Część II – Posumowanie roku 2007

ZMIANY CEN MIESZKAŃ NA RYNKU WTÓRNYM W 2007 ROKU

Rok 2007 nie był powtórką 2006, co należy uznać za pozytyw, gdyż kolejne kilkudziesięcioprocentowe wzrosty cen mieszkań w skali roku zamknęłyby drogę do własnej nieruchomości przytłaczającej części Polaków. Analizując dane całoroczne śmiało można powiedzieć, że w 2007 nieruchomości znacząco zyskały na wartości, mimo że w ostatnim kwartale odnotowane zostały spadki cen.

We Wrocławiu, Warszawie i Krakowie, które rok 2006 zakończyły średnimi cenami odpowiednio na poziomie: 6282, 7903 i 7172,  w ciągu roku ceny wzrosły o  12,8% w Warszawie, 11,8% we Wrocław i 9,3% w Krakowie. Oznacza to, że średnie ceny metra, nominalnie, wzrosły o 667 złotych w Krakowie, 744 złote we Wrocławiu i 1014 złotych w Warszawie. Mimo że są to kwoty  dwa i pół raza czy nawet 4 razy mniejsze niż w 2006 roku, to obiektywnie zarówno dla kupujących mieszkania, jak też w porównaniu z krajami „starej Unii”, były to duże zmiany  in plus. Jeszcze dynamiczniej zmieniały się ceny w Gdańsku, Poznaniu i Katowicach. Pięcie się w górę rozpoczynały jednak ze zdecydowanie niższego pułapu. Katowice przy cenie wyjściowej 2 911 złotych za metr kwadratowy odnotowały wzrost rzędu 56,4%, czyli porównywalny z zeszłorocznymi rekordami, w Poznaniu ceny wzrosły o 32,7% z 4783 złotych do 6350, a w Gdańsku o 24,8% z 5375 złotych za metr do 6706.

We wszystkich analizowanych miastach gro wzrostu przypada na pierwsze półrocze 2007. Miesiącami, kiedy ceny rosły najszybciej były marzec i kwiecień: w marcu w Poznaniu ceny wzrosły o 14,7%, we Wrocławiu o 6,6%; w kwietniu o ponad 16% w Katowicach i o 11,3% w Gdańsku. Początek roku i rozpoczęcie sezonu budowlanego były okresem gwałtownych wzrostów cen materiałów budowlanych. Fakt ten oraz dodatkowo wzrost wynagrodzeń i problemy z zatrudnieniem wykwalifikowanych budowlańców, należały do stymulatorów zwyżki cen mieszkań na rynku pierwotnym, co przełożyło się automatycznie na wzrosty na cen mieszkań używanych. W kwietniu dodatkowo dotarła do nas skądinąd radosna informacja, iż przyznano Polsce i Ukrainie organizację Euro 2012. Niewątpliwie wpłynie to na prosperitę w branży budowlanej, ale równocześnie każe postawić pytanie o jej możliwości i to w jaki sposób intensyfikacja prac przy budowie infrastruktury niezbędnej dla Euro wpłynie na budownictwo mieszkaniowe. W tym momencie rosnąca liczba planowanych i rozpoczętych inwestycji mieszkaniowych nastraja optymistycznie. Należy jednak pamiętać, iż w zasadzie nie rozpoczęły się jeszcze największe inwestycje związane z Euro i budownictwo mieszkaniowe może dotknąć problem niedoboru siły roboczej, rosnące koszty robocizny i materiałów budowlanych.

Miesiące wakacyjne to początek okresu stabilizacji cen w przypadku wszystkich analizowanych lokalizacji. Mimo iż w tym czasie pojawiły się pierwsze nieznaczne spadki cen, to III kwartał zakończył się kilkuprocentowymi wzrostami cen: od 0,8% w Poznaniu przez 3% we Wrocławiu i Warszawie, a kończąc na niemal 6% w Gdańsku.
O spadku cen, choć nieznacznym, możemy mówić począwszy od października, kiedy ceny były niższe niż we wrześniu we wszystkich miastach poza Katowicami. W listopadzie średnie ceny obniżyły się już wszędzie. Grudzień był kontynuacją tego trendu. Ostatecznie IV kwartał zakończył się spadkami cen o rzędu 1,8% w Warszawie, 2,7% we Wrocławiu, 3,8% w Poznaniu, 4% w Gdańsku, 4,4% w Krakowie. Jedynie w Katowicach średnia cena wzrosła o aż o 4,8%.

Przyczyny stabilizacji i spadków cen

Głównym powodem stabilizacji cen w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Gdańsku, Poznaniu jest fakt, iż osiągnęły one poziom, przy którym ograniczony został popyt. Nie sądzę by głównym powodem były drożejące kredyty. Drożeją przecież w taki sam sposób dla wszystkich Polaków, a w Katowicach, Lublinie czy Opolu średnie ceny w grudniu wzrosły o 2 do 5%. Nie bez znaczenia pozostaje czynnik psychologiczny. Informacje o stabilizacji cen i możliwych spadkach skłaniają do odłożenia decyzji o zakupie, a przez to ograniczają popyt. Z drugiej strony sprzedający nie są skłonni do rezygnacji z potencjalnych zysków i niechętnie weryfikują swoje oczekiwania finansowe, choć kilka miesięcy oczekiwania na kupca zmiękcza nawet najtwardszych. Należy jednak pamiętać, iż w Polsce mamy do czynienia z realnym zjawiskiem niedoboru mieszkań, a więc popyt został jedynie przesunięty w czasie i „powróci na rynek”.

Tendencje na rynku

Mieszkania nie sprzedają się na pniu, chyba że cena jest niższa od rynkowej, a mieszkanie nie odbiega standardem od normy (nie wymaga wymiany wszystkiego i przysłowiowego zrywania podłogi i ścian).
W 2007 wbrew dotychczasowym doświadczeniom to nie kawalerki ani nawet mieszkania 2 pokojowe zyskały najwięcej na wartości. Co więcej w IV kwartale to właśnie kawalerki potaniały najbardziej. Najbardziej wzrosła średnia cena metra kwadratowego mieszkań 4 pokojowych, średnio o 13,6% (średnia dla wszystkich miast). O 12% wzrosła także średnia cena mieszkań 3 pokojowych. Kawalerki i 2 pokoje zyskały nieco ponad połowę wartości wzrostów cen mieszkań dużych w ciągu całego 2007 roku. Czym można wytłumaczyć takie zjawisko? Kupujący, którzy zostali wyeliminowani z rynku przez wysokie ceny to przede wszystkim osoby młode, rozpoczynające pracę zawodową, o nie najwyższej zdolności kredytowej a także osoby o niskich zarobkach. Grupa ta była naturalnie zainteresowana kupnem mieszkań małych, o możliwie niskiej cenie całkowitej. Jeśli musiała zrezygnować z zakupu mieszkania popyt na takie nieruchomości zmalał. Nie powinno to jednak być zjawisko długotrwałe.
Z drugiej strony osoby, które mają możliwości finansowe, a zazwyczaj także kapitał w postaci małego mieszkania mogą sobie pozwolić na zakup 3, 4 lub 5 pokoi i w ten sposób zwiększając popyt wpływają na wzrost średnich cen takich nieruchomości.

Wydarzenia, które wpływały na rynek nieruchomości w 2007 roku

Źródło :Raport Szybko.pl i Expandera”

Wykres 1. Dynamika zmian cen mieszkań na rynku wtórnym, styczeń 2007 – grudzień 2007.
Źródło „Raport Szybko.pl i Expandera”

ZMIANY CEN DOMÓW W 2007 ROKU

Śmiało można powiedzieć, że rynek nieruchomości w 2007 roku należał do domów jednorodzinnych. Nie oznacza to oczywiście, że transakcje takie zdominowały rynek. W polskich miastach nadal zdecydowana większość zapotrzebowania przypada na mieszkania. W 2007 roku domy znalazły się w kręgu zainteresowania większej grupy osób, ze względu na wzrosty cen mieszkań, które miały miejsce w 2006 i na początku 2007 roku. Zwiększone zainteresowanie i popyt zaowocowały szybkim i znacznym wzrostem cen. Rekord procentowy wzrostu cen przypadł Wrocławiowi (podobnie jak w zeszłym roku w przypadku mieszkań). Średnia cena domu o powierzchni od 230 do 300 metrów kwadratowych wzrosła o 53%, czyli o 400 tys. złotych w ciągu roku! Wyższy wzrost w wartościach bezwzględnych, czyli namacalnych złotówkach, odnotowały takie same domy w Warszawie. Na koniec roku cena domu o powierzchni od 230 do 300 metrów, była o ponad 520 tys., czyli 42% wyższa niż na początku 2007 roku. W przypadku domów koniecznym wydaje się uwzględnianie właśnie wysokości bezwzględnych przyrostów cen. 400 tys. więcej za dom we Wrocławiu, w skali roku, to koszt 56 metrowego mieszkania (3 pokoje), 520 tys. w Warszawie to prawie 58 metrów, przy założeniu że kupujemy mieszkanie w średnich cenach dla danego miasta (wyliczenia na podstawie danych grudniowych).
Wzrosty cen nie ominęły także innych polskich aglomeracji. Domy z opisywanego powyżej segmentu zdrożały o 33% w Poznaniu i o 12% w Krakowie. Warto zaznaczyć, iż w przypadku dużych domów przeważająca część wzrostów przypadła na 1-sze półrocze 2007 roku, kiedy następowały jeszcze wzrosty cen mieszkań. W III kwartale dwucyfrowy wzrost średniej ceny odnotowaliśmy już jedynie we Wrocławiu, a w IV kwartale w Warszawie i Krakowie mieliśmy do czynienia z nieznacznym spadkiem średniej ceny, odpowiednio o 2 i 8%. Wydaje się, iż oznacza to, że także ceny domów osiągnęły już na tyle wysoki poziom, iż popyt na nie został drastycznie ograniczony. Wystarczy powiedzieć, iż w chwili obecnej, aby zostać właścicielem stosunkowo dużego i komfortowego domu w jednym z największych polskich miast należy dysponować budżetem około 1 miliona lub więcej. To dużo, dużo więcej niż zdolność kredytowa przeciętnej polskiej rodziny.

Wzrosty cen niedużych domów do 150 metrów były tylko nieznacznie niższe niż domów powyżej 230 metrów. W skali roku w poszczególnych miastach ukształtowały się na porównywalnym poziomie: 32% w Warszawie, 31% w Poznaniu, 30% we Wrocławiu i najmniej, ale jednak o 21% w Krakowie. Także w tym przypadku największe zmiany miały miejsce w pierwszej połowie roku.

Interesująca jest także odpowiedź na pytanie czy tak gwałtowne wzrosty dotyczą całego kraju? Analizując sytuację na podstawie województwa mazowieckiego widać, iż nie jest to zrównoważony wzrost całego segmentu rynku. W tym samym czasie, gdy domy w granicach Warszawy zdrożały o 42%, porównywalnie, bo o 38% wzrosły ceny w miejscowościach podwarszawskich, ale już w województwie wzrost był dwuipółkrotnie niższy: 16% (z wyliczeń dla województwa wykluczona została aglomeracja warszawska). Choć wniosek jest oczywisty warto go jednak przypominać: wolnorynkowe ceny są kształtowane przez popyt i podaż, stąd najwyższe podwyżki mają miejsce w dużych miastach i ich okolicach. Po pierwsze mieszkańcy tych miast dysponują wyższymi dochodami, a  dodatkowo wysokie ceny mieszkań skłaniały ich do zakupu relatywnie tańszych (w przeliczeniu na ceny metrów kwadratowych) domów.

DZIAŁKI BUDOWLANE – PODSUMOWANIE ROKU 2007

W ciągu roku w serwisie www.szybko.pl pojawiło się 8270 ofert sprzedaży działek budowlanych o powierzchni do 5 tys. metrów kwadratowych. Zdecydowana intensyfikacja aktywności sprzedających i kupujących jest widoczna od III kwartału 2007. W ciągu III i IV kwartału w serwisie pojawiło się 5 razy więcej ofert niż w pierwszym półroczu, a średni czas sprzedaży działki skrócił się czterokrotnie. Działo się tak pomimo galopujących cen, co świadczy o ogromnym popycie na ziemię pod inwestycje budowlane.
Dane prezentujące ceny minimalne i maksymalne (dla działek budowlanych do 5 tys. metrów powierzchni, zamieszczonych w szybko.pl) w poszczególnych kwartałach unaoczniają kilkusetprocentowe wzrosty, które nastąpiły w ciągu roku. Najwyższe ceny minimalne i maksymalne uzyskują grunty na terenie Warszawy i także w przypadku stolicy nastąpił najwyższy, bo aż siedmiokrotny wzrost ceny minimalnej, po której można kupić działkę budowlaną. Co więcej na początku roku można było znaleźć w Warszawie działkę w cenie porównywalnej do krakowskiej czy wrocławskiej. Teraz jest to już niemożliwe, a ceny minimalne w stolicy są ponad 4 razy wyższe niż w Poznaniu, Wrocławiu czy Krakowie. Tak wysoka dynamika wzrostu cen oraz poziom kilkukrotnie wyższy niż na terenie kraju świadczą zarówno o bardzo dużym popycie na działki jak i nieporównywalnie wysokich możliwościach finansowych kupujących.
Drugie miejsce w rankingu najwyższych wzrostów cen gruntów zajmuje Gdańsk. Tu cena minimalna wzrosła o 333% i jest na koniec roku drugą, co do wysokości po Warszawie, podobna jest też skala wzrostu ceny maksymalnej – 300%. W pozostałych 3 analizowanych aglomeracjach ceny minimalne na koniec roku ukształtowały się na porównywalnym poziomie około 80 złotych za metr, przy czym najniższy wzrost – „zaledwie” 37% miał miejsce we Wrocławiu.
Jeśli chodzi o ceny maksymalne w poszczególnych miastach to w Krakowie w ciągu roku wzrosły one o 235%, we Wrocławiu o 200%, a w Poznaniu o 155%.
W ostatnim kwartale 2007 roku (omówionym szczegółowo w dalszej części raportu) wszędzie poza Poznaniem nastąpiły spadki cen minimalnych, maksymalnych bądź średnich, co pozwala postawić tezę iż także ceny ziemi osiągnęły poziom, przy którym podaż zrównoważyła się z popytem. Jeśli w wyniku zmian prawnych podaż zostanie zwiększona można spodziewać się spadków cen.

Poniższe ceny są wyliczone na podstawie ogłoszeń o sprzedaży działek budowlanych poniżej 5000 m2 z www.szybko.pl

KOSZTY WYNAJMU W 2007 - MIESZKANIA

Rok 2007 na rynku wynajmu mieszkań zaznaczył się dużymi wzrostami we wszystkich analizowanych miastach Polski. Uśredniając dane dla wszystkich rynków, ceny wynajmu mieszkań w Polsce wzrosły średnio nieco ponad 23% - czyli prawie o 1/4. Jeśli jednak zagłębić się bardziej w poszczególne miasta można zauważyć zróżnicowanie wzrostu cen. Szczególnie porównując miasta z czołówki listy najdroższych z pozostałymi. Najbardziej w tym porównaniu wyróżnia się Gdańsk, gdzie w ciągu ostatniego roku wynajem mieszkań zdrożał najbardziej. W przypadku kawalerek jest to 60,5%, mieszkań 2-pokojowych 35,9% - są to najwyższe wzrosty w kraju w tych kategoriach mieszkań. Mieszkania 3-pokojowe najbardziej zdrożały w Warszawie – 27,4%, gdzie był na nie wyraźnie większy popyt, niż we wcześniejszym okresie, natomiast w przypadku mieszkań 4-pokojowych, największy wzrost miał miejsce w Katowicach – o 22,6% w skali roku.
We wszystkich miastach oprócz Wrocławia widać znaczące różnice w poziomie wzrostu cen wynajmu w poszczególnych kategoriach mieszkań. Najbardziej widoczne jest to w Poznaniu, gdzie wzrosty zaczynają się od 8,9% procenta dla mieszkań 4-pokojowych, do 27,1% dla mieszkań 2-pokojowych. Najbardziej zrównoważony wzrost cen w skali całego roku miał miejsce we Wrocławiu i utrzymywał się na poziomie od 22,9% do 25,4%. Świadczy to o ciągłym zapotrzebowaniu na wszystkie rodzaje mieszkań, i związane jest z bardzo szybkim i mocnym rozwojem tego miasta, które uważane jest za najszybciej rozwijającą się aglomerację Polski.

Tak duży wzrost cen wynajmu mieszkań niemal w całej Polsce spowodowany jest w dużej mierze pojawieniem się na rynku wielu nowych mieszkań, które oferując dużo lepszy standard wykończenia niż mieszkania obecne na rynku od wielu lat, wymagają wyższych miesięcznych czynszów. Doskonale tę sytuację obrazuje przykład warszawskiego Targówka, który wśród mieszkańców stolicy nie cieszy się najlepszą opinią, jednak w ciągu całego 2007 roku ceny wzrosły tam o ponad 40%, z powodu oddania tam do użytku sporej liczby nowych inwestycji, w których wiele mieszkań zostało przeznaczonych od razu po ich wykończeniu na wynajem.
Nie bez wpływu na wzrost czynszów, miała również sytuacja na rynku sprzedaży mieszkań. Duże wzrosty cen metra kwadratowego, zawsze – z lekkim poślizgiem czasowym – odbijają się na cenach wynajmu mieszkań.

KOSZTY WYNAJMU W 2007 - STANCJE

W 2007 roku w serwisie Szybko.pl zamieszczono ponad 13,5 tys. ogłoszeń o wynajmie stancji i pokoi. Jest to jedna z popularniejszych i atrakcyjnych finansowo form wynajmu mieszkań dla studentów, którym nie przyznano akademika, a studencki portfel nie pozwala na wynajęcie mieszkania. Niestety jednak, zgodnie z tendencją na całym rynku nieruchomości, i tutaj miały miejsce wzrosty cen – niekiedy rzędu 40% w porównaniu z IV kwartałem 2006 roku.
Najbardziej spektakularne wzrosty miały miejsce 3 warszawskich, sąsiadujących ze sobą dzielnicach – Pradze Północ (wzrost o 39,5%, jeszcze rok temu w tej dzielnicy wynajem pokoju kosztował średnio 380 zł, a w tym roku już ok. 530 zł miesięcznie), Pradze Południe (wzrost o 38,7%) oraz na Gocławiu (wzrost o 39%). Jest to dość zaskakująca informacja, szczególnie biorąc pod uwagę dość niechlubną sławę wielu rejonów tych dzielnic. Przyczynę tak wysokiego wzrostu cen, można jednak wyjaśnić przyglądając się topografii cen wynajmu stancji w tych lokalizacjach. Otóż tak wysokie ceny średnie są wynikiem wysokich cen jedynie w zachodnich częściach tych dzielnic, czyli tych położonych najbliżej Wisły i najbliżej głównych tras komunikacyjnych wiodących na drugą stronę rzeki. Jeśli przyjrzeć się mapie stolicy, można zauważyć, że z tych trzech dzielnic wychodzą główne trasy komunikacyjne do centralnej części miasta, którymi można bardzo szybko dotrzeć do takich dzielnic jak Żoliborz, Śródmieście, Centrum, Mokotów – czyli dzielnic położonych wzdłuż linii metra. Można, więc mówić o zjawisku odbicia linii metra na prawobrzeżnej Warszawie, oczywiście w kontekście cen wynajmu.

Stolica Małopolski od dawna już niezmiennie utrzymuje się na drugim miejscu w kraju pod względem kosztów wynajmu stancji i mieszkań, i również to miasto nie uniknęło podwyżek kosztów. Momentem przełomowym dla cen wynajmu stancji w Krakowie był sierpień 2007 roku, kiedy to ceny tam przekroczyły barierę 500 zł, uzyskując wartość dokładnie 516 zł. Był to okres największego boomu na rynku wynajmu mieszkań, który utrzymywał się aż do początków IV kwartału. Najwyższe ceny Kraków osiągnął na początku IV kwartału – w październiku. Wtedy wynajem stancji kosztował przeciętnie 578 zł miesięcznie
Biorąc pod uwagę średnie ceny dla całych miastach, w ciągu roku najbardziej zdrożał Gdańsk – gdzie przeciętnie czynsz za wynajem pokoju wzrósł o nieco ponad 21% (z 400 do 483 zł miesięcznie za pokój).
Najniższy wzrost w skali rocznej miał miejsce w Katowicach – 9%, tam również ceny należą do jednych z niższych w kraju – zarówno pod względem wynajmu stancji, jak i mieszkań.
           
Najgorętszym okresem 2007 roku był tradycyjnie III kwartał, kiedy na rynku wynajmu panuje największy ruch ze względu na studentów poszukujących mieszkań na nadchodzący rok akademicki. W porównaniu do poprzednich lat, tegoroczny „boom na rynku wynajmu” odbił się dużo szerszym echem niż w latach poprzednich. Pod koniec sierpnia studenci Uniwersytetu Wrocławskiego sfrustrowani wysokimi cenami wynajmu mieszkań i stancji, postanowili rozpocząć ogólnopolski strajk przeciwko zbyt wysokim kosztom najmu. W sytuacji, kiedy akademiki zapewniają miejsce jedynie dla 7% wszystkich studentów, wysokie ceny wynajmu mieszkań mogą okazać się ogromną przeszkodą dla studentów w dalszym kształceniu.

• Rok zakończył się wzrostami cen wynajmu we wszystkich analizowanych miastach
• Pierwszy raz w bardziej szczegółowym zestawieniu pojawiła się Łódź. Na początku 2007 roku cena stancji w Łodzi kształtowała się w okolicach 340 zł, co oznacza że cena w grudniu, w porównaniu do styczniowej, jest wyższa o niemal 40%.
• Największy wzrost miał miejsce w III kwartale (oraz na początku IV kwartału w przypadku Krakowa i Wrocławia) – był to sezonowy boom na rynku wynajmu spowodowany zwiększonym popytem generowanym przez studentów, którzy w tym okresie najintensywniej poszukują lokum.
• Końcówka roku, przyniosła uspokojenie na rynku, oraz niewielkie korekty cen – jest to zjawisko sezonowe, charakterystyczne dla tego okresu roku.