem pokoju należy zapłacić 602 zł, i jest to o 9,45% więcej niż w poprzednim kwartale. Drugi na liście jest Kraków, z średnią ceną 544 zł, która niemal nie zmieniła się w porównaniu do okresu lipiec-wrzesień 2007. Niezmiennie najtaniej od początku roku jest w Częstochowie – w IV kwartale średnia cena wynajmu pokoju wynosiła tam 267 zł i jest to ponad 2 razy mniej niż w Warszawie.
Największy spadek cen w porównaniu do poprzedniego kwartału zanotował Wrocław – tam ceny obniżyły się o 18,4 %. Również w Poznaniu ceny były niższe niż w III kwartale – stolica wielkopolski zanotowała ośmioprocentowy spadek cen. Mimo że Warszawa jest najdroższym miastem w zestawieniu, to dodatkowo koszty wynajmu stancji wzrosły tu w IV kwartale najbardziej o 11,9%.

1. Najdrożej tradycyjnie w Warszawie – średnio 603 zł (wzrost o 11,9% w porównaniu do III kwartału)
2. Drugi na liście – Kraków – 544 zł miesięcznie (korekta 0,8%), III miejsce należy do Wrocławia – 494 zł miesięcznie (jednak w porównaniu do III kwartału, jest to cena o 8% niższa).
3. Do czołówki miast w Polsce dołączyła w tym kwartale również Łódź, gdzie przeciętnie wynajem pokoju kosztował 463 zł, co po przyrównaniu do danych z początku 2007 roku, daje niesamowity, niemal czterdziestoprocentowy skok cen.
4. Niezmiennie od początku tego roku, tanio jest w Katowicach, gdzie koszt wynajęcia stancji wynosi średnio 375 zł miesięcznie, i niemal nie zmienił się w porównaniu do poprzedniego kwartału.

Pozostałe duże miasta:

1. Największy spadek w porównaniu do poprzedniego kwartału – Olsztyn, o niemal 25%, za nim Białystok i Rzeszów o ponad 15 %
2. Najtańsza jest ponownie Częstochowa – 267 zł miesięcznie, potem Rzeszów 288 zł miesięcznie i Olsztyn – 328 zł miesięcznie.

WARSZAWA

W porównaniu do III kwartału 2007, najbardziej zdrożał wynajem pokoi na Ursynowie  - o 18,6%, oraz na Żoliborzu – o 10,54%. Gocław, do którego należy jeden z rekordów wzrostów cen w całym roku, w IV kwartale podrożał jedynie o 7%, jednak tak niewielki wzrost pozwolił mu zrównać się z Mokotowem – jedną z najdroższych dzielnic Warszawy – który w porównaniu do poprzedniego kwartału podrożał o 8,3%.
Nieco spadla cena stancji na Kabatach (-2,7%), które były w zeszłym kwartale najdroższą stołeczną dzielnicą. Spadek ten może jednak być reakcją na spokojniejszy okres na rynku, niż zapowiedzą obniżki cen w tym rejonie.

1. Największy spadek cen względem III kwartału 2007 na Bielanach – 4,4%, oraz na Ursusie 3,15.
2. Najdroższe dzielnice – Kabaty – 683 zł i Centrum/Śródmieście – 670 zł. Cena w Śródmieściu w porównaniu do poprzedniego kwartału wzrosła o 5,5%.
3. Do grona najdroższych dzielnic dołączył Gocław mocno przekraczając kwotę sześciuset złotych – 642 zł, co stanowi wzrost o 7% w porównaniu do III kwartału 2007.
4. Spadek zaliczyły ceny na Bielanach – o 4,4% (545 zł), Ursusie – o 3,1% (461 zł) i na Ochocie – o 2,6% (571 zł)

KRAKÓW

W Krakowie średnia cena wynajmu stancji w IV kwartale wynosiła 544 zł miesięcznie. Jest to tylko nieco ponad 2% więcej niż w III kwartale 2007 roku.
Warto jednak zwrócić uwagę na tendencję spadkową cen w stolic Małopolski w IV kwartale. W październiku było to średnio 578 zł, natomiast w grudniu cena spadła już do poziomu 524 zł, czyli o 9%.
W IV kwartale największy wzrost miał miejsce na Nowej Hucie – o ponad 30% (z 403 zł z III kwartale, do 524 zł w IV kwartale), w dzielnicy Prokocim-Bieżanów – o 29,5% (z 487 zł do 631 zł) oraz na Starym Mieście – o 25% (z 568 zł do 710 zł – jest to obecnie najdroższa dzielnica w Polsce pod względem wynajmu stancji).
Spadek cen miał miejsce jedynie w dzielnicy Prądnik Czerwony, gdzie koszty wynajmu pokoju spadły o 11,3%.

WROCŁAW

IV kwartał we Wrocławiu był okresem bardzo gwałtownych spadków cen stancji. W październiku wynajem pokoju kosztował średnio 560 zł (wzrost o 5,2% w stosunku do września), ale w grudniu ceny spadły aż do poziomu 434 zł miesięcznie (spadek aż o 22,5% w porównaniu do października). Pokazuje to jak bardzo ceny były wywindowane sezonowym boomem na tym rynku.
Listopad był miesiącem, w którym załamała się fala wzrostu cen w Wrocławiu, która rozpoczęła się w kwietniu 2007 roku. W wyniku tego, w grudniu ceny osiągnęły poziom, na którym znajdowały się na przełomie marca i kwietnia.
W porównaniu do III kwartału, w IV najbardziej zdrożał wynajem pokoi na Psim Polu o 20,8%. W pozostałych dzielnicach wzrost nie był aż tak spektakularny, i dla Śródmieścia wynosił 8,4%, a dla Centrum 1,4%. Jedna dzielnica zaliczyła lekki spadek cen w porównaniu do III kwartału 2007, Krzyki, o 2,2%.

POZNAŃ

Stolica Wielkopolski, IV kwartał rozpoczęła utrzymując ceny z końca III kwartału 2007 roku (średnio ok. 470 zł miesięcznie), jednak już w następnych miesiącach, ceny wynajmu stancji zaczęły tam spadać, zatrzymując się w grudniu na poziomie 426 zł, czyli na poziomie sprzed boomu na rynku wynajmu.
Najdroższą dzielnicą Poznania stał się Łazarz, który zdeklasował dotychczasowego lidera – dzielnicę Piątkowo. Wynajem pokoju na Łazarzu kosztuję przeciętnie 510 zł miesięcznie – jest to o 6,7% więcej niż w III kwartale. Warto dodać również, że dzielnica ta jest pierwszą w Poznaniu, która przekroczyła próg 500 zł miesięcznie. Łazarz uzyskał również najbardziej spektakularny wzrost cen w porównaniu do IV kwartału 2006 roku – od tamtego czasu ceny poszły tam w górę o 68,9% - co jest najwyższym wzrostem w Polsce.
W porównaniu do III kwartału 2007 roku, najwyższym wzrostem mogą pochwalić się takie dzielnice jak Górczyn (wzrost o 22%), Nowe Miasto(18,4%) i Winogrady (18,8%). Największy spadek cen miał miejsce na Sołaczu – o 10,4%, w Piątkowie – 8,5%.
W skali roku, (IV kwartał 2006 do IV kwartał 2007), ceny spadły jedynie na Sołaczu – o ok. 17,4%. W pozostałych dzielnicach miał miejsce wzrost od 2,2% na Starym Mieście, przez 15-18% w Jeżycach, Centrum, 42% na Winogradach, po wspomniane już 68,8% na Łazarzu.

CZĘŚĆ V – PROGNOZA NA ROK 2008

Mieszkania z rynku wtórnego W 2008

Jak w 2008 r. zmieni się cena metra kwadratowego mieszkania na rynku wtórnym?

W 2008 roku w największych i najdroższych polskich aglomeracjach, czyli Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu i Trójmieście ceny nie powinny zmienić się znacznie w stosunku do poziomu z końca 2007 roku. Średnie ceny w Warszawie powinny utrzymywać się na poziomie około 9 tysięcy za metr kwadratowy, z możliwymi odchyleniami w górę i w dół około 5%. Na rzecz takiej prognozy przemawia fakt, iż w ostatnim półroczu, kiedy ceny ulegały stabilizacji średnia wyniosła 9016 złotych, a najniższa osiągnięta w czasie cena metra była od niej o 1,1% niższa. W przypadku Krakowa poziomem stabilizacji wydaje się być 8000 złotych, Wrocławia 7100, Gdańska i Gdyni 6700, Poznania 6500.
We wszystkich tych miastach możliwe są spadki średnich cen wynikające przede wszystkim ze zmniejszonego zainteresowania ze strony kupujących, które zmusza sprzedających do korekty swoich oczekiwań cenowych. Korekta ta będzie musiała nastąpić przede wszystkim w przypadku mieszkań najmniej atrakcyjnych:

1. budowanych w technologii wielkiej płyty bądź wymagających poważnych remontów i modernizacji,
2. niekorzystnie zlokalizowanych: słaba komunikacja, brak infrastruktury dla mieszkańców, uciążliwe sąsiedztwo (drogi, zakłady przemysłowe), niski poziom bezpieczeństwa mieszkańców.

Obniżki cen mogą także nastąpić w dzielnicach, gdzie ceny znacznie przewyższały średnią dla danego miasta i dodatkowo tam gdzie podaż mieszkań jest stosunkowo duża, np. warszawski Mokotów, Wilanów czy Centrum.
Z drugiej strony mogą następować podwyżki w dzielnicach gdzie ceny nadal są znacznie niższe od średniej (przeniesienie popytu z dzielnic drogich), ale pod warunkiem, iż nieruchomości tam zlokalizowane nie odbiegają od rynkowych standardów i oczekiwań kupujących. Ceny mogą jednak także wzrosnąć w wyniku podwyżek w dzielnicach, których infrastruktura – szczególnie komunikacyjna zostanie zmodernizowana i usprawniona (nowe mosty, metro w Warszawie).

Spośród najdroższych polskich lokalizacji najwyższe możliwości obniżek średnich cen istnieją w Sopocie, gdzie od sierpnia średnia cena spadła o ponad 900 złotych. Z drugiej strony korekta, która już miała miejsce była najwyższa spośród analizowanych miast, a podaż mieszkań w Sopocie jest bardzo niewielka, co jest skutecznym hamulcem dla dalszych obniżek.

W pozostałej ósemce polskich miast o populacji powyżej 300 tys. mieszkańców, ceny w grudniu rozpoczynały się od poziomu 4381 złotych w Łodzi i kończyły na 5472 w Olsztynie. W przypadku Łodzi, Katowic, Torunia, Białegostoku i Opola w 2008 roku zdecydowanie bardziej prawdopodobny od spadku cen jest ich nieznaczny wzrost do poziomu 4500-5000 złotych za metr

Zakup mieszkania z myślą o szybkim zysku raczej nie będzie najlepszą inwestycją w 2008 roku. Jednak kolejny skok cen może nastąpić przed wejściem Polski do strefy Euro, a w miastach, gdzie będzie się odbywało Euro 2012 także w związku z tym wydarzeniem.
Jeśli jednak rozważamy zakup mieszkania w celach inwestycyjnych, powinniśmy przede wszystkim potraktować taką inwestycję długofalowo 4-5 lat, wybierać spośród miast, które mają szanse na najwyższe wzrosty cen w długim okresie (Katowice, Łódź, Opole, Toruń, Białystok).
Warto także pokusić się o wyszukanie unikalnych, w pozytywnym tego słowa znaczeniu, nieruchomości. Ciekawą i zyskowną może okazać się inwestycja w apartamenty, mieszkania w wieżowcach, których budowa jest planowana w zasadzie w każdym dużym mieście. Podaż ich będzie stosunkowo niewielka i będą to swego rodzaju „perełki” na rynku.

CENY DOMÓW – PROGNOZA NA  ROK 2008

Ceny domów w 2007 zafundowały nam „deja-vu”, tudzież „powtórkę z rozrywki” ze wzrostów cen mieszkań w 2006. Należy jednak zaakcentować zasadnicze różnice: wyjściowy poziom cen w wartościach bezwzględnych był znacznie wyższy niż w przypadku mieszkań, co oznaczało przede wszystkim, iż potencjalna grupa nabywców była zdecydowanie mniejsza. Porównywalne wzrosty procentowe oznaczały w przypadku domów nieporównywalnie wyższe kwoty bezwzględne.
Wzrosty, które nastąpiły w 2007 roku w przypadku cen domów, wygasały już w IV kwartale 2007, czyli znacznie szybciej niż miało to miejsce w przypadku mieszkań. Ceny osiągnęły poziom tak wysoki, iż grupa nabywców domów została w ciągu kilku miesięcy drastycznie ograniczona. Dodatkowo zadziałały mechanizmy, które ograniczają popyt na całym rynku nieruchomości – czyli przede wszystkim drożejące kredyty. W 2008 roku nie należy więc spodziewać się dalszych wysokich wzrostów cen domów. Natomiast, jeśli nastąpią spadki cen mieszkań pociągną one za sobą także ceny domów. W przypadku Warszawy i Krakowa już w IV kwartale 2007 zadziałał mechanizm ograniczenia popytu w skutek wysokich cen, co zaowocowało ich spadkiem.
Poza tym, analogicznie jak w przypadku mieszkań, w 2007 roku zostało wydanych znacznie więcej pozwoleń na budowę domów jednorodzinnych niż w roku 2006, efektem będzie wzrost podaży. Ministerstwo infrastruktury zapowiada dodatkowo daleko idące ułatwienia w realizacji indywidualnych inwestycji budowlanych, co także wpłynie na wzrost podaży. Większa podaż przy stabilnym popycie powinna zaowocować spadkiem cen.
Poza tym należy pamiętać, że ważną cechą wtórnego rynku nieruchomości jest fakt, iż oferta jest bardzo zróżnicowana. Można w niej znaleźć zarówno luksusowe wille, wygodne, dobrze zaprojektowane domy, jak również budynki wymagające znacznych remontów, przeróbek lub nawet takie, które trudno jest dostosować do obecnych wymagań kupujących. W tym samym czasie ceny, trzech scharakteryzowanych powyżej domów, mogą zachowywać się zupełnie różnie. Przy rosnącej podaży domów nowych i rosnących wymaganiach kupujących, ceny domów, z lat 60-tych, 70-tych czy 80-tych, które reprezentują inny poziom technologii i standard architektoniczny, będą spadać. Atutem ich może być lokalizacja, która zawsze ma przemożny wpływ na cenę końcową. Dom na Mokotowie mimo wielu mankamentów i już wysokiej ceny może nadal zyskiwać na wartości właśnie ze względu na lokalizację. Generalnie jednak właściciele tej kategorii nieruchomości muszą się liczyć ze spadkiem zainteresowania i koniecznością obniżenia cen.
Ceny domów budowanych w ostatnich 10-15 latach w 2008 powinny być dość stabilne. Na wartości o 5 do 10% mogą zyskać jeszcze nieduże domy we Wrocławiu czy Poznaniu. W Warszawie i Krakowie ceny średnie nie powinny się znacznie zmieniać w skali roku. W najbliższych miesiącach mogą jednak nieznacznie spaść, z powodu ograniczonego zainteresowania zakupem domów w okresie zimowym. Obecne ceny rzędu 1 700 000 w Warszawie, 1 - 1 100 000 w Krakowie i Wrocławiu i około 1 mln w Poznaniu za dom wielkości 230- 300 metrów, wydają się być pułapem zapewniającym dłuższą stabilizację.
Należy oczekiwać, iż w 2008 roku, a następnie po zapowiadanej liberalizacji prawa budowlanego w 2009, zdecydowanie zwiększy się liczba indywidualnych inwestycji budowlanych. Samodzielna budowa domu zazwyczaj jest zdecydowanie bardziej efektywna kosztowo niż zakup gotowej nieruchomości.

DZIAŁKI BUDOWLANE – PROGNOZA NA 2008

Zarówno wzrost cen, który miał miejsce w ciągu 2007 roku jak też wyhamowanie, które nastąpiło w IV kwartale wskazują, iż w 2008 ceny działek budowlanych nie powinny zanotować dalszych wysokich wzrostów. W perspektywie inwestora indywidualnego cena działki osiągnęła już tak wysoki poziom, że jej koszt może być porównywalny z kosztem budowy domu.
Z drugiej strony w 2008 nie wejdą w życie żadne przepisy, które mogłyby w krótkim czasie wpłynąć na zwiększenie podaży ziemi. Zmiany w legislacji planowane są dopiero na 2009 rok, a brak planów zagospodarowania przestrzennego bezpośrednio przekłada się na cenę ziemi, która gotowa jest pod zabudowę.

Powierzchnie miast objęte planami zagospodarowania przestrzennego (źródło: Rzeczpospolita)
Gdańsk - 57%
Wrocław - 32%
Warszawa - 17%
Poznań - 13,7%
Kraków - 13%

Skorelowanie cen z informacją o ilości gruntów wskazuje, iż w miastach gdzie plany obejmują stosunkowo dużą powierzchnię ceny średnie są najniższe (Gdańsk i Wrocław). Z cenami na porównywalnym poziomie jak w Gdańsku, czy Wrocławiu mamy do czynienia w Poznaniu, który równocześnie ma znacznie mniejszy obszar z gotowymi planami. Można więc oczekiwać iż brak podaży wpłynie tam na dalszy wzrost cen. Analiza sytuacji zeszłorocznej wskazuje, iż średnia cena metra kwadratowego we Wrocławiu, Poznaniu, Krakowie i Gdańsku powinna kształtować się w najbliższych miesiącach na poziomie około 100 Euro. W Warszawie, podobnie jak w przypadku innych typów nieruchomości jest znacznie wyższa i pułap ten to około 300 Euro za metr kwadratowy.

PROGNOZOWANY ROZWÓJ SYTUACJI NA RYNKU WYNAJMU W 2008

Rok 2008, po dużych wzrostach w 2007, zapowiada się nieco spokojniej na rynku wynajmu mieszkań, jednak nie oznacza to spadków cen. Z pewnością początek roku, będzie najspokojniejszym okresem, jednak wiosną należy liczyć się z możliwością wzrostu kosztów wynajmu. Nie będą one już tak wysokie jak w roku 2007 – kiedy średnio w całej Polsce wynajem zdrożał o niemal ¼ w porównaniu do 2006 roku. W skali całego raku, będzie należało liczyć się z wzrostem rzędu 10-15%.
Największy wpływ na wysokość czynszu, będzie miała sytuacja na rynku sprzedaży. Jeśli Polacy nadal będą się wstrzymywali z kupnem mieszkania w nadziei na obniżenie cen, koszty wynajmu w związku ze zwiększonym popytem będą rosnąć bardziej. Jednak wiele wskazuje na to,  że zainteresowanie wynajmem mieszkań nie wzrośnie aż tak bardzo. Ceny sprzedaży nie stanowią jeszcze bariery nie do przebicia. Wzrost cen wynajmu, będzie prawdopodobnie także powiązany z pojawianiem się na rynku gotowych już, nowych mieszkań, których standard wykończenia jest zazwyczaj bardzo dobry, a co za tym idzie, również koszt wynajmu takiego mieszkania jest odpowiednio wyższy, niż mieszkania w bloku pamiętającym czasy PRLu.

Wprowadzenie

W III kwartale 2007 po raz kolejny wprowadzone zostały innowacyjne rozwiązania, mające służyć naszym użytkownikom. Tym razem jako pierwsi udostępniliśmy możliwość wyszukiwania nieruchomości na satelitarnych i fizycznych mapach google. Współpracujemy już z ponad 2500 agencjami nieruchomości, które na stałe publikują u nas swoje oferty. Rozpoczęliśmy współpracę z kolejnymi partnerami m.in. Money.pl – publikującymi oferty w największym portalu finansowym w dziale nieruchomości oraz z gazetą Baza24, publikującą oferty nieruchomości z woj. śląskiego, małopolskiego i podkarpackiego.

Informacje o Raporcie Szybko.pl i Expandera

Ponad 38 000 ogłoszeń dostępnych każdego dnia, około 3 000 nowych ofert dziennie pozwalają na przygotowanie kompleksowego zestawienia informacji oraz analizy sytuacji na rynku wtórnym w poszczególnych miastach.
Przedstawiana wersja jest ósmą edycją „Raportu Szybko.pl”. Raport jest każdorazowo tworzony na podstawie danych archiwizowanych w serwisie, w przypadku III kwartału 2007 bazą do jego powstania było 36 488 ogłoszeń z całej Polski i jest to o 60% więcej niż w poprzednim kwartale. Tak poważny wzrost ilości danych pozwolił na wprowadzenie do Raportu informacji o kolejnych miastach. Począwszy od III kwartału 2007 rozpoczęliśmy analizę sytuacji na wtórnym rynku nieruchomości w: Białymstoku, Olsztynie, Lublinie, Toruniu, Opolu, Szczecinie, Gdyni, Sopocie oraz Łodzi. Poza oficjalnymi statystykami Gemius jest to kolejny dowód na niesłychanie dynamiczny rozwój serwisu Szybko.pl.
W bieżącej edycji Raportu analitycy największej w Polsce firmy doradztwa finansowego Expandera przygotowali bardzo obszerną informację na temat rynku kredytów hipotecznych. Poza tym wyjaśniają genezę i następstwa kryzysu rynku kredytów hipotecznych w Stanach Zjednoczonych.
„Raport Szybko.pl i Expandera” jest niezwykle obszernym i bogatym źródłem informacji. Żadne inne zestawienie nie obejmuje tak wielu lokalizacji. Dodatkowo raport zawiera dane unikalne np.: o cenach wynajmu mieszkań i stancji.
Przedstawione w raporcie dane są obrazem rynku nieruchomości w ściśle określonym czasie. Raport ma charakter informacyjny, analizując i porównując dane zawarte w „Raporcie Szybko.pl i Expandera” należy pamiętać, iż bazą do jego powstania są tylko i wyłącznie oferty zamieszczone w serwisie www.szybko.pl. Raport nie zawiera danych transakcyjnych.

Autorami raportu są:
Marta Kosińska - absolwentka Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie oraz „Podyplomowych Studiów Analiz Marketingowych”. Współtworzyła serwis i jest odpowiedzialna za kontakty z użytkownikami oraz wszelkimi instytucjami i organizacjami zainteresowanymi współpracą z serwisem (autorka następujących części raportu: Kredyty preferencyjne; Część II – obrót nieruchomościami na rynku wtórnym oraz Część III – Domy i działki)
Michał Wilczyński – student socjologii, odpowiedzialny za kontakty Szybko.pl z mediami, (autor Części IV i V raportu)
Paweł Majtkowski - analityk produktów finansowych w Expanderze – największej firmie doradztwa finansowego w Polsce. (autor następujących części raportu: Część I - Rynek kredytów hipotecznych)

Informacje zawarte w poprzednich edycjach „Raportu Szybko.pl i Expandera” wykorzystywane były w następujących mediach:

1. Gazeta Wyborcza
2. Rzeczpospolita
3. Gazeta Prawna
4. Parkiet
5. Puls Biznesu
6. Program Trzeci Polskiego Radia
7. Słowo Polskie Gazeta Wrocławska
8. Dziennik Polski
9. Manager Magazine
10. TVN 24
11. TVP 1
12. POLSAT
13. TV Biznes

Serwisy internetowe: onet.pl, interia.pl, Money.pl, Egospodarka, Muratorplus.pl,

List Małgorzaty Zbierady, Prezesa Expander Sp. z o.o.

Szanowni Państwo,

Ceny nieruchomości w wielkich miastach uległy stabilizacji. Nie oznacza to jednak, że powinniśmy zapomnieć o kupowaniu mieszkań i domów w Polsce. Teraz wzrost cen przeniósł się do mniejszych miast i to tam można dziś zyskać najwięcej. Także w dużych aglomeracjach wciąż można znaleźć „perełki” – które mogą przynieść ponadprzeciętne zyski. Jednak przed podjęciem decyzji o zakupie zachęcam do zapoznania się z najnowszym raportem Expandera i Szybko.pl.

Tylko w lipcu i sierpniu zadłużenie hipoteczne Polaków wzrosło rekordowo o ponad 10 mld zł. Pokazuje to, że obecne spowolnienie wzrostów cen nie jest skutkiem „sezonu ogórkowego” na rynku nieruchomości, a stałą rynkową tendencją.

Przewidujemy, że w najbliższych latach ceny nieruchomości będą rosły średnio o 5-10% rocznie, co oznacza to, że nadal jest to bardzo atrakcyjna lokata kapitału. Motorem wzrostu cen nieruchomości nadal pozostaje ogromny popyt i dążenie Polaków do posiadania własnego dachu nad głową.

Zapraszam do lektury!
Małgorzata Zbierada
Prezes Expander Sp. z o.o.

Część I – Rynek kredytów hipotecznych w III kwartale 2007

OPROCENTOWANIE KREDYTÓW HIPOTECZNYCH. RANKING

Zmiany przedstawione w powyższej tabeli zostały opracowane dla kredytu hipotecznego w wysokości 400 tys. złotych, który w całości sfinansuje zakup nieruchomości. Jak widać w trzecim kwartale znacząco wzrosły koszty zarówno kredytów we frankach szwajcarskich i złotówkach.

Widoczna jest dysproporcja pomiędzy wzrostem oprocentowania kredytów w złotych i we frankach szwajcarskich. Oprocentowanie tych pierwszych wzrosło średnio o 0,46 proc., podczas gdy drugich tylko 0,27 proc. Jest to efekt dwóch podwyżek stóp o 0,25 pkt. procentowego w Polsce (koniec czerwca i sierpnia) oraz jednej w Szwajcarii (wrzesień).

Cześć banków, alby zredukować wpływ podwyżek stóp, obniżyła i tak bardzo już niskie marże. Dzięki temu można obecnie otrzymać kredyty z marżą na poziomie 0,75 pkt. proc dla złotego i 1 pkt. proc. dla franka szwajcarskiego. Niektóre z banków, które aktualizują swoje oprocentowanie co kwartał, wciąż jeszcze nie zrobiły tego po podwyżkach stóp i wyróżniają się w naszym zestawianiu „pozytywnie” na tle konkurencji. Jednak i one podniosą oprocentowanie w następnym kwartale.
W najbliższym czasie rynek spodziewa się kolejnych podwyżek stóp zarówno w Polsce i Szwajcarii. Ten trend podwyżek stóp powinien być kontynuowany do połowy przyszłego roku.

KREDYT NA BUDOWĘ DOMU

Wraz ze wzrostem cen mieszkań, coraz atrakcyjniejsze stają się domy, szczególnie te położone w okolicach dużych miast (patrz Część V Domy i działki w III kwartale 2007). Rośnie także zainteresowanie kredytami na budowę i zakup takich nieruchomości. Ich oprocentowanie jest analogiczne jak takich samych kredytów na zakup mieszkań (patrz tabela Oprocentowanie kredytów hipotecznych), z tym, że najczęściej są to kredyty na wyższe kwoty.

Kredyt na zakup domu bank zwykle wypłaca jednorazowo, tak samo jak w wypadku mieszkań. Kredyt na budowę sposobem gospodarczym wygląda inaczej: środki wypłacane są w transzach - w miarę postępu budowy. Dochodzą więc nowe parametry, które kredytobiorca musi uwzględnić przy ocenie oferty banków.

Dla kredytobiorcy, który zamierza budować sposobem gospodarczym, bardzo ważna jest długość tzw. karencji w spłacie kapitału. Jest to czas, jaki bank daje mu na zbudowanie domu. Dlaczego to takie ważne? Bo w tym czasie nie spłaca się kapitału, lecz jedynie odsetki, i to nie od całej kwoty kredytu, lecz tylko od uruchomionych transz. Dopiero po wybudowaniu domu i ustanowieniu zabezpieczenia w postaci hipoteki kredytobiorca zaczyna spłacać kredyt w ratach kapitałowo-odsetkowych - równych bądź malejących. Są banki, które dają możliwość wydłużenia karencji w spłacie kapitału jeszcze o kilka miesięcy. Dla klienta nie jest to jednak zbyt opłacalne, bo rata składająca się z samych odsetek jest niewiele niższa niż zwykła rata kapitałowo-odsetkowa.

Różnice między ofertami poszczególnych banków są znaczne - proponowany przez nie czas karencji zawiera się bowiem w granicach od 12 do 42 miesięcy. W tym czasie kredytobiorca dostaje od banku pieniądze w kolejnych transzach. Harmonogram ich wypłaty zapisany jest w umowie kredytowej. Przed wypłatą kolejnej transzy budowę odwiedza zazwyczaj pracownik banku, by sprawdzić postęp prac. Opłata za taką wizytację wynosi od 50 do kilkuset złotych.

Jeżeli sposób rozliczania transz opiera się na inspekcji, to wizyta pracownika banku przed uruchomieniem kolejnej transzy jest nieodzowna. Pozytywna ocena postępów budowy staje się warunkiem uruchomienia kolejnej transzy. Szacunki klienta co do kosztów budowy rozmijają się często z szacunkami banku. Najczęściej w grę wchodzi niedoszacowanie budowy - klient chce wybudować dom na przykład za 150 tys. zł, a bank ocenia, że potrzeba, powiedzmy, o 50 tys. zł więcej. W ten sposób banki zabezpieczają się przed sytuacją, że klientowi zabraknie pieniędzy na dalszą budowę domu.

Inwestorzy, którzy mają na przykład własne mieszkanie, starają się niekiedy o kredyt na rozpoczęcie budowy, a resztę zamierzają w przyszłości sfinansować ze środków własnych, czyli ze sprzedaży tego mieszkania. Banki niechętnie na to przystają, ponieważ taki kredyt oznacza dla nich duże ryzyko - co będzie, jeśli klient z jakichś przyczyn nie dokończy budowy? Banki wolą, by w takiej sytuacji klient wziął większą kwotę kredytu, wybudował za nią dom i dopiero wtedy sprzedał mieszkanie, a z uzyskanych pieniędzy spłacił część kredytu. Możliwe jest także inne rozwiązanie: inwestor buduje za własne środki, dopóki mu ich wystarczy - na przykład do momentu postawienia fundamentów - a następnie zaciąga w banku kredyt na dokończenie budowy.

KREDYT Z DOPŁATĄ

Znalezienie mieszkania, które można kupić na tzw. kredyt z dopłatą nadal graniczy z cudem, zwłaszcza w największych miastach. Nieco lepiej jest w mniejszych miejscowościach. Zmiana ustawy o dopłatach nie przyniosła spodziewanych efektów.
Nowe przepisy weszły w życie 15 sierpnia. Chodzi o ustawę o finansowym wspieraniu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania. Reguluje ona zasady dopłat z BGK do odsetek od kredytów mieszkaniowych. Podwyższeniu o 30% uległa maksymalna cena m.kw. mieszkania, przy której otrzymanie dopłat jest możliwe. Jednak nawet po podwyżce dopłaty są dostępne tylko dla nielicznych.
O dopłaty mogą się starać rodziny lub osoby samotnie wychowujące dzieci, które kupią lub zbudują tanie mieszkanie czy dom mogą liczyć na zwrot z budżetu Państwa znacznej części odsetek kredytowych w pierwszych 8 latach spłaty długu. Sama dopłata obejmie 50 lub 70 metrów powierzchni odpowiednio: mieszkania lub domu. Mieszkanie nie może być jednak większe niż 75 m.kw., a powierzchnia domu nie może przekroczyć 140 metrów.

Sprawdziliśmy, ile wynoszą średnie ceny metra kwadratowego w 24 wybranych miastach Polski. Tylko w trzech przypadkach: Bielska-Białej, Częstochowy i Konina – cena jest niższa od limitu, umożliwiającego skorzystanie z dopłaty. Najgorzej jest w Sopocie, gdzie, przeciętna cena jest ponad trzy razy wyższa od limitu.  W Krakowie, Gdyni i Gdańsku stanowi około dwukrotności limitu. Jak pokazują dane niewiele lepiej jest w mniejszych ośrodkach np. w Łomży i Zamościu średnia cena przewyższa limit o 10%, a w Siedlcach o 3%.
Możliwość skorzystania z dopłat mają za to osoby mieszkające w najmniejszych miejscowościach oraz mieszkańcy tzw. otoczenia dużych miast (obowiązują tam niższe limity – takie jak dla pozostałej części województwa, a nie stolicy regionu). Poza tym, bardziej dostępne od dopłat do mieszkań są dopłaty do domów, które w przeliczeniu na metr kwadratowy kosztują mniej.
Są dwa podstawowe powody takiej sytuacji: wzrost cen nieruchomości oraz sposób liczenia maksymalnej ceny metra kwadratowego umożliwiającej skorzystanie z dopłaty. Wyliczany przez GUS wskaźnik opiera się na koszcie budowy mieszkań czy domów, a nie cenie sprzedaży. Poza tym, nie uwzględnia w dostateczny sposób dysproporcji w cenach lokali między dużymi i małymi miejscowościami (w każdym województwie obowiązują dwa wskaźniki: jeden dla stolicy województwa i drugi dla pozostałych miejscowości).

Oto przykłady. W Warszawie ustawowy limit po zmianie to 6550 zł za metr, podczas gdy średnia rynkowa ponad 9000 zł. W Krakowie dysproporcja jest jeszcze większa – 3883 zł wobec 8200 zł na rynku. W efekcie, jeśli dołożyć ograniczenie powierzchni mieszkań i domów to okaże się, że nieruchomości spełniających warunki jest bardzo niewiele. Są to zazwyczaj mieszkania o niskim standardzie, zlokalizowane w najmniej popularnych dzielnicach.
Czy w ogóle możliwe jest znalezienie w ofercie rynkowej mieszkania, które może zostać objęte dopłatą? Graniczy to z cudem w przypadku Sopotu, Gdańska czy Wrocławia. W przypadku Warszawy także jest to w zasadzie niewykonalne. We wrześniu w ofercie ponad 2 400 ogłoszeń w portalu www.szybko.pl zaledwie 10 mieszkań spełniało warunek ceny niższej niż 6 550 złotych za metr i powierzchni poniżej 70 metrów kwadratowych. Zlokalizowane były na obrzeżach Warszawy: w Rembertowie, Wawrze i na Bemowie. Domów, które spełniałyby kryterium ceny a jednocześnie były mniejsze niż 140 metrów było jeszcze mniej, bo zaledwie 6.  W Krakowie jest jeszcze gorzej. W cenie poniżej 3 883 złotych za metr oferowano zaledwie 1 dom i 2 mieszkania, które spełniały dodatkowe kryterium wielkości. W Gdańsku w całym kwartale pojawiło się zaledwie 1 ogłoszenie spełniające narzucone kryteria. W Poznaniu w ciągu IV kwartału pojawiły się 63 oferty mieszkań w cenie poniżej 5 024 złotych za metr, czyli 3,4% wszystkich ofert w kwartale i był to najlepszy rezultat spośród aglomeracji, gdzie w chwili obecnej ceny są najwyższe.
Nieco optymistyczniej wygląda sytuacja mieszkańców takich miast jak Katowice czy Koszalin. Nie ma tu już tak wielkiego rozdźwięku pomiędzy limitem cenowym a rynkową rzeczywistością.  W Katowicach aż 54% oferowanych we wrześniu poprzez szybko.pl mieszkań miało cenę wywoławczą poniżej ustawowego limitu. W Koszalinie było to około 40%.  Sytuacja kiedy limit cenowy jest wyższy od średnich rynkowych to przywilej zaledwie 3 na 23 analizowanych miast, są to Bielsko Biała, Częstochowa, Konin.

Kredyt z dopłatami można uzyskać w dowolnym banku, który podpisze umowę z Bankiem Gospodarstwa Krajowego. Obecnie są to: PKO Bank Polski, Pekao SA, Bank Pocztowy, Gospodarczy Bank Wielkopolski, Bank Polskiej Spółdzielczości oraz wybrane Spółdzielcze Kasy Oszczędnościowo-Kredytowe i bank spółdzielcze. Dzięki kredytom z dopłatami klienci mogą sporo oszczędzić, dlatego oferujące ja banki stosują oprocentowanie o 0,5-1% wyższe niż w przypadku kredytów udzielanych na zwykłych zasadach. Dopłaty są dla wszystkich banków na tym samym poziomie. Jednak odsetki, jakie dostajemy z budżetu odejmowane są od raty pobieranej przez dany bank. W efekcie: im tańszy kredyt w banku tym niższa będzie rata także po dopłatach.

PORTRET POLSKIEGO KREDYTOBIORCY

Trwający boom na rynku kredytowym powoduje, że kredyty mieszkaniowe biorą obecnie wszyscy: zarówno młodzi jak i starsi, mieszkańcy wielkich aglomeracji, a coraz częściej mniejszych miast. Sprawdziliśmy jak wygląda statystyczny Kowalski, zaciągający kredyt hipoteczny za pośrednictwem Expandera.
Okazuje się, że kredyty najczęściej zaciągają mężczyźni, choć tylko niewiele mniej jest par biorących wspólny kredyt. Zdecydowanie mniej jest natomiast kobiet samodzielnie zaciągających kredyt. Przeciętny kredytobiorca posiada 2 dzieci (średnio 1,8 dziecka).
W momencie zaciagania kredytu posiada 15 tys. zł oszczędności.

Imię i Nazwisko: Jan Kowalski
Płeć: Mężczyzna
Wiek: 34 lata
Miejsce zamieszkania: miasto - ponad 250.000 mieszkańców.
Ilość dzieci: 1,8
Posiadane oszczędności: 15 tys. zł.

Średnia wysokość kredytu mieszkaniowego zaciąganego w III kwartale za pośrednictwem Expandera wynosi 306 tys. zł, a średni okres kredytowania – 28 lat i 8 miesięcy. Przeciętny kredytobiorca zadłużył się na 81% wartości nieruchomości będącej zabezpieczeniem kredytu. 

KRYZYS NA RYNKU KREDYTÓW HIPOTECZNYCH W USA, JEGO WPŁYW NA RYNEK POLSKI

Przyczyną lipcowego gwałtownego załamania na światowych giełdach był kryzys na amerykańskim rynku nieruchomości. Polscy kredytobiorcy hipoteczni właściwie nie odczuli jego skutków, bowiem wywołał on tylko tymczasowy wzrost rynkowych stóp procentowych oraz drobne wahania na rynku walutowym. Nie ma także ryzyka, by taki sam kryzys powtórzył się w najbliższym czasie w Polsce.

Załamanie na światowych rynkach spowodowało niewielkie tylko wahania krótkoterminowych stóp procentowych. Zmiana 3-miesięcznej stawki WIBOR i LIBOR w związku z tymi wydarzeniami nie przekroczyła 0,05 punktu procentowego. Takie zmiany w przypadku średniego kredytu przekładają się na wzrost raty o mniej niż 10 zł. Były to zmiany nieznaczne w porównaniu do wzrostów stóp rynkowych wynikających ze podniesienia oficjalnych stóp procentowych w Polsce i Szwajcarii.

Większy wypływ na sytuację kredytobiorców zadłużonych we frankach szwajcarskich miały zmiany kursu tej waluty wobec złotego. Frank w początkowym okresie korekty słabł wobec złotówki i w dniu 26 lipca osiągnął kurs 2,2561 zł. Później doszło do wzrostu jego wartości do 2,3715 21 sierpnia. Od tego momentu złotówka zyskuje – w dniu 2 października za jednanego franka płaci się już tylko 2,26 zł. Taka zamiana kursu franka o 11,5 grosza przekłada się na zmianę raty średniego kredytu o XXX zł.

Okazuje się zatem, że nawet tak mocne załamanie na światowych rynkach nie jest w stanie znacząco zachwiać naszym rynkiem kredytów hipotecznych. Większych strat z tym związanych nie odnieśli zarówno kredytobiorcy zadłużeni w złotówkach, ale również Ci, którzy posiadają bardziej ryzykowane (bo obarczone dodatkowo ryzykiem kursowym) kredyty we frankach.
Wiele ostatnio mówi się o możliwym podobnym kryzysie hipotecznych w Wielkiej Brytanii. Gdyby taki kryzys nastąpił, nie wydaje się, by jego skutki były znacząco bardziej odczuwalne niż kryzysu w USA.

Na koniec pozostaje pytanie czy mechanizm kryzysu, taki jak miał miejsce na amerykańskim rynku, może powtórzyć się w Polsce? Na dzień dzisiejszy, nie jest to prawdopodobne. Zasady oceny zdolności kredytowej stosowane przez polskie banki, choć ulegają powolnej liberalizacji, to jednak w porównaniu do zasad stosowanych w Stanach Zjednoczony mają charakter restrykcyjny. W USA by uzyskać kredyt hipoteczny nie jest koniczne posiadanie stałych dochód, a jedynie nieruchomości będącej zabezpieczeniem.

W Polsce banki wymagają posiadania stałych dochodów przez kredytobiorców. Nie są w stanie bowiem, ze względu na regulacje prawne, łatwo i szybko windykować nieruchomości od osób które przestały spłacać raty kredytu mieszkaniowego. To, choć dla banków jest utrudnieniem, zapewnia większe bezpieczeństwo naszego sytemu bankowego. Po wprowadzeniu Rekomendacji S w zeszłym roku znacząco spadło także ryzyko związane z kredytami hipotecznymi zaciąganymi przez Polaków w obcych walutach.
Niewielka jest także w Polsce szansa na spadek cen mieszkań. Większość nieruchomości w Polsce jest bowiem kupowane za gotówkę i ewentualny kryzys nie wywołałby masowej wyprzedaży i spadku cen. A nawet gdyby taki spadek cen nastąpił, to ze względu na ogromny popyt, dla wielu osób stałby się sygnałem do kupowania nieruchomości. To zatrzymałoby spadek cen, a nawet doprowadziło do ich wzrostu powyżej pierwotnego poziomu.

Część II – Obrót nieruchomościami na rynku wtórnym

WTÓRNY RYNEK NIERUCHOMOŚCI W PERSPEKTYWIE ROCZNEJ

Roczna perspektywa daje nam możliwość stwierdzenia jak bardzo zmienił się, w tym stosunkowo krótkim czasie, wtórny rynek nieruchomości. Mimo stabilizacji cen i niewysokich procentowych wzrostów średnich cen w ostatnich miesiącach, zmiany, które miały miejsce od września 2006 roku, są imponujące. Najbardziej, bo aż o 74% z poziomu 3796 złotych za metr do 6 604, wzrosła cena w Poznaniu. Gdyby jednak włączyć do zestawienia Katowice dla których nie posiadamy danych z września 2006, a dopiero z października, to właśnie tam odnotowalibyśmy rekordowy 84% wzrost średniej ceny w ciągu niecałego roku. Kolejnym miastem w rankingu, jest Gdańsk z 55% zmianą ceny, potem Wrocław z 47 procentami wzrostu, Warszawa 31% i Kraków 29%.

Porównanie średnich cen różnego rodzaju mieszkań w III kwartale 2006 i 2007 pokazuje, że najwięcej zyskały osoby, które rok temu kupiły kawalerki: 82% na każdym metrze w Poznaniu, 70% w Gdańsku, 46% we Wrocławiu, 38% w Warszawie. Jedynie w Krakowie kawalerki zyskały mniej niż mieszkania duże – 28%. Średnio w skali kraju kawalerki zdrożały o 53%, mieszkania 2 i 3 – pokojowe o 46%, a duże mieszkania 4 pokojowe o 48%. Zmiany te są stosunkowo wyrównane, choć wskazują oczywiście na większy popyt na kawalerki w porównaniu z innymi nieruchomościami. Średnie ceny kawalerek nadal pozostają najwyższe, są o 2% (Kraków) do 7% (Wrocław) droższe niż mieszkania 2 pokojowe i aż o 6 do 22% wyższe za każdy metr niż mieszkania 4-pokojowe. Ciekawa jest jeszcze inna informacja dotycząca mieszkań małych. We wrześniu 2006 średnia powierzchnia kawalerki sprzedawanej na rynku wtórnym wynosiła 36 metrów kwadratowych, a w tym roku 31 metrów. Wzrost cen spowodował, iż nie tylko zwiększył się popyt na mieszkania najmniejsze, ale zmalała ich powierzchnia. Dzięki temu cena całkowita jest niższa o kilkanaście lub kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Wykres 1. Dynamika zmian cen mieszkań na rynku wtórnym, wrzesień 2006 – wrzesień 2007. Źródło „Raport Szybko.pl i Expandera”

Sytuacja w największych polskich miastach

III kwartał – okres letnich urlopów – jest tym momentem w roku, kiedy aktywność na rynku kupna i sprzedaży mieszkań jest stosunkowo najmniejsza. Także w 2006, roku rekordowych wzrostów, III kwartał należał do stosunkowo spokojnych. W mijającym kwartale mieliśmy wprawdzie wiele newsów i zawirowań dotyczących rynku nieruchomości (o tym jest mowa w kolejnym rozdziale), lecz ceny wykazały dużą stabilność. Nadal wszystkie analizowane lokalizacje (jest ich w tym momencie 15) zamknęły kwartał wzrostami średnich cen, choć w ciągu trzech miesięcy mieliśmy również do czynienia ze spadkami: niemal 2% obniżka w Gdańsku w lipcu w porównaniu z czerwcem, spadek cen w Łodzi także w lipcu o 1,1% w stosunku do czerwca i o 3,9% we wrześniu. Po raz pierwszy od 2 lat nastąpiła obniżka średniej ceny w Warszawie: w sierpniu była ona 0,54% niższa niż w lipcu.

W 7 miastach, gdzie średnie ceny metra kwadratowego mieszkań na rynku wtórnym znacznie przekroczyły poziom 6 tysięcy złotych , III kwartał przyniósł średnie wzrosty na poziomie niższym niż w II kwartale, co jest dowodem na stabilizację cen w tych aglomeracjach. Najbardziej wzrosły ceny w Trójmieście: w Sopocie aż o 8%, w Gdańsku o prawie 6% i Gdyni o niemal 5% (4,9%). Trójmiasto już tradycyjnie odnotowuje najwyższe wzrosty w trakcie sezonu letniego. W zeszłym roku w Gdańsku, w trakcie wakacji, ceny wzrosły o 21,9%. Tu popyt na nieruchomości w trakcie sezonu jest dodatkowo stymulowany przez osoby skłonne do inwestowania w atrakcyjnych turystycznie lokalizacjach. Dowodem na niezmiennie duży popyt na nieruchomości w polskich kurortach jest najwyższa w skali kraju średnia cena mieszkań, z którą mamy do czynienia w Sopocie oraz sięgająca już niemal 7 tysięcy za metr cena w pozostałych trójmiejskich miastach.

Pozostałych 8 analizowanych miast to stosunkowo jednorodna pod względem cen nieruchomości grupa. Średnie ceny rozpoczynają się od 4300 złotych w Opolu i kończą na 5568 w Olsztynie. Rozbieżność wynosi zatem niecałe 30%, czyli połowę tego co różnica w średniej cenie w Sopocie i Gdyni. W przypadku tej grupy średnie kwartalne wzrosty były nieco wyższe od 1,2% w Łodzi do ponad 14% w Toruniu. Nie mamy jednak do czynienia z galopadą cenową porównywalną z zeszłym rokiem. Najdroższe, a jednocześnie najbardziej zyskujące na wartości są Olsztyn, Lublin, Białystok i Szczecin. Wbrew pozorom miasta znacznie większe czyli: Łódź, Katowice czy Opole nie odnotowują ani wyższych cen ani też większej dynamiki ich zmian. Wydaje się, że odpowiedź może choć nie musi być dosyć prozaiczna. Białystok, Lublin, Olsztyn to zdecydowanie największe i do tego w zasadzie jedyne główne ośrodki gospodarcze, przemysłowe i akademickie w swoich regionach. To tu corocznie napływają tysiące młodych osób aby rozpocząć swoje dorosłe życie i często osiedlają się na stałe. Migrują w poszukiwaniu pracy osoby ze wsi i mniejszych miast. W naturalny sposób stymuluje to wzrost popytu na nieruchomości. Z drugiej strony mamy Łódź, Opole czy Katowice, które mimo potencjału rozwojowego żyją z pewnością w cieniu takich aglomeracji jak Warszawa, Wrocław, Kraków. Mimo bardzo optymistycznych prognoz ceny wzrosły tam na przestrzeni kwartału zaledwie o 1,2% w Łodzi, 3,7% w Katowicach i 5,2% w Opolu (Opole „startowało” z niskiego poziomu i nadal pozostaje najtańszym miastem spośród całej 15-stki).

Jest to dowodem na to, iż obecne wzrosty cen nie mają, jak się to często zarzuca, charakteru spekulacyjnego i nie są manipulowane czy nakręcane sztucznie. Są efektem istniejącego na rynku lokalnym popytu i podaży - jego wynikową.

Wykres 2. Zmiany średnich cen metra kwadratowego w III kwartale 2007 w największych polskich miastach. Źródło „Raport Szybko.pl i Expandera”

KOMENTARZ DOTYCZĄCY SYTUACJI W III KWARTALE

Dane za III kwartał 2007 wskazują, iż w chwili obecnej wtórny rynek nieruchomości w Polsce znajduje się w okresie stabilizacji cen. Nadal w skali kwartału we wszystkich 15 analizowanych miastach nastąpiły wzrosty, od 0,8% w Poznaniu do 14,2% w Toruniu. Prezentowane w Raporcie dane dotyczą cen ofertowych, a jak donoszą pośrednicy te są obecnie o 5 do 8% wyższe od transakcyjnych. W roku 2006 różnica pomiędzy ceną ofertową a transakcyjną w zasadzie nie istniała, ponieważ wszystko sprzedawało się „na pniu”. Jednak przy popycie ograniczonym na skutek wysokich cen sytuacja wróciła do normy i kupujący mają pewne pole do negocjacji przy zawieraniu transakcji. Dotyczy to jednak przede wszystkim mieszkań, ponieważ ceny gruntów oraz domów po raz kolejny odnotowały dwucyfrowe a nawet wyższe wzrosty (informacje i dane w Części V Raportu: Domy i działki – sytuacja w III kwartale).

Mimo leniwej atmosfery, jaką zazwyczaj cechują się miesiące wakacyjne, w tym roku III kwartał obfitował w wydarzenia i to zarówno o charakterze gospodarczym jak i politycznym, które wpływały bądź mają szansę wpłynąć na sytuację rynku nieruchomości.

Pierwszoplanowym wydarzeniem o charakterze gospodarczym był/jest kryzys na rynku kredytów hipotecznych w Stanach Zjednoczonych, który odbił się już echem w Wielkiej Brytanii. Przyczyny, genezę i ewentualne skutki tego wydarzenia analizuje Paweł Majtkowski w osobnym rozdziale. Niemniej jednak warto podkreślić, iż ryzyko powtórzenia tego schematu na rynku polskim jest w zasadzie żadne. Banki w Polsce restrykcyjnie badają zdolność kredytową swoich klientów, a lekcja ze Stanów Zjednoczonych i Wielkiej Brytanii z pewnością nie zmieni tego podejścia na łagodniejsze. Pozostaje jednak pytanie, czy kryzys ten może wpłynąć na ceny mieszkań w Polsce. Nie jest to wykluczone. Należy pamiętać, iż największa grupa inwestorów zagranicznych na polskim rynku to Brytyjczycy. W razie kryzysu na rodzimym rynku nieruchomości (do którego jednak jeszcze nie doszło i nie ma sygnałów o spadkach cen w Wielkiej Brytanii) będą oni skłonni wycofać się z rynków zagranicznych i zrealizować tam zyski. Jeśli dokonają tego w krótkim czasie mogą spowodować spadek cen na rynkach lokalnych, czyli przede wszystkim w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu, gdzie dokonali większości zakupów. Co więcej nie oznacza to, że będą spadały ceny we wszystkich dzielnicach. Mogą obniżyć się tam, gdzie w ostatnich latach powstało najwięcej nowych mieszkań, np. na warszawskim Wilanowie czy Mokotowie.

Zdecydowanie większy wpływ na sytuację rynku nieruchomości mają zmiany stóp procentowych. W ostatnim kwartale nastąpiły podwyżki stóp procentowych dla walut najpopularniejszych wśród polskich kredytobiorców. Oznacza to wyższe raty spłacanych kredytów lecz jak do tej pory nie wpływa na ograniczenie skłonności Polaków do zaciągania kredytów hipotecznych. Wręcz przeciwnie, kolejne miesiące przynoszą informacje o coraz wyższym, wręcz rekordowym tempie wzrostu ilości i wielkości zaciąganych kredytów. Dodatkowo wzrost wynagrodzeń (10% wzrost średniej krajowej w sierpniu 2007 w stosunku do sierpnia 2006) pozwala na zaciąganie wyższych kredytów i nastraja Polaków optymistycznie .

Kolejne ważne dla rynku wskaźniki to liczba oddanych mieszkań oraz liczba pozwoleń wydanych na budowę. Począwszy od lipca 2007 widać wzrost liczby oddawanych mieszkań w porównaniu z zeszłym rokiem. Do końca sierpnia roczny wynik z 2007 był lepszy o 8% niż wyniki z analogicznego okresu zeszłego roku. Jeszcze optymistyczniej wyglądają informacje o liczbie wydanych pozwoleń na budowę (domy wielorodzinne). Według GUS w pierwszym półroczu 2007 wydano ich aż o 72% więcej niż w tym samym czasie w 2006. Oznacz to, iż w perspektywie 2 lat znacząco wzrośnie podaż mieszkań na rynku pierwotnym.

Druga kategoria wydarzeń o charakterze polityczno-populistycznym wydaje się mieć w ostatnim kwartale większy wpływ na sytuację rynku nieruchomości niż wskaźniki gospodarcze. W sierpniu po rozpadzie koalicji nastąpiła zmiana na stanowisku ministra budownictwa. 4 ministrem w ciągu ostatnich dwóch lat został Mirosław Barszcz. Zapowiedział wprowadzenie, w krótki czasie, pakietu ustaw dotyczących budownictwa mieszkaniowego, który zyskał miano SpecUstawy. Na konferencji prasowej, która odbyła się na warszawskim Ursynowie (jeden z większych placów budowy w Warszawie) zapowiedziano przede wszystkim finalizację sprawy definicji budownictwa społecznego, szereg zmian w kwestii wydawania i uzyskiwania pozwoleń na budowę a także po raz kolejny przekazanie gruntów PKP oraz Agencji Nieruchomości Rolnych pod budownictwo mieszkaniowe. Z szeregu zapowiedzi zrealizowana została w zasadzie jedna, ale można się pocieszać, że najważniejsza. Ostatecznie na ostatnim posiedzeniu Sejmu V kadencji przyjęta została ustawa zawierająca definicję budownictwa społecznego. Co więcej jest ona korzystniejsza niż proponowana przez rząd. 7% VAT-em będą objęte nowe mieszkania do powierzchni 150 metrów kwadratowych i domy do 300 metrów powierzchni użytkowej (kupione od deweloperów). Przy samodzielnej budowie możliwy będzie zwrot różnicy pomiędzy 7 a 22% VAT-em na wybrane materiały budowlane. Już teraz wiadomo iż pojawi się problem definicji „powierzchni użytkowej”, która nie została w ustawie ustalona. Rządowi nie udało się przeforsować specustawy, która została zablokowana przez opozycję. Pojawiły się głosy, głównie ze strony urbanistów i gmin, że zupełnie słusznie zatrzymano projekt do konsultacji. Argumentowano, iż rozwiązania dające możliwość realizacji budowy bez uzyskania pozwolenia, a jedynie po powiadomieniu odpowiednich instytucji, mogłaby doprowadzić do trudnego do opanowania chaosu architektonicznego i trudno się z tymi opiniami nie zgodzić. Jednocześnie po raz kolejny spaliły na panewce plany przekazywania gruntów agencji rządowych pod budownictwo mieszkaniowe. Patrząc na rosnące w galopującym tempie ceny ziemi wypadałoby po raz kolejny wyrazić ubolewanie iż do tego nie doszło. Z drugiej strony grunty te zostaną przecież sprzedane, a nie oddane, w związku z tym Skarb Państwa, a zapewne nie tylko, zyska więcej sprzedając te obszary za kilka lub kilkanaście miesięcy, niż gdyby stało się to obecnie. Oczywiście o ile w ogóle dojdzie do tego typu przekształceń.

Ostatnie dni września i jednocześnie ostatnie tygodnie urzędowania obecnego rządu przyniosły jeszcze jedną znaczącą zmianę przepisów związaną z rynkiem nieruchomości. Rozporządzeniem z 26 września Minister Sprawiedliwości obniżył taksy notarialne obowiązujące dla transakcji zakupu mieszkań, domów oraz działek o około 50%. Przewidziano również obniżenie maksymalnych stawek opłaty notarialnej we wszystkich kategoriach spraw, których wartość przedmiotu przekracza 60 000 złotych. Ministerstwo oszacowało iż efektem będzie obniżenie przychodów notariuszy o około 25%, co ma pozostawić w kieszeniach kupujących około 300 milionów rocznie. Jest to pierwsze w historii obniżenie stawek maksymalnych taksy notarialnej i mimo że aż nazbyt łatwo wpisać ten fakt w odbywającą się właśnie kampanię wyborczą, to jest to rzeczywiście świetna informacja dla kupujących. Trudno jednak oczekiwać iż wpłynie to na ceny nieruchomości, ponieważ opłaty notarialne zawsze były kosztem dodatkowym, nie wliczanym w koszt sprzedawanego mieszkania. Może to jednak skłonić większą liczbę osób do zawierania umów przedwstępnych w formach aktów notarialnych i w ten sposób uchronić przed nieuczciwością sprzedającego lub ewentualnie kupującego.
W ostatnim czasie także minister budownictwa zapowiedział zmiany w regulacjach dotyczących prowizji agentów nieruchomości. Trudno przewidzieć czy uda mu się wprowadzić je w życie. Niemniej jednak wprowadzenie np.: możliwości pobierania prowizji od jednej strony dokonującej transakcji (od sprzedającego) także skutkowałoby oszczędnościami po stronie kupujących, a być może także ucywilizowaniem polskiego rynku nieruchomości, zwiększeniem dostępności usług pośredników a co za tym iść powinno: zwiększeniem bezpieczeństwa transakcji.

Kolejnych zmian legislacyjnych związanych z rynkiem nieruchomości możemy spodziewać się dopiero w 2008 roku.

Więcej bieżących informacji na temat rynku nieruchomości znajdziecie Państwo w dziale „wiadomości” serwisu www.szybko.pl.

Wykres 3. Ilość lokali mieszkalnych oddawanych do użytku w kolejnych miesiącach w latach 2005, 2006 i 2007. Źródło GUS.

Szczegółowe dane dotyczące Warszawy, Krakowa, Gdańska , Poznania, Wrocławia, Katowic oraz Łodzi

Warszawa

1. Średnia cena metra kwadratowego mieszkania na rynku wtórnym dla całej Warszawy w III kwartale wynosi 9076 złotych
2. Kwartalny wzrost cen (ofertowych) wyniósł 3%, a od początku 2007 roku 14,2%
3. Wśród ofert zamieszczonych w serwisie www.szybko.pl w zasadzie nie ma mieszkań w cenie poniżej 6 000 złotych za metr – to zaledwie 0,37% wszystkich ogłoszeń. Mieszkań od 6 do 8 tysięcy za metr było 16%. Dominowały oferty od 8 do 10 000 ponad 61%. Mieszkania w cenie wyższej od średniej, powyżej 10 tysięcy za metr kwadratowy to ponad 22% wszystkich ogłoszeń.
4. Wzrost cen mieszkań w zależności od wielkości: kawalerki 2,2%, 2-pokojowe 2,5%, 3-pokojowe 4,4%, 4-pokojowe 2,2%, 5-pokojowe 1,7%
5. W ofercie najwięcej jest mieszkań 2-pokojowych. W szybko.pl jest to aż 43%, mieszkań 3 pokojowych jest około 30%. Kawalerek jest około 18%, mieszkań 4 pokojowych 8%, a dużych 5 pokojowych zaledwie 1%.
6. W III kwartale spadły średnie ceny mieszkań we Włochach i na Targówku
7. Bez zmian pozostały ceny w takich dzielnicach jak: Bielany, Kabaty, Mokotów, Praga Południe, Saska Kępa, Tarchomin, Ursynów i Żoliborz.
8. Najbardziej zdrożały mieszkania na Bródnie, Gocławiu, Pradze Północ i Ursusie, czyli w dzielnicach najtańszych. Mimo tych wzrostów ceny pozostają na poziomie niższym od średniej dla całej stolicy
9. Najdroższe dzielnice Warszawy to: Centrum /Śródmieście, Mokotów, Kabaty, Saska Kępa – średnie ceny około 10 tysięcy za metr i więcej
10. Poniżej 8 tys. można kupić mieszkanie na Targówku, Tarchominie i Bródnie.

Kraków

1. Średnia cena metra kwadratowego na koniec III kwartału 2007 w Krakowie wynosi 8203 złote i jest o 2,5% wyższa od ceny czerwcowej.
2. Od początku roku cena w Krakowie wzrosła o 14% (w tym o 9,9% w I kwartale, 1,6% w II kwartale i 2,5% w III kwartale).
3. W ciągu III kwartału najbardziej na wartości zyskały mieszkania duże 4-pokojowe aż 10%, najmniej bo zaledwie 1% kawalerki.
4. Proporcje podaży mieszkań różnej wielkości są bardzo podobne jak w Warszawie. Nieco więcej jest kawalerek 22%, 2-pokojowych 40%, 3-pokojowych 31%, 4-pokojowych 6%, a 5-pokojowych 1%.
5. W Krakowie mieszkań tańszych niż 6 tys. za metr było zdecydowanie więcej niż w Warszawie: 4,2%, ofert w przedziale 6-8 tys. najwięcej bo aż 51%, z czego większość bo 30,7% w cenie pomiędzy 7 a 8 tys.. 13,9% to oferty między 8 a 9, a powyżej 10 tysięcy za metr 10,4%.
6. Ceny w dzielnicach Krakowa zmieniły się nieznacznie, choć w 5 zanotowano spadek w porównaniu z poprzednim kwartałem, były to ruchy niewielkie: Prądnik Biały -0,5%, Nowa Huta – 0,7%, Stare Miasto – 0,95%, Prądnik Czerwony – 1,25 i Grzegórzki – 1,36%
7. Najbardziej wzrosła średnia cena w Bronowicach + 4,45% i o ponad 3% w dzielnicach Bieńczyce, Mistrzejowice oraz Zwierzyniec.
8. Najdroższe dzielnice to Stare Miasto, Zwierzyniec i Łobzów, najtańsza pozostaje nadal Nowa Huta.
9. W 6 dzielnicach ceny kształtują się na poziomie poniżej 7 tysięcy

Gdańsk

1. Średnia cena w Gdańsku w III kwartale to 6988, czyli niemal osiągnięty został pułap 7 tys. za metr.
2. Kwartalny wzrost wyniósł 5,9% i należał do najwyższych spośród analizowanych lokalizacji. Większy wzrost cen miał miejsce jedynie w Toruniu (14,2%), Sopocie (8%), Olsztynie (6,5%).
3. Od początku roku średnia cena w Gdańsku wzrosła o 20,4%
4. W III kwartale w Gdańsku najbardziej na wartości zyskały kawalerki – 7%, najmniej 1% mieszkania 3-pokojowe.
5. Oferta rynkowa mieszkań poniżej 6 tysięcy jest znacznie bogatsza niż w Krakowie i Warszawie, jest ich prawie 13%. Ponad ¾ ogłoszeń to mieszkania w cenie od 6 do 8 tysięcy za metr (43% to mieszkania w przedziale 6-7 tys. a 33,4% 7-8 tys. za metr). Pozostałe 10,8% to mieszkania w cenie wyższej niż 8 tysięcy.
6. Poza Przymorzem, gdzie średnia cena obniżyła się o 0,5% wszystkie gdańskie dzielnice zanotowały wzrost cen. Najwyższe ponad 6% wzrosty odnotowały następujące dzielnice: Oliwa, Siedlce i Żabianka.
7. Najdroższe mieszkania w Gdańsku znajdują się w Śródmieściu, dzielnicach Oliwa, Żabianka i Brzeźno
8. W ostatnim kwartale wszystkie dzielnice przekroczyły poziom 6 tys. jako średniej ceny. W II kwartale poniżej 6 tys. kosztowały mieszkania w Chełmie i Siedlcach.

Wrocław

1. Średnia cena we wrześniu wynosi 7219 złotych i jest o 2,9% wyższa niż w czerwcu. W całym 2007 roku średnie ceny wzrosły o 14,5%
2. W III kwartale we Wrocławiu mamy do czynienia ze spadkiem średnich cen mieszkań 4-pokojowych o 3,3%. Ceny kawalerek pozostały w zasadzie bez zmian (+0,2). Zdrożały mieszkania 2 i 3-pokojowe o prawie 3% w porównaniu z poprzednim kwartałem.
3. We wrocławskiej ofercie zdecydowanie dominują mieszkania 2-pokojowe, które stanowią 52% oferty. Znacznie mniej niż w Warszawie czy Krakowie jest kawalerek – tylko 10%.
4. W cenie poniżej 6 tysięcy za metr jest 8,43% ofert. Mieszkania od 6 do 7 tysięcy to 22% rynku. Najliczniej reprezentowane są mieszkania kosztujące od 7 do 8 tysięcy złotych za metr 44,3%. Także mieszkań znacznie droższych od średniej jest wiele bo w przedziale 8-9 tys. 21,57% a powyżej 9 tysięcy 2,65%.
5. Spośród dzielnic Wrocławia na wartości straciły tylko mieszkania zlokalizowane na Krzykach i to o jedyne 0,5%.

Poznań

1. Średnia cena na koniec III kwartału wyniosła 6604 złotych za metr i była zaledwie o 0,8% wyższa niż w czerwcu.
2. W 2007 roku średnia cena wzrosła już o ponad 35% (I kwartał 22,8%, II kwartał 11,5%).
3. W Poznaniu najbardziej zyskały na wartości kawalerki aż 6%, a obniżyły się ceny mieszkań 3-pokojowych o 1%.
4. Oferta mieszkań poniżej 6 tysięcy za metr jest stosunkowo duża: 27,6%. Jednak mieszkania tańsze niż 5000 za metr kwadratowy należą do rzadkości – tylko 4,3% wszystkich ofert. Największy jest wybór mieszkań pomiędzy 6 a 7 tysięcy za metr ponad 53% wszystkich anonsów w serwisie www.szybko.pl. Mieszkania droższe od średniej czyli w przedziale 7-9 tys. to 15,7%, a tylko 3% kosztuje więcej niż 9 tysięcy za metr.
5. Na koniec III kwartału już w 3 dzielnicach Poznania trzeba płacić za metr więcej niż 7 tys. Są to Centrum , które zanotowało najwyższy 14% wzrost średniej ceny, Nowe Miasto z 9% wzrostem cen w ciągu ostatnich 3 miesięcy oraz Stare Miasto, gdzie cena wzrosła o 2%.
6. W najtańszych dzielnicach Poznania nadal można liczyć na ceny poniżej 6 tys. za metr. Są to Górczyn, Winiary i Łazarz. Należy się jednak spodziewać, iż w kolejnym kwartale przekroczą one tę granicę.

Katowice

1. Średnia cena dla Katowic wynosi obecnie 4345 złotych za metr i jest o 3,7% wyższa niż w czerwcu.
2. Dotychczasowy wzrost ceny w Katowicach w całym 2007 roku jest rekordowo wysoki i wynosi 43,7%.
3. W stosunku do poprzedniego kwartału najbardziej wzrosła średnia cena kawalerek aż o 14%, najmniej bo o 2% zyskały na wartości mieszkania 4 pokojowe.
4. Najdroższa dzielnica Katowic to Koszutka, zaraz potem Śródmieście i Centrum. Rozpiętość cen jest bardzo duża, sięga 60%, lecz najprawdopodobniej wraz z dalszymi wzrostami będzie ona niwelowana. Duży wpływ na zmiany cen w dzielnicach będą miały nowe inwestycje, które będą wpływały na wzrost cen.
5. W Katowicach trudno jest znaleźć mieszkanie w cenie poniżej 3 tysięcy za metr. Jest to zaledwie 2% wszystkich ofert. W przedziale 3 do 4 tysięcy mieści się już 13% podaży mieszkań. Najwięcej ogłoszeń – 76% proponuje cenę wywoławczą na poziomie od 4 do 5 tysięcy za metr kwadratowy. Tylko 10% ofert jest w cenie wyższej niż 5 tysięcy za metr.

Łódź

1. Średnia cena w Łodzi na koniec kwartału wynosi 4506 złotych za metr kwadratowy mieszkania z rynku wtórnego. Jest o jedyne 1,2% wyższa niż w czerwcu.
2. W trakcie kwartału średnia cena ulegała znacznym wahaniom. W lipcu obniżyła się o 1% w stosunku do czerwca, następnie w sierpniu nastąpił duży 6,5% skok, aby ostatecznie we wrześniu obniżyć się o 4%
3. Ceny mieszkań różnej wielkości są w przypadku Łodzi bardzo wyrównane. Cena metra kawalerki jest zaledwie o 5% wyższe niż mieszkania 4-pokojowego.
4. Najdroższe mieszkania w Łodzi znajdują się w Centrum i Śródmieściu. Ceny w pozostałych dzielnicach są stosunkowo wyrównane.
5. W ofercie łódzkiej jest znikoma ilość propozycji poniżej 3 tysięcy złotych za metr, zaledwie 1%. Przeważająca większość – 76% - to mieszkania w przedziale cenowym od 4 do 5 tysięcy. 13,2% to oferty między 3 a 4 tysiące za metr, a 8,3% to mieszkania za 5 do 6 tysięcy. Ofert powyżej 6 tysięcy za metr jest równie mało co mieszkań tanich - tylko 1,7%.

CZĘŚĆ III – Domy i Działki– sytuacja w III kwartale

CENY DOMÓW

W III kwartale 2007 ceny domów nadal rosły w tempie kilkukrotnie szybszym niż stabilizujące się ceny mieszkań. Zdecydowanie większe podwyżki dotknęły tym razem domów niedużych, o powierzchni do 150 metrów. Rekordowo, aż o 30% czyli 215 tys., wzrosła cena tego typu nieruchomości w Warszawie. Skądinąd w II kwartale takie domy w stolicy wcale nie odczuły zmiany cen. Niewiele mniej niż w Warszawie, bo aż 25% zyskały niewielkie domy zlokalizowane w miejscowościach podwarszawskich, co więcej od początku roku zdrożały one już o ponad 51%.  We Wrocławiu koszt kupna domu do 150 metrów wzrósł o 19%, w Krakowie o 8%, a w Poznaniu o 6%. W zestawieniu pojawiło się kolejnych 5 miast. Łódź i Szczecin z cenami porównywalnymi do wrocławskich, a wyższymi nawet od cen w Poznaniu. Zależności te bardzo się różnią od tego z czym mamy do czynienia na rynku mieszkań: metr mieszkania we Wrocławiu jest o około 60% droższy niż w Łodzi czy Szczecinie. To jeden z dowodów na to, iż rynek domów choć w pewnym stopniu zależy od rynku mieszkań, to jest to zupełnie osobny segment rynku nieruchomości.  Jakie mogą być przyczyny wspomnianych dysproporcji? Różnica w cenie mieszkań może wynikać z faktu, iż we Wrocławiu na rynku wtórnym znaczna część oferty to mieszkania budowane w ostatniej 10-latce (Wrocław należy do miast gdzie buduje się dużo w porównaniu do reszty kraju). Są to mieszkania, które osiągają zdecydowanie wyższe średnie ceny niż lokale w blokach z wielkiej płyty. Tego typu mieszkania mogą zaś dominować na rynku wtórnym Szczecina czy Łodzi, gdzie do tej pory nie pojawiło się zbyt wiele nowych inwestycji. Drugi, bardzo racjonalny czynnik to wielkość działek i charakter domów, na których lokalizowane są domy. W przypadku Wrocławia średnia powierzchnia działki to niecałe 450 metrów, a więc domy to z reguły szeregowce lub bliźniaki. Natomiast w Szczecinie czy Łodzi wielkość działki oscyluje na poziomie 1000 metrów, co wpływa na cenę i podnosi atrakcyjność nieruchomości, a z drugiej strony oznacza iż większość z tych domów to budynki wolnostojące.

Głównym powodem, dla którego w ostatnim czasie mamy do czynienia z dynamicznym wzrostem cen domów na rynku wtórnym, jest fakt iż dom jest alternatywą dla kupna mieszkania i za te same, bądź porównywalne pieniądze, możemy kupić znacznie większy dom niż mieszkanie. Jak w III kwartale wyglądały zależności pomiędzy cenami mieszkań i domów w poszczególnych miastach? We wszystkich miastach ponad 90% rynku mieszkaniowego to lokale 1,2 i 3-pokojowe. Podobnie jest ze stroną popytową. Większość Polaków decyduje się na mieszkania 2 i 3-pokojowe.

Jeśli porównamy cenę 66 metrowego mieszkania (3 pokoje) z ceną małego domu (do 150 metrów) to wszędzie do kupna domu będziemy musieli dołożyć. Najmniej, bo niecałe 9 tys. w Lublinie i w związku z tym rzeczywiście wydaje się to być bardzo dobrą alternatywą dla stosunkowo dużej grupy potencjalnych nabywców. Około 48 tysięcy więcej zapłacimy za dom w Białymstoku, 118 tys. w Krakowie, 124 tys. w Poznaniu i aż 330 tys. w Warszawie. Zależności te wyglądają już nieco korzystniej dla domów, jeśli porównamy koszt zakupu mieszkania 4-pokojowego o powierzchni 85 metrów. Wtedy okaże się, że dom kosztuje tyle samo co mieszkanie w Poznaniu i Wrocławiu, jest o 5% tańszy niż mieszkanie w przypadku Krakowa o 10% tańszy w Białymstoku i aż o 20% tańszy w Lublinie. W Łodzi, Szczecinie i Katowicach dom pozostaje dużo droższy niż duże mieszkanie. Po ostatnich podwyżkach cen domów w Warszawie i niewielkich wzrostach cen mieszkań, proporcja ta nie wygląda już tak korzystnie dla domów. Mały dom jest o 21%, czyli 158 tys. droższy niż mieszkanie 4-pokojowe. Dodatkowo należy pamiętać iż popyt na mieszkania 4-pokojowe i większe to maksymalnie 10% popytu generowanego przez rynek. Grupa osób, które mogą sobie pozwolić na zakup dużych mieszkań a tym bardziej droższych od nich domów jest naprawdę ograniczona. Na skutek wysokich wzrostów cen domów liczba ich potencjalnych nabywców już została mocno ograniczona. Oznacza to spadek popytu, a więc nie należy się spodziewać dalszych dwucyfrowych wzrostów w przypadku cen domów. W ciągu najbliższego półrocza ceny najprawdopodobniej się ustabilizują. 

Ceny dużych domów wzrosły w Warszawie o kolejne 5%, we Wrocławiu aż o 16% i w Krakowie o 9%. Na nie zmienionym poziomie utrzymują się ceny w Poznaniu. Oznacza to, że już w 3 miastach trzeba dysponować  kwotą powyżej 1 miliona, aby myśleć o kupnie domu powyżej 200 metrów kwadratowych. Duży wzrost – 20% w skali kwartału – nastąpił w miejscowościach podwarszawskich, a w całym województwie mazowieckim (wyłączając z obliczeń Warszawę) ceny wzrosły o 6%. W pozostałych analizowanych województwach ceny domów wzrosły nawet bardziej niż na terenie ich stolic. W małopolskim o 17%, w wielkopolskim o 15% i w dolnośląskim o 20%. Jest to zapewne w dużej mierze zasługa wzrostów cen w miejscowościach podmiejskich w stosunku do Krakowa, Wrocławia czy Poznania.

Podobnie jak w przypadku domów do 150 metrów, najmniejszych nakładów wymaga kupno dużego domu w Lublinie i Białymstoku – mniej niż kupno szeregówki w Warszawie. Ceny w Poznaniu, Katowicach i Szczecinie są zbliżone do siebie i wynoszą około 850 tysięcy, a prawie miliona złotych potrzeba aby kupić dom w Łodzi. Patrząc na te ceny trudno bezkrytycznie powtarzać opinię, iż dom jest alternatywą dla kupna mieszkania. Nawet najtańszy dom w Lublinie jest o ponad 50% droższy niż duże mieszkanie. W Warszawie myśląc o kupieniu domu, w alternatywie do mieszkania, trzeba mieć w zanadrzu dodatkowo „jedynie” 1 okrągły milion. To jest alternatywa dla naprawdę nielicznych.

DZIAŁKI BUDOWLANE

W związku z tak drastycznym wzrostem cen gotowych domów z rynku wtórnego rozsądną alternatywą wydaje się być samodzielna budowa domu. Przede wszystkim pozwala to na rozłożenie wydatków w czasie, umożliwia realizację własnych planów i oczekiwań. Z drugiej strony nie każdy potrafi, może i chce rozpocząć tego typu przedsięwzięcie. Pierwszą pojawiającą się trudnością jest wybór lokalizacji i kupno działki. Analizując ceny ofertowe z ogłoszeń znajdujących się w serwisie www.szybko.pl można śmiało stwierdzić, iż jest to przede wszystkim przedsięwzięcie coraz bardziej kosztowne.

Tylko w przypadku Wrocławia, mimo pięciozłotowego wzrostu ceny  minimalnej, średnia liczona ze wszystkich wrocławskich ofert jest niższa niż w II kwartale o 10% i wynosi 250 złotych (dla działek budowlanych, mniejszych niż 5000 m2). Najbardziej w porównaniu z poprzednim kwartałem, ponieważ aż 3-krotnie wyższa jest cena minimalna za działkę w stolicy. Górna granica także przesunęła się w górę o 500 złotych. Skutkiem tego średnia warszawska jest wyższa o 26% niż w II kwartale i przekroczyła poziom 1 tysiąca złotych za metr. Rekordowe wzrosty III kwartału 2007 miały miejsce w Gdańsku. W poprzednim kwartale można tam było znaleźć działkę już za 60 złotych za metr. W tym momencie trzeba przygotować się na wydatek dwukrotnie wyższy – około 130 złotych. Jeszcze bardziej wzrosły ceny działek najatrakcyjniejszych, czyli najdroższych: z 300 do 900 złotych. W ten sposób Gdańsk plasuje się na 3-cim miejscu w rankingu najdroższych miejskich gruntów. Nadal utrzymują się duże dysproporcje w cenach gruntów pomiędzy stolicą a innymi polskimi aglomeracjami.

Poniższe ceny są wyliczone na podstawie ogłoszeń o sprzedaży działek budowlanych poniżej 5000 m2 z www.szybko.pl

Okolice Warszawy

Poziom cen działek budowlanych na terenie Warszawy i ich bardzo dynamiczny wzrost powodują, iż popyt w naturalny sposób przenosi się do miejscowości podwarszawskich. Tu skądinąd jest zdecydowanie większy wybór i możliwości.  Popyt na grunty w promieniu 30 kilometrów od Warszawy jest bardzo duży, a w związku z tym wysokie podwyżki nie ominęły także analizowanych w raporcie lokalizacji podwarszawskich. Wzrosły zarówno ceny minimalna – średnio o 51% jak też maksymalne o około 28%. Wzrosty te są więc nieco niższe niż w samej stolicy. Poza tym żadna z podwarszawskich miejscowości nie notuje cen na poziomie średniej warszawskiej, czyli 1112 złotych za metr kwadratowy ziemi.

Aby ułatwić porównanie różnych danych ustalono poziom cen dominujący w danej lokalizacji. Najdroższymi rejonami w III kwartale okazały się być Komorów, Konstancin Jeziorna, Łomianki i Izabelin. Najwięcej działek w cenie  poniżej 150 złotych można znaleźć w Błoniach. Jeżeli jesteśmy gotowi zapłacić do 300 złotych za metr możemy wybierać spośród ofert w Otwocku, Lesznowoli, Legionowie, Jabłonnej.

CZĘŚĆ IV - Wynajem

SYTUACJA W NAJWIĘKSZYCH POLSKICH MIASTACH

W III kwartale – podobnie jak w drugim – można zaobserwować tendencje do stabilnego wzrostu cen wynajmu mieszkań w największych miastach. Ceny rosły we wszystkich miastach i niemal we wszystkich kategoriach mieszkań. Jedyne spadki miały miejsce we Wrocławiu dla mieszkań czteropokojowych – 3%, i dla kawalerek w Katowicach – 7%. Na tle innych miast szczególnie wyróżnia się Poznań, w którym mieszkania zdrożały najbardziej w porównaniu do poprzedniego kwartału: od 14 do 34% (w zależności od wielkości mieszkania). W górę szły głownie ceny mieszkań 2 i 3 pokojowych, które w serwisie Szybko.pl stanowiły w sumie 70% wszystkich ogłoszeń o wynajmie mieszkań. W tym najwięcej było ogłoszeń o wynajmie mieszkań 2 pokojowych, 48% wszystkich ogłoszeń zamieszczonych w ciągu ostatniego kwartału. To 2 razy więcej niż kawalerek i mieszkań 3 pokojowych, i niemal dziesięć razy więcej niż mieszkań 4 pokojowych.

W ostatnim kwartale najbardziej zmieniały się ceny mieszkań dużych i średnich. Niemal taki sam wzrost zaliczyły kawalerki. Wszędzie oprócz Katowic (ceny spadły o 7%), ceny wynajmu tego rodzaju mieszkań wzrosły o 7%.

Porównując miniony kwartał, do III kwartału 2006 roku największy wzrost cen wynajmu, miał miejsce w przypadku kawalerek w Gdańsku – o 55%. Również mieszkania 2 pokojowe zdrożały najbardziej w stolicy Pomorza – o 40 %, natomiast cena mieszkań 4 pokojowych niemal nie uległa zmianie. Również zmianie, w porównaniu do zeszłego roku, nie uległa cena mieszkań 3 pokojowych w Katowicach, i 4 pokojowych w Poznaniu.

Średnio najbardziej wzrosły ceny mieszkań we Wrocławiu – na przestrzeni roku od 33% dla mieszkań z dwoma pokojami, do 47% dla mieszkań 3 pokojowych – co było najwyższym wzrostem w Polsce dla tej kategorii.

Wspólnie z firmą Expander porównaliśmy przychody z wynajmu mieszkania 2 pokojowego z wysokością spłaty miesięcznej raty kredytu na zakup takiego mieszkania. Do analizy zostały wzięte średnie przychody z wynajmu i średnie ceny mieszkań tej wielkości w analizowanych miastach. Następnie obliczono wysokość miesięcznej kwoty kredytu przy założeniu finansowania zakupu mieszkania w całości kredytem hipotecznym. Przyjęto, że zaciągamy kredyt we frankach szwajcarskich na 30 lat przy oprocentowaniu 3,6% .
Z przeprowadzonej analizy wynika, iż jedynie w Łodzi i w Katowicach raty zaciągniętego kredytu byłby mniejsze niż czynsz za wynajem takiego samego mieszkania. W pozostałych miastach rata kredytu miesięcznie byłaby nawet o niemal 29% wyższa niż czynsz za wynajem. Patrząc więc krótkoterminowo, bardziej opłacalny jest w tym momencie wynajem mieszkania. Jest to wniosek oparty o założenie, że właściciel mieszkania nie traktuje jego zakupu jako inwestycji pieniędzy i nie liczy się z długoterminowym wzrostem wartości mieszkania, a jedynie zaspokaja potrzeby mieszkaniowe na krótki okres – np. na czas studiów.