Pierwsze kroki we własnym "M"

Pierwsze kroki we własnym „M”
Wraz z odebraniem kluczy do pierwszego własnego mieszkania, stajemy się pełnoprawnymi lokatorami ze wszelkimi konsekwencjami. Od tej pory przyjemność przebywania we własnych czterech ścianach będzie jednak nierozerwalnie połączona z nowymi obowiązkami.
Nowe mieszkanie to doskonała przestrzeń do realizacji naszych wizji i marzeń. Możemy je urządzić tak jak chcemy, ściany pomalować na ulubione kolory, a w kuchni ustawić telewizor i sofę, jeśli tylko będziemy mieć taki kaprys. Oczywiście większość z nas zaaranżuje wnętrze zgodnie
z kanonami, a będą i tacy, którzy zatrudnią projektanta.
Jak sobie pościelesz...
Przygotowując się do urządzania mieszkania nie zapominajmy o znanym każdemu przysłowiu „Jak sobie pościelesz – tak się wyśpisz!” – przypomina Paweł Fortuna, psycholog i ekspert Ogólnopolskiej Kampanii Edukacyjnej „Szybko na swoim” - realizując to zadanie można przeżywać długotrwały stres związany z wewnętrzną walką między aspiracjami, podsycanymi żurnalowymi prezentacjami czy ofertą handlową, a możliwościami finansowymi, które w krótkim czasie mogą być zdecydowanie nadszarpnięte.
Powinniśmy zatem zaplanować sobie harmonogram remontu oraz zastanowić się poważnie nad tym, co i jak chcemy zmienić.
Proponuję zachować spokój i dystans – mówi Paweł Fortuna - czas na planowanie nie jest czasem straconym.
Remont z głową wymaga zastosowania kilku prostych zasad, które pomogą zmieścić się w budżecie
i dokonać takich przeobrażeń, o jakich marzymy.
Podstawowa sprawa to szczera odpowiedź na pytanie co lubię? – radzi Wojciech Neubart, architekt miesięcznika „Moje Mieszkanie” i ekspert kampanii „Szybko na swoim” - czy lubię drobiazgi, obrazki, pamiątki i czy one są ważniejsze niż czas, który poświęcę na ich odkurzanie. A może jednak wybrać minimalizm, albo coś po środku. Jakie i ile ma być mebli, w oknach zasłony, rolety czy nic. Czy wolę kuchnię otwartą i przestronną, czy muszę się zamykać i chować?
Trzeba po prostu ubrać swoje wizje w słowa, dając się ponieść wodzom fantazji. Potem trzeba będzie oczywiście nieco zweryfikować swoje oczekiwania i pozostawić tylko plany, nadające się do realizacji.
Zaczynamy więc od ogólnej oceny stanu mieszkania – podsumowuje Marta Kosińska, prowadząca ogólnopolski, bezpłatny portal nieruchomości www.szybko.pl - potem robimy kosztorys i wreszcie palnujemy modernizację w czasie. Bardzo ważne jest to, aby zakończyć poszczególne etapy remontu i nie dać się skusić rozwiązaniom prowizorycznym.
Zarówno w przypadku obliczania kosztów, jak i planowania terminu remontu, konieczne jest założenie pewnego marginesu – na nieprzewidziane wydatki i dodatkowe prace ekipy remontowej.
Warto tak wcześnie jak to tylko możliwe spróbować sobie wyobrazić codzienne życie
w nowym mieszkaniu – sugeruje Paweł Fortuna - trzeba wziąć pod uwagę swoje dotychczasowe nawyki – zarówno w odniesieniu do pracy, jak i odpoczynku. Jak będzie wyglądała codzienność, gdzie chcemy rozmawiać, jak przyjmować gości, jak spędzać święta? Sądzę, że odpowiedź na te pytania to doskonały punkt wyjścia.
Trzeba pamiętać, że to będą nasze cztery kąty, miejsce, gdzie ma być nam dobrze.
Dlatego na przykład wybór kolorystyki ma być koniecznie taki jaki lubimy – przekonuje Wojciech Neubart – nie należy słuchać rad sąsiadów i przenosić zestawień kolorystycznych z innych ładnych, ale jednak obcych mieszkań. To mieszkanie ma być tylko moje i Ja mam się dobrze w nim czuć. Urządzając nowe mieszkanie, chodzi bowiem o uzyskanie indywidualnego niepowtarzalnego klimatu.
Na wszelki wypadek
Jako świeżo upieczeni właściciele mieszkania musimy zadbać o ubezpieczenie naszego gniazdka. Jeśli kupiliśmy je na kredyt, to bank, jako współwłaściciel zażąda od nas opłacenia tej składki.
Prawie każde towarzystwo ubezpieczeniowe posiada w swojej ofercie ubezpieczenie mieszkania – uspokaja Marta Kosińska, pomysłodawczyni kampanii „Szybko na swoim” – dlatego na załatwienie tej sprawy złoży się porównianie różnych ofert oraz odpowiedź na trzy pytania – co chcemy ubezpieczyć, od czego i jaka będzie wysokość franszyzny, czyli z góry ustalonej wartości szkody, którą musimy pokryć sami.
Ogólne warunki ubezpieczeń zawierają szczegółowe informacje o oferowanym ubezpieczeniu,
w szczególności o jego zakresie, wyłączeniach, postępowaniu w przypadku zaistnienia szkody, udziale własnym itp.
Warto wybrać ofertę ubezpieczyciela, który ma pewną sytuację finansową i niezagrożoną wypłacalność – radzi Marta Kosińska – a jeśli już wybierzemy, trzeba pamiętać o ewentualnych skutkach niedoubezpieczenia i nadubezpieczenia mienia. Jeśli podana suma ubezpieczenia jest niższa od wartości mienia w dniu powstania szkody (niedoubezpieczenie), to odszkodowanie zmniejsza się proporcjonalnie do różnicy między tymi wartościami.
Równie ważne jest ułożenie sobie dobrych stosunków z bankiem, w którym zaciągnęliśmy kredyt. Będziemy przecież przez następnych kilka, kilkanaście lub nawet kilkadziesiąt lat spłacać raty. Na wszelki wypadek warto ubezpieczyć się od bezrobocia.
Tego rodzaju ubezpieczenia są dostępne w bankach jako dodatek do kredytu hipotecznego – wyjaśnia Maciej Kossowski z firmy Expander, ekspert kampanii „Szybko na swoim” - czasami są one
łączone z ubezpieczniami na życie. Dzięki tego rodzaju ubezpieczeniu klient zyskuje czas, najczęściej 12 miesięcy, podczas których ubezpieczyciel spłaca za niego raty. Dzięki temu ma szanse by wyprowadzić na prostą swoje finanse.
O ewentualnych problemach ze spłatą kredytu klient powinien jak najwcześniej informować bank.
Niestety klienci najczęściej informują bank o problemach w momencie kiedy okazuje się, że nie są w stanie wnieść kolejnej raty w terminie lub nawet jeszcze później – mówi Maciej Kossowski - trzeba zdawać sobie sprawę z faktu, że im później bank dowie się o problemach, tym mniejsza będzie szansa na jak najlepsze załatwienie tej sytuacji. Generalnie więc bank o problemach finansowych powinniśmy informować zaraz po ich pojawianiu się.
Klient, który spodziewa się problemów ze spłatą kredytu, może poprosić bank o karencję w spłacie kapitału. W takiej sytuacji na pewien czas np. 6 lub 12 miesięcy bank zmniejszy miesięczne raty kredytu tak, że klient będzie spłacał tylko odsetki. Oznacza to bardzo istotna redukcję obciążenia. Trzeba jednak pamiętać, że taka sytuacja może trwać tylko przez określony czas; czas, który kredytobiorca zyskuje by polepszyć swoją sytuację finansową.
Najlepszym sposobem zabezpieczenia kredytu hipotecznego jest posiadanie oszczędności, z których można sfinansować raty kredytu przez pewien czas – uściśla Kossowski - dlatego doradcy finansowi polecają klientom, by brać kredyt hipoteczny zawsze na 100% wartości kupowanej nieruchomości,
a ewentualny wkład własny zainwestować. Będzie on z jednej strony procentował i osiągnie się
w ten sposób wyższy zysk niż odsetki zapłacone od powiększonego kredytu. Z drugiej zaś strony zainwestowane oszczędności są zabezpieczeniem na wszelki wypadek.
Opłaty kontrolowane
Koszty utrzymania własnego „M” to comiesięczne opłaty za eksploatację, fundusz remontowy
i media.
W ramach opłat eksploatacyjnych płacimy za zarządzanie nieruchomością, podatek od nieruchomości, użytkowanie wieczyste, prąd zużyty w częściach wspólnych budynku, pracę dozorcy, ochroniarzy, konserwację budynku, windę, wywóz śmieci, środki czystości, a nawet za działalność społeczno-wychowawczą, prowadzoną przez niektóre spółdzielnie – wylicza Marta Kosińska
Według specjalistów od zarządzania nieruchomościami miesięczna opłata na fundusz remontowy
w nowym bloku powinna wynosić mniej więcej 50 gr za m kw. mieszkania. W starych blokach, które zazwyczaj są mocno zrujnowane i wymagają sporych nakładów, czasami 2,5 zł za m kw. to za mało.
Opłaty za wodę i ogrzewanie w przypadku mieszkań opomiarowanych, to opłaty, które wynikają ze wskazania liczników. W innym przypadku są to kwoty zryczałtowane, zależne np. od liczby osób mieszkających w budynku bądź wielkości mieszkania.

Pierwsze kroki we własnym "M" (wersja rozszerzona)

Jak prawidłowo urządzić mieszkanie? Co zrobić, by służyło nam przez długie lata, by było zabezpieczone przed kradzieżą, czy pożarem? Jakie mamy możliwości powiększenia naszej przestrzeni życiowej? Między innymi na te pytania odpowiadają eksperci Ogólnopolskiej Kampanii Edukacyjnej „Szybko na swoim”.

Jak urządzić funkcjonalne wnętrze?
Wojciech Neubart – ekspert miesięcznika „Moje Mieszkanie”, partnera akcji „Szybko na swoim”
Podstawowa sprawa to szczera odpowiedź na pytanie co lubię? Jak przyjmuję gości, czy potrzebny jest duży stół w jadalni, czy lubię gotować, czy nie. Pracuję w domu, czy potrzebuję gabinetu? - Czy potrzebuję gabinetu do pracy w domu? Gdzie ustawić telewizor? W łazience chcę wannę, a może tylko wygodną kabinę prysznicową, toaleta kompaktowa, a może podwieszona na stelażu. Gdzie postawić pralkę. Jakie wybrać oświetlenie – czy mieszkanie jest wysokie i konieczne są lampy wiszące, a może postawić na strop podwieszony lub tylko lampy stojące. Czy w sypialni ma stać duże łóżko? Ggarderoba ma być oddzielna czy zmieścimy się w dużą szafę? Jak urządzić przedpokój – czy umieścić tam szafkę czy wieszak, gdzie znaleźć miejsce na odkurzacz, mop itd. A narty, rower ?
Urządzając nowe mieszkanie, czy w przypadku generalnego remontu z korektą ścianek prawie zawsze jest duża szansa na uzyskanie indywidualnego niepowtarzalnego klimatu. Radzę jednak współpracę z doświadczonym projektantem wnętrz. Niech to będą chociaż konsultacje przy opracowaniu funkcji lub opracowanie koncepcji funkcjonalnej i plastycznej całego mieszkania łącznie z kolorystyką.
Należy pamiętać, że im więcej problemów tym bardziej musimy się nad nimi skupić na etapie projektu. Jeżeli musimy z czegoś rezygnować to musi być to decyzja spokojnie przemyślana, podejmowana nie pod presją przestoju w remoncie, lub improwizowanych rad wykonawców.
Podstawa dobrze zaprojektowanego mieszkania to funkcjonalnie zorganizowana przestrzeń w której ustawione są meble. Meble muszą być tak ustawione, aby nie zakłócały komunikacji. Z ich ustawienia wynika lokalizacja gniazdek, kinkietów i innych punktów świetlnych. Lokalizacja punktów elektrycznych i podłączeń wodno - kanalizacyjnych jest szczególnie ważna w kuchni i oczywiście w łazience. Dla komfortu mieszkania ma również znaczenie staranne położenie podłogi i wypracowanie płaszczyzn ścian (niedoróbki eksponuje płaskie światło np. z kinkietów).
Ogromną rolę odgrywa ma montaż drzwi, frontów szaf wbudowanych - czysty bez uszkodzeń ścian; równe pomalowane ścian z precyzyjnie wykonaną krawędzią styku koloru ściany i sufitu.

Paweł Fortuna – ekspert – psycholog kampanii „Szybko na swoim”
Warto tak wcześnie jak to tylko możliwe spróbować sobie wyobrazić codzienne życie w nowym mieszkaniu. Trzeba wziąć pod uwagę swoje dotychczasowe nawyki – zarówno w odniesieniu do pracy, jak i odpoczynku. Być może pojawi się dziecko i trzeba myśleć o przestrzeni dla niego, może będzie mieszkał z nami pies, kot? Jak będzie wyglądała codzienność, gdzie chcemy rozmawiać, jak przyjmować gości, jak spędzać święta? Sądzę, że odpowiedź na te pytania to doskonały punkt wyjścia. Zdecydowanie gorszym rozwiązaniem jest meblowanie modnymi (każda moda mija!!!) meblami, nowoczesnymi w formie i co się z tym wiąże często chłodnymi. Fantazja kierowana chęcią wprowadzenia zdecydowanej zmiany warunków życia może nas nieco ponieść,
a potem trzeba będzie zmagać się z naszymi pomysłami przez wszystkie noce i dnie…

Jak ubezpieczyć mieszkanie?
Marta Kosińska – ekspert i pomysłodawca kampanii edukacyjnej „Szybko na swoim”

Przed wybraniem ubezpieczenia odpowiedz sobie na 3 pytania:
Co chcę ubezpieczyć?
W ramach oferty większości ubezpieczycieli możemy ubezpieczyć:
• substancję mieszkaniową - ubezpieczyciel pokrywa straty wynikające z uszkodzenia lub zniszczenia murów mieszkania
• wyposażenie mieszkania - ubezpieczenie mebli, sprzętów RTV i innych ruchomości domowych oraz elementów stałych wyposażenia
• odpowiedzialność cywilną - w wypadku powstania szkody z winy właściciela mieszkania, np. zalanie sąsiada

Od czego chcę ubezpieczyć?
Zakres ubezpieczenia obejmuje skutki:
• pożaru
• zalania
• kradzieży

Jaka będzie wysokość franszyzy?
Franszyza to z góry ustalona wartość szkody, którą musisz pokryć sam. W ofercie znajdziemy przeważnie dwa rodzaje franszyz:
• integralną - jeśli wartość szkody przekroczy wysokość franszyzy, odszkodowanie będzie równe wartości szkody
• redukcyjną - jeśli wartość szkody przekroczy wysokość franszyzy, odszkodowanie będzie równe wartości szkody pomniejszonej o wysokość franszyzy.

Jak powiększyć swoją przestrzeń życiową?
Justyna Dubielak – prawnik – ekspert kampanii „Szybko na swoim”

W przypadku zamiany mieszkania, stanowiącego naszą własność lub do którego przysługuje nam spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu należy w zasadzie dokonać wszystkich czynności, których dokonuje się przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym. Tak więc w pierwszej kolejności należy upewnić się czy osobie, z którą chcemy zamienić mieszkanie przysługuje tytuł prawny do niego czyli czy jest jego właścicielem lub współwłaścicielem gdy po stronie sprzedającego występuje kilka osób, albo czy przysługuje mu spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub ewentualnie, czy właściciel udzielił pełnomocnictwa w formie aktu notarialnego do sprzedaży lokalu osobie, która chce zamienić z nami mieszkanie.
Należy zatem sprawdzić czy właściciel lub właściciele są ujawnieni w księdze wieczystej prowadzonej dla lokalu, czy mieszkanie nie jest obciążone hipoteką lub innymi prawami albo roszczeniami osób trzecich, a w przypadku lokali spółdzielczych, jeśli nie mają księgi wieczystej poprosić o zaświadczenie ze spółdzielni, o tym, że osobie, z którą chcemy się zamienić przysługuje do spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
Zarówno w przypadku własności lokalu jak i spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, warto również poprosić o przedstawienie umowy, na podstawie której sprzedający nabył prawo do mieszkania.
Nic nie stoi na przeszkodzie, aby podobnie jak w przypadku sprzedaży mieszkania, również przed podpisaniem umowy zamiany podpisać wcześniej umowę przedwstępną, jeśli strony chcą mieć czas na dokonanie dodatkowych czynności (np. zgromadzenia środków pieniężnych na dopłatę) i jednocześnie pewność, że druga strona nie zrezygnuje z transakcji.
Umowa zamiany, jako, że dotyczy nieruchomości i przeniesienia prawa do lokalu powinna być zawarta
w formie aktu notarialnego, inaczej nie będzie ważna. Poza dokumentami potwierdzającymi tytuł prawny do lokalu, przy okazji podpisania tej umowy należy poprosić o przedstawienie:
• zaświadczenia o niezaleganiu z płatnością czynszu i innych opłat eksploatacyjnych;
• zaświadczenie o wymeldowaniu wszystkich osób z lokalu;
• oraz w przypadku gdy budynek mieszkalny położony jest na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste- złożenie oświadczenia, że opłaty z tytułu użytkowania wieczystego gruntu oraz należne podatki zostały przez niego opłacone.
W akcie notarialnym obie strony składają wnioski o wpisanie ich jako właścicieli w zamienionych lokali w prowadzonych dla lokali księgach wieczystych, lub o utworzenie ksiąg wieczystych i wpisanie nowych właścicieli.
Podstawą dla obliczenia taksy notarialnej będzie najwyższa wartość zamienionego lokalu lub prawa tj. wartość droższego lokalu, a taksa zostanie obliczona, podobnie jak przy umowie sprzedaży lokalu, przy użyciu § 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej z dnia 28 czerwca 2004 roku (.Dz. U. z 2004 r. nr 148 poz. 1564) i powiększona o podatek VAT. Notariusz pobierze również podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości różnicy między podanymi przez strony cenami zamienianych lokali. W wypadku wniosku o wpis nowych właścicieli do księgi wieczystej notariusz pobierze również opłatę sądową w wysokości 200 zł.

Tajniki eksploatacji
Marta Kosińska – ekspert kampanii „Szybko na swoim”

W ramach opłat eksploatacyjnych płacisz za:
1. Koszt zarządu nieruchomością, czyli pensje dla prezesa oraz zarządu.
We wspólnocie nazywa się to "personalnymi kosztami administracji", a w spółdzielni "odpisem na koszty administracji ogólnej". Są to:
- wynagrodzenie zarządcy
- wynagrodzenie zarządu
- wynagrodzenie dla księgowego - za prowadzenie ksiąg.

W spółdzielni odpis na "koszty administracji ogólnej" pokrywa pensje dla pracowników działu inwestycyjnego, członkowskiego, organizacyjnego, głównej księgowej, zarządu oraz utrzymanie biura.

2. Opłata za użytkowanie wieczyste (forma prawa własności gruntu). Jego właścicielem jest skarb państwa albo gmina, a użytkuje (przez 99 lat) wspólnota albo spółdzielnia. Za użytkowanie co roku płaci się 1 proc. wartości gruntu.
3. Koszt prądu zużytego w częściach wspólnych budynku
4. Wynagrodzenie dla dozorcy
5. Środki czystości
6. Opłata za ochronę
7. Konserwacja budynku i jego otoczenia
8. Wywóz śmieci
9. Opłata za windę - nalicza się ją przeważnie od lokalu
10. Podatek od nieruchomości
11. Działalność społeczno-wychowawcza (oświatowa, kulturalna) prowadzoną przez niektóre spółdzielnie
12. Fundusz remontowy
13. Media - do tej kategorii należą opłaty:
- za dostawę zimnej wody i odprowadzenie ścieków
- za ciepłą wodę
- za podgrzanie wody, czyli za konserwację kotłowni, instalacji (opłata stała)
- za centralne ogrzewanie

Mieszkaj zgodnie z prawem (wersja rozszerzona)

Jakie umowy należy podpisać podczas kupna mieszkania? Jak nie wpaść w pułapki zastawiane przez developerów? Eksperci Ogólnopolskiej Kampanii Edukacyjnej „Szybko na swoim” stworzyli swoiste kompendium wiedzy, pozwalające na przebrnięcie przez prawne meandry zakupu naszego pierwszego w życiu mieszkania.

Justyna Dubielak, ekspert ds. prawnych kampanii „Szybko na swoim” przedstawia poniżej rodzaje umów, jakie powinny być zawarte podczas zakupu nieruchomości.

Zakup mieszkania na rynku pierwotnym

Zakup mieszkania na rynku wtórnym

Opłaty

Koszty związane z zakupem mieszkania to naturalnie nie tylko jego cena rynkowa - przypomina Maciej Kossowski, ekspert kampanii „Szybko na swoim” z firmy Expander - Dochodzą jeszcze podatki oraz koszty sądowe i notarialne związane z transakcją. Do tego musimy pamiętać o tym, że jeżeli kupujemy mieszkanie na kredyt, mamy na swoich barkach jeszcze koszty kredytu.

Koszty związane z kredytem mogą wyglądać następująco:

Jeśli zaś chodzi o opłaty notarialne i sądowe - dodaje Maciej Kossowski - to poniżej załączam kalkulator kosztów dostępny u jednego z doradców kredytowych. Bazując na tym programie możemy obliczyć te koszty w zależności od wartości kupowanej nieruchomości i wielkości przyznanego kredytu.

Podsumowanie, czyli kilka podpowiedzi prawnika

Justyna Dubielak - prawnik kampanii „Szybko na swoim” odpowiada poniżej na kilka pytań, które mogą ewentualnie nasunąć się podczas dokonywania transakacji zakupu pierwszego mieszkania.

1. Jak zabezpieczyć się przed ewentualnym wycofaniem się sprzedającego (gdy, na przykład z powodu szybkiego wzrostu cen znalazł lepszego klienta)?

Aby uniknąć sytuacji, w której po podpisaniu umowy przedwstępnej sprzedający wycofuje się ze sprzedaży mieszkania, najlepiej podpisać umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego. Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego ma tę przewagę nad umową w zwykłej formie pisemnej, że w przypadku, gdy do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nie dojdzie w ustalonym terminie, możemy żądać od sprzedającego, wedle własnego uznania, albo zwrotu wpłaconego mu zadatku w podwójnej wysokości (ta forma zabezpieczenia występuje również w umowie przedwstępnej w zwykłej formie pisemnej), albo zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży, czyli finalizacji transakcji na takich samych warunkach (np. za taką samą cenę) jakie ustalono w umowie przedwstępnej. Ponadto na podstawie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego można również żądać umieszczenia w księdze wieczystej prowadzonej dla lokalu mieszkalnego wzmianki o zawarciu przedwstępnej umowy sprzedaży. Może to zniechęcić kolejnego nabywcę do zakupu lokalu, a nawet, jeśli jednak dojdzie do sprzedaży lokalu kolejnemu nabywcy, można również żądać uznania tej transakcji za bezskuteczną na drodze sądowej.

2. Czym się różni zaliczka od zadatku?

Zarówno zaliczka jak i zadatek są formą zabezpieczenia dla wykonania zobowiązań, będących przedmiotem umowy. W wypadku, gdy strony prawidłowo wykonują swoje zobowiązania wpłacona wcześniej zaliczka czy zadatek są zaliczane na poczet określonej w umowie ceny. Jednakże w przypadku ich niewykonania, zaliczka podlega zwrotowi osobie, która ją wpłaciła bez względu na to, po której ze stron leżą przyczyny niewykonania umowy. Odmiennie rzecz się kształtuje przy zadatku. Gdy zobowiązania wskazane w umowie nie zostaną wykonane z przyczyn leżących po stronie osoby, która dała zadatek, osoba, która zadatek przyjęła może go zatrzymać. Natomiast, jeśli przyczyny niewykonania zobowiązań umownych leżą po stronie osoby, która zadatek przyjęła, ma ona obowiązek zwrócić zadatek w podwójnej wysokości osobie, od której go otrzymała.

3. Jakiej wysokości powinny być zaliczka lub zadatek?

Wysokość zaliczki lub zadatku przy sprzedaży mieszkania nie jest regulowana przepisami prawa. Zwyczajowo przyjmuje się, że kupujący wpłaca sprzedającemu zadatek w wysokości 10% ustalonej ceny sprzedaży, jednak strony mogą dowolnie określić jego wysokość.

4. Jak wygląda sprawa opłat u notariusza?

Przy sporządzaniu umowy sprzedaży nieruchomości notariusz pobiera 3 rodzaje opłat: taksę notarialną, opłaty sądowe oraz podatek od czynności cywilnoprawnych. Wysokość taksy notarialnej jest każdorazowo określana przez notariusza na podstawie wartości przedmiotu czynności notarialnej (w wypadku sprzedaży mieszkania na podstawie ceny sprzedaży) zgodnie z rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej z dnia 28 czerwca 2004 roku (Dz. U. z 2004 r. nr 148 poz. 1564 z późn. zm.).

Zgodnie z § 3 rozporządzenia, maksymalna stawka taksy notarialnej przy sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność wynosi:

Przy zbyciu sp ółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego maksymalna taksa notarialna wynosi połowę stawki określonej wskazanej powyżej. Do wyliczonej taksy notarialnej zgodnie z przedstawionymi wyżej zasadami doliczany jest podatek VAT. Opłaty sądowe pobierane przez notariusza są związane z wpisaniem do księgi wieczystej praw kupującego oraz założeniem księgi wieczystej dla lokalu, jeśli nie była dotychczas prowadzona. Opłaty te są określane na podstawie ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych z dnia 28 lipca 2005 roku (Dz. U. z 2005 r., nr 167, poz. 1398 z późn. zm.) Zgodnie z art. 42 i 44 Ustawy za dokonanie w księdze wieczystej wpisu zapłacimy 200 zł, natomiast założenie księgi wieczystej 60 zł. Jeśli więc mieszkanie, które kupujemy nie ma księgi wieczystej zapłacimy za jej założenie 60 zł oraz 200 zł za wpisanie nas w księdze wieczystej jako właścicieli. Zarówno sprzedaż lokalu, który stanowi odrębną własność jak i zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych, którego stawka wynosi 2% wartości ceny sprzedaży (ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych z dnia 9 września 2000 roku - Dz. U. z 2005 r. nr 41 poz. 399 z późn. zm.). Obowiązek zapłaty tego podatku spoczywa na kupującym.

5. Czy, jeżeli kupujemy mieszkanie bez pomocy agencji powinniśmy podpisywać umowę wstępną i czy konieczne jest dokonanie tego u notariusza?

Bez wzgl ędu na to czy w transakcji sprzedaży mieszkania pośredniczy agencja nieruchomości, czy sami znaleźliśmy odpowiednie mieszkanie, przepisy prawa w ogóle nie nakazują podpisywania umowy przedwstępnej. Jeżeli strony są zdecydowane na finalizację transakcji sprzedaży mieszkania na ustalonych przez siebie warunkach, a kupujący dysponuje odpowiednimi środkami finansowymi, możliwe jest przystąpienie do podpisania umowy sprzedaży własności lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu bez uprzedniego podpisywania umowy przedwstępnej. Należy pamiętać, że umowa sprzedaży mieszkania musi być podpisana w formie aktu notarialnego, inaczej nie jest ważna. Jeśli strony decydują się na podpisanie przedwstępnej umowy sprzedaży, umowa może być zawarta wedle wyboru stron w zwykłej formie pisemnej lub w formie aktu notarialnego. Zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego umożliwia żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej w przypadku, gdy jedna ze stron umowy będzie próbowała wycofać się z transakcji.

Link statyczny do tego artykułu: www.szybko.pl/nieruchomosci/mieszkaj_zgodnie_z_prawem_wersja_rozszerzona

Mieszkaj zgodnie z prawem

czyli niektóre prawne aspekty zakupu nieruchomości

Znaleźliśmy mieszkanie. Jest tam, na tamtej ulicy. Podoba nam się okolica, widok z okna, rozkład pomieszczeń. Stać nas na nie. Chcemy kupić to cudo. Uwić sobie w nim gniazdko. Ale jak stać się pełnoprawnym właścicielem?

Mieszkanie stanie się naszą własnością dopiero po podpisaniu aktu notarialnego. Tylko ten dokument przenosi na nas prawo własności. Dzieje się tak zarówno w przypadku kupna mieszkania nowego, jak i lokalu od innego właściciela. Zanim to nastąpi, musimy jednak sprawdzić szereg szczegółów związanych z nieruchomością, a w kolejnym etapie podpisać tzw. umowę przedwstępną i ewentualnie inne wymagane umowy. Akt notarialny będzie zatem dopiero ostatnim punktem naszych zmagań z prawnymi uregulowaniami w tej dziedzinie.

Im więcej detali uda nam się sprawdzić przed złożeniem podpisów pod stosownymi dokumentami, tym bardziej będziemy pewni, że nasze wymarzone lokum jest rzeczywiście warte zachodu - stwierdza Marta Kosińska, pomysłodawczyni Ogólnopolskiej Kampanii Edukacyjnej „Szybko na swoim” (www.szybkonaswoim.pl)

Sprawdzamy...

W przypadku zakupu mieszkania na rynku pierwotnym należy w pierwszej kolejności sprawdzić wiarygodność developera - radzi Justyna Dubielak, prawnik Ogólnopolskiej Kampanii Edukacyjnej „Szybko na swoim”.

Developer powinien posiadać tytuł prawny do nieruchomości, na której planuje inwestycje oraz dysponować wszystkimi niezbędnymi decyzjami administracyjnymi - wypisem i wyrysem z planu zagospodarowania przestrzennego, informującym czy działka jest przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową. Jeśli teren nie jest objęty nowymi planami zagospodarowania przestrzennego, developer powinien też przedstawić decyzję o warunkach zabudowy, informującą o rodzaju i rozmieszczeniu budynków, jakie mogą znaleźć się na działce oraz pozwolenie na budowę, zgodną z zatwierdzonym projektem budowlanym.

Zalecam również sprawdzenie księgi wieczystej nieruchomości, na której prowadzona jest inwestycja pod kątem istnienia jakichkolwiek obciążeń nieruchomości lub roszczeń - dodaje Justyna Dubielak - należy bowiem pamiętać, że developer może rozpocząć budowę dopiero wówczas, gdy wszystkie decyzje są już ostateczne, a więc niezaskarżalne. W przypadku gdyby któraś z nich została wcześniej zaskarżona, lepiej będzie poczekać na rozstrzygnięcie sporu, inaczej inwestycja może zostać w każdej chwili wstrzymana, co znacznie opóźni, a w najgorszym przypadku całkowicie uniemożliwi budowę.

Kupno mieszkanie na rynku wtórnym również wymaga podjęcia szeregu czynności sprawdzających.

Przede wszystkim należy sprawdzić czy osobie, od której mamy kupić mieszkanie przysługuje tytuł prawny do tego mieszkania, czyli czy jest jego właścicielem lub współwłaścicielem - radzi prawnik kampanii „Szybko na swoim” - jeśli tak nie jest trzeba się dowiedzieć, czy właścicielowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub czy udzielił pełnomocnictwa do sprzedaży lokalu osobie trzeciej.

Powinniśmy też wybrać się do sądu i zajrzeć do ksiąg wieczystych. Sprawdzimy w nich czy osoba lub osoby, które zamierzają nam mieszkanie sprzedać, są ujawnione jako właściciele tej nieruchomości.

Przy okazji dowiedzmy się czy mieszkanie nie jest obciążone hipoteką lub innymi prawami albo roszczeniami osób trzecich - przypomina Justyna Dubielak - pomimo sprzedaży mieszkania, hipoteka lub inne obciążenia mogą na nim pozostać gdyż są one przypisane do mieszkania a nie do osoby właściciela.

W przypadku własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu, dla którego w wielu przypadkach nie jest prowadzona księga wieczysta, sprzedający powinien nam przedstawić zaświadczenie ze spółdzielni, o tym, że przysługuje mu do spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. A jeśli chcemy kupić takie mieszkanie na kredyt, wówczas warto poprosić o pisemną zgodę ze spółdzielni na utworzenie dla lokalu księgi wieczystej.

Zarówno jednak w przypadku własności jak i spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, dobrze jest też otrzymać od sprzedającego kopię umowy, na podstawie której nabył prawo do mieszkania - podsumowuje Justyna Dubielak.

Rezerwujemy...

Umowa przedwstępna to w pewnym sensie rezerwacja wybranego przez nas miejsca. Niekiedy, na rynku pierwotnym podpisuje się jeszcze tzw. umowę rezerwacyjną, służącą do tzw. „zaklepania” sobie upatrzonego mieszkania, ale jest to zabieg dość rzadko spotykany i nie dający kupującemu praktycznie żadnych praw. Zupełnie inaczej jest jednak w przypadku umowy przedwstępnej. Może mieć ona wprawdzie zarówno zwykłą formę pisemną, jak i aktu notarialnego, ale w każdym z obu przypadków wiąże się już z poważnym zobowiązaniem.

W przypadku zwykłej formy pisemnej, gdy z przyczyn leżących po stronie developera lub kupującego nie dojdzie do zawarcia umowy przeniesienia własności, developer zwraca kupującemu wpłacone środki, zazwyczaj potrącając przewidziane w umowie opłaty, jeżeli to kupujący nie chce zawarcia umowy końcowej - wyjaśnia prawnik kampanii „Szybko na swoim” - natomiast w przypadku umowy w formie aktu notarialnego, obu stronom przysługuje wybór roszczenia - albo mogą się rozliczyć z wpłaconych przez kupującego środków albo mogą żądać od drugiej strony zawarcia umowy końcowej.

Podobne różnice form, w jakich podpisywane są umowy przedwstępne, występują w momencie zakupu mieszkania z rynku wtórnego.

Przy umowie przedwstępnej kupujący płaci sprzedającemu ustaloną przez strony kwotę tytułem zadatku - przypomina Justyna Dubielak - zadatek ma gwarantować obu stronom pewność przyszłej transakcji, czyli końcowej umowy sprzedaży. W przypadku bowiem, kiedy w terminie określonym w umowie przedwstępnej nie dojdzie do zawarcia umowy sprzedaży z przyczyn leżących po stronie kupującego, sprzedający ma prawo zatrzymania zadatku. Natomiast, gdy to sprzedający z jakiś przyczyn wycofa się z chęci sprzedaży, kupujący ma prawo żądać zwrotu dwukrotności wpłaconej tytułem zadatku kwoty. Gdy umowa została zawarta w formie aktu notarialnego, a jedna ze stron wycofa się z transakcji, druga strona wedle wyboru ma prawo albo zatrzymać albo żądać zwrotu podwójnej wysokości zadatku w zależności od tego czy jest sprzedającym czy kupującym ewentualnie żądać zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży. W przypadku umowy w zwykłej formie pisemnej przysługują stronom jedynie roszczenia dotyczące zadatku.

No i kupujemy...

Końcowa umowa sprzedaży powinna być zawarta w formie aktu notarialnego, inaczej nie będzie ważna - ostrzega prawniczka kampanii „Szybko na swoim”.

Musimy więc wybrać się do notariusza. Trochę to niestety kosztuje i warto już wcześniej przewidzieć wysokość tych opłat. Doradcy finansowi dysponują tzw. kalkulatorami kosztów, dzięki którym łatwo nam będzie obliczyć wysokość tych sum.

I tak w przypadku zakupu mieszkania na rynku wtórnym o wartości 150 tysięcy złotych, opłaty notarialne wyniosą ponad 2 tysiące plus 150 złotych za wypis z aktu notarialnego - wylicza Maciej Kossowski, ekspert z firmy Expander, współpracujący z portalem www.szybko.pl - Oprócz tego trzeba też przewidzieć pulę pieniędzy na podatek od czynności cywilno-prawnych (4 tysiące w omawianym przypadku), założenie księgi wieczystej (ponad 500 złotych) i wreszcie opłaty związane z hipoteką (około 300 złotych) i ubezpieczeniem kredytu (jeśli takowy zaciągamy)...

Akt notarialny nowego mieszkania powinien zawierać zapis o wyodrębnieniu naszego lokalu z nieruchomości i założeniu dla niego oddzielnej księgi wieczystej, w której będziemy wpisani jako właściciele.

Natomiast w akcie notarialnym mieszkania z rynku wtórnego, kupujący składa wniosek o wpisanie go jako właściciela w księdze wieczystej lokalu, jeżeli taka księga jest prowadzona lub o utworzenie księgi wieczystej dla lokalu i wpisanie kupującego jako właściciela.

Poza dokumentami potwierdzającymi tytuł prawny do lokalu przysługujący sprzedającemu, przy okazji podpisania tej umowy sprzedający powinien nam również przedstawić zaświadczenie o nie zaleganiu z płatnością czynszu i innych opłat eksploatacyjnych - dodaje Justyna Dubielak - potrzebne też będzie zaświadczenie o wymeldowaniu wszystkich osób z lokalu oraz, w przypadku, gdy budynek mieszkalny położony jest na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, oświadczenie, że opłaty z tytułu użytkowania wieczystego gruntu oraz należne podatki zostały opłacone.

Ufff... A potem możemy odebrać klucze...

Link statyczny do tego artykułu: www.szybko.pl/nieruchomosci/Mieszkaj_zgodnie_z_prawem

Mieszkanie kupić od zaraz (wersja rozszerzona)

Jak odpowiednio zabrać się do poszukiwania pierwszego w życiu mieszkania? Eksperci Ogólnopolskiej Kampanii Edukacyjnej "Szybko na swoim" odkrywają tajniki skutecznej strategii, prowadzącej do szczęśliwego zakończenia wyzwania jakim jest kupno pierwszego w życiu lokum.

Strategia poszukiwania mieszkania

Marta Kosińska, ekspert ds. nieruchomości kampanii "Szybko na swoim" zestawia kilka ważnych punktów, koniecznych do przygotowania niezawodnej strategii.

Oto jej porady odnośnie bezbolesnego startu na drodze, prowadzącej do odebrania kluczy:

wyszukaj i porównaj oferty

Można to zrobić poprzez internet, odwiedzić deweloperów osobiście. Bardzo dobrą okazją do znalezienia wymarzonego mieszkania są też targi mieszkaniowe. Również tam prezentowane są praktycznie wszystkie oferty zarówno z rynku pierwotnego, jak wtórnego. Aby doprecyzować nasze oczekiwania, a także trafić na interesującą ofertę warto zacząć od Internetu. A oto przykłady stron, dotyczących rynku pierwotnego www.tabelaofert.pl i wtórnego www.szybko.pl; www.gratka.pl, www.domiporta.pl Najpierw radzimy przyjrzeć się serwisowi i sprawdzić czy posiada aktualne oferty, a nie kierować się jedynie liczbą ofert podaną przez serwis jako aktualne. Np.: w serwisie www.szybko.pl nie ma ofert starszych niż 21 dni. Jeśli ogłoszenie po 21 dniach jest nadal aktualne, oferent musi to potwierdzić, w przeciwnym razie jest ono usuwane z serwisu. Na www.szybko.pl można zamieścić ogłoszenie bez wnoszenia opłat, w związku z tym można tu znaleźć wiele ofert bezpośrednich. To największy darmowy serwis tego typu w Polsce, zwycięzca konkursu internautów Webstarfestival.

Jeśli szukamy mieszkania na rynku pierwotnym, warto jest obejrzeć serwisy deweloperów, skontaktować się z nimi telefonicznie i osobiście odwiedzić ich biura. Trzeba bowiem pamiętać, że deweloperzy często nie nadążają z aktualizowaniem informacji na swoich stronach www. Oferty mieszkań z rynku wtórnego znaleźć można w serwisach internetowych, a także w prasie ogólnej (dodatki na temat nieruchomości znajdują się w wielu dziennikach lokalnych) oraz w prasie specjalistycznej. Warto też popytać znajomych i znajomych znajomych. Korzystając z pomocy pośrednika, możemy też liczyć na udostępienie ich rozległej bazy ofert. Zarówno nowych jak i używanych mieszkań możemy też poszukać na targach mieszkaniowych.

Mieszkania najchętniej kupowane

Cechy charakteryzujące atrakcyjną i poszukiwaną ofertę (na podstawie kwartalnego raportu firmy Szybko.pl)

• "nowe budownictwo" czyli po 90-tym roku
• niska zabudowa (4-5 pięter)
• osiedle zamknięte/ogrodzone
• parking i/lub miejsca parkingowe pod budynkiem

Analizując ostatni raport firmy Szybko.pl, podsumowujący rok 2006 na wtórnym rynku nieruchomości w Polsce, można stwierdzić, iż największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania 2 pokojowe. W zależności od miasta wielkość takiego mieszkania waha się pomiędzy 45 a 50 metrów kwadratowych. 2 pokoje w ostatnim czasie zdystansowały popularność kawalerek. Co prawda trzeba zapłacić za dodatkowe kilkanaście metrów, ale komfort życia i przede wszystkim możliwości jakie daje mieszkanie dwupokojowe są znacznie większe. Mieszkania tego typu cieszą się dużą popularnością wśród młodych małżeństw i par. Oni zazwyczaj finansują zakup przy pomocy kredytu. Decydują się na wyższą lub nawet maksymalną kwotę kredytu, wyczerpującą ich zdolności kredytowe, aby kupić mieszkanie w jak najlepszej lokalizacji i jak najwygodniejsze. Realne koszty zostają rozłożone na raty a zarazem odłożone w czasie. Zaciągnięcie kredytu o kilka czy kilkanaście tysięcy wyższego nie powoduje drastycznego wzrostu raty miesięcznej, jeśli kredyt ma być spłacany przez 30 lub więcej lat. Dzięki temu kredytobiorcy mogą kupić mieszkanie większe lub bez oporów zapłacić więcej za metr kwadratowy wymarzonego lokum. Oczywiście w związku z tym, iż popyt na mieszkania dwupokojowe jest bardzo duży, także cena w przeliczeniu na metr kwadratowy tego typu mieszkań bywa wyższa niż w przypadku kawalerek.

Kawalerki zajmują obecnie drugie miejsce w rankingu popularności. Często zdarza się, iż osoby planujące zakup dwóch pokoi w rezultacie decydują się na kawalerkę z powodu niższych kosztów całkowitych transakcji. Poza tym trzeba dodać, iż obecne kawalerki nie przypominają już klitek z lat 70-tych, z ciemna kuchnią i ciasną łazienką. Zmieniła się nawet nomenklatura w nazewnictwie, teraz oferowane są "studia", a nie kawalerki ;-) W szybko.pl oferta sprzedaży mieszkań dwupokojowych była prezentowana najkrócej, średnio przez 13 dni (średnia dla wszystkich miast). Tylko nieco dłużej, bo przez 15 dni prezentowane były ogłoszenia mieszkań 1 pokojowych.

Średni metraż mieszkania. IV kwartał 2006. Źródło danych www.szybko.pl
	WARSZAWA	KRAKÓW	WROCŁAW	GDAŃSK	POZNAŃ	KATOWICE
1-POKOJOWE	33	35	35	30	33	34
2 POKOJOWE	48	50	50	48	48	45
3-POKOJOWE	68	72	70	67	79	68
4-POKOJOWE	102	107	91	88	90	90

Liczba nowych mieszkań oddawanych budowanych w latach 2000-2006. Źródło GUS.

*Dane za 2006 do końca listopada

Zanim kupisz, czyli lista pytań

Zanim zdecydujesz się na kupno mieszkania, dowiedz się:

• czy jest to lokal spółdzielczy, czy tzw. hipoteczny z założoną księgą wieczystą
• w którym roku budynek powstał, jakie remonty w nim wykonywano (np. kiedy przeprowadzano w nim wymianę rur ciepłej i zimnej wody, c.o. czy gazowych)
• z jakich materiałów postawiono budynek
• w jakim stanie są: podłoga, okna, kaloryfery, instalacje w łazience i w.c., czy nie wymagają wymiany (warto też przyjrzeć się instalacjom w piwnicy)
• ile wynosi czynsz
• kto zarządza domem
• jak daleko jest do sklepu, szkoły, przychodni zdrowia
• czy do budynku jest doprowadzona sieć telewizji kablowej i łącze internetowe
• kiedy mieszkanie będzie wolne
• gdzie są najbliższe parkingi lub miejsca postojowe w garażu
• czy do lokalu przynależy piwnica lub inny schowek

Spytaj te ż koniecznie:

• księgę wieczystą, czyli o to, czy sprzedający jest rzeczywistym właścicielem, czy lokal nie jest zadłużony
• osoby zameldowane
• koszty utrzymania, ogrzewania, wysokość czynszu
• jeśli w mieszkaniu jest indywidualne ogrzewanie gazowe koniecznie trzeba sprawdzić, czy uzyskano na nie odpowiednie pozwolenia
• jeśli jest ogródek, garaż - czy jest on przynależny do mieszkania, czy jedynie jest częścią wspólną użytkowaną umownie
• jakie wyposażenie zostaje w cenie mieszkania
• czy lokal nie ma zadłużeń u dostawców mediów i jaki jest stan oraz wiek instalacji (szczególnie elektrycznej)
• czy sprzedający prowadzi działalność gospodarczą (jeśli tak - powinien okazać nam do umowy zaświadczenia z US i ZUS o braku zaległości) i czy nie toczy się egzekucja z nieruchomości. To bardzo ważne, gdyż rozporządzanie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na postępowanie komornika - nabywca odpowiada na równi z dłużnikiem. W przypadku starszych lokali dobrze też spytać, czy budynek jest wpisany do rejestru zabytków. Wówczas każdy remont wymaga uzyskania pozwolenia na budowę.
• jaki będzie termin wydania nieruchomości

Gdy już ustalisz te wszystkie kwestie, możesz spokojnie zastanowić się, czy zaakceptować wybraną ofertę...

Mieszkanie kupię od zaraz...

Klamka zapadła. Wiemy już, że chcemy kupić mieszkanie. Wiemy, że znajdziemy na nie pieniądze. Ale jak zabrać się do poszukiwań naszego jedynego miejsca na Ziemi? Kto nam w tym może pomóc i na co zwracać uwagę podczas przeglądania przeróżnych ofert?

Zacznijmy od uruchomienia wyobraźni. W jakim mieszkaniu chcielibyśmy uwić sobie gniazdko? Jaka to ma być okolica? Jaki widok z okna, jacy sąsiedzi? Czy lubimy przytulne, małe wnętrza, czy może cierpimy na klaustrofobię i tylko duże przestrzenie zaspokoją nasze oczekiwania? A może nie do końca wiemy, czego chcemy i przed określeniem wizji własnego "M", wolelibyśmy obejrzeć różne możliwe warianty?

Agencja na pomoc

Jeśli nie do końca potrafimy określić naszych oczekiwań, wybór właściwej oferty może stać się nie lada wyzwaniem. Nawet jeżeli zdecydujemy się na pomoc wybranej agencji nieruchomości, musimy zachować szczególną ostrożność.

Jeśli nasze cele są niejasne, łatwo jest wpaść w pułapkę promocyjnej machiny - twierdzi Paweł Fortuna, psycholog i ekspert Ogólnopolskiej Kampanii Edukacyjnej "Szybko na swoim" - Oferty są konstruowane w taki sposób, by maksymalizować prawdopodobieństwo pozyskania klienta. Są pisane językiem korzyści, eksponują przede wszystkim udogodnienia przyciągające uwagę i ogólnie same zalety danego mieszkania.

Polskie agencje nieruchomości wciąż uczą się trudnej sztuki zapewnienia swoim klientom wysokiego standardu usług. Umowy są często podpisywane w nieodpowiednich warunkach, co uniemożliwia drugiej stronie należyte zapoznanie się z ich warunkami. Zdarzają się agenci, którzy przyjeżdżają na spotkanie nieprzygotowani, a są i tacy, którzy nie dotrzymują obietnic. Niestety nadal pokutuje stereotyp agenta, którego nadrzędnym celem staje się dopilnowanie, aby klient zapłacił prowizję.

Tymczasem od dobrego agenta nieruchomości możemy wymagać nie tylko dostarczenia adresu lokalu na sprzedaż, ale także profesjonalnego doradztwa przy zakupie.

Agent powinien na przykład poinformować nas o tym, czy proponowana cena nieruchomości nie jest za wysoka - przypomina Marta Kosińska, współpracująca na co dzień z agencjami jako współwłaścicielka firmy Szybko.pl, pomysłodawcy kampanii "Szybko na swoim" - Poza tym w dobrej agencji możemy liczyć na zbadanie stanu prawnego nieruchomości, a nawet na pośrednictwo w negocjacji ceny.

Aby nie dać się wyprowadzić w przysłowiowe pole, musimy przede wszystkim dowiedzieć się, czy wybrany przez nas agent ma licencję. Jej numer powinien znaleźć się w umowie, którą podpisujemy z agencją. Poza tym każdy pośrednik musi być ubezpieczony od odpowiedzialności cywilnej.

Umowa precyzuje czego oczekujemy od pośrednika - wyjaśnia Marta Kosińska - Agencja ma dla nas szukać mieszkania dopóty, dopóki nie wybierzemy którejś z ofert. Agent powinien sprawdzić, czy lokal rzeczywiście należy do sprzedającego, czy nie jest zadłużony. W przypadku działki budowlanej powinien też dostarczyć dokumenty geodezyjne i zaświadczenie z planu zagospodarowania przestrzennego.

Możemy też oczekiwać pomocy przy załatwianiu formalności w sądzie i u notariusza. A jeśli agencja nie wywiązuje się z obowiązków, mamy prawo wystąpić o odszkodowanie. Sami też oceniamy pracę naszego agenta, negocjując stawkę prowizji za wykonaną pracę. Stawka ta waha się aktualnie w granicach od 2,5 % do 3% wartości transakcji, ale często udaje się znacznie ją obniżyć.

Każdy z nas ma prawo negocjować każdy zapis oferty. Na wolnym rynku jest to przywilej, z którego warto korzystać - przypomina Paweł Fortuna - Negocjacjom może podlegać każdy zapis umowy. Nie tylko ten dotyczący konkretnych wartości (np. prowizja), ale również inny, ustalający zasady współpracy.

Zdaniem eksperta kampanii "Szybko na swoim" rezygnacja z negocjacji to ustawienie się w roli biernego petenta, a nie kooperującego partnera.

Pytaj, pytaj i jeszcze raz pytaj - zachęca Fortuna - W trakcie negocjacji pamiętaj przede wszystkim o kilku ważnych kwestiach. Czy to jest negocjowana oferta? Jeśli tak to w jakich obszarach i w jakim zakresie? Jest to trudne pytanie dla oferenta, należy się więc również liczyć z odpowiedzią NIE. W takiej sytuacji czas zadać drugie podstawowe pytanie negocjatora - "dlaczego?". Masz prawo wiedzieć dlaczego są takie, a nie inne zapisy, kto jest władny by je zmieniać, jeśli oferenta obowiązują procedury, to w jakich warunkach są one modyfikowalne. Nie obawiaj się tego, że zostaniesz oceniony jako natręt - w końcu chodzi o twoje własne mieszkanie i o twoje pieniądze.

W cztery oczy

Taniej kupimy mieszkanie, działając na własną rękę. I tutaj możemy zastosować techniki negocjacyjne, rozmawiając już bezpośrednio ze sprzedającym. W takim jednak przypadku łatwiej nam będzie, jeśli już na wstępie określimy, co powinno znaleźć się w naszym wymarzonym gniazdku.

W przypadku takich zakupów jak mieszkanie każdy może sobie zrobić tabelę, w której wpisze cechy mieszkania, odpowiadające aktualnym wymaganiom - radzi psycholog kampanii "Szybko na swoim" - Cechom tym można również przypisać stopień wagi. Na przykład, dla jednej osoby lokalizacja w centrum może mieć wagę 10 (bardzo dużą), a dla kogoś innego 5 (umiarkowaną). Taka tabela może nie tylko służyć jako rzeczowy wyciąg z analizowanych ofert, ale przede wszystkim pomóc je porównać i wybrać najciekawsze do dalszych decyzji.

Bez pomocy agencji nie będziemy już mieć dostępu do dużej bazy ofert. Nie będziemy też mogli czerpać z zasobów wiedzy ekspertów rynku nieruchomości. Jako laicy w tej dziedzinie powinniśmy się zatem szybko dokształcić, surfując na przykład po internecie, czy przeglądając fachwą prasę. Możemy też popytać znajomych, czy nie wiedzą o jakimś mieszkaniu na sprzedaż.

W portalach internetowych znajadziemy nie tylko wiele aktualnych ogłoszeń, ale też porady odnośnie tego, co robić, by nie wpaść w pułapki. czyhające na kupujących swoje pierwsze lokum.

Aby doprecyzować nasze oczekiwania, a także trafić na interesującą ofertę warto zajrzeć pod co najmniej dwa adresy - twierdzi Marta Kosińsa, kspert ds. nieruchomości kampanii "Szybko na swoim" - Oferty z rynku pierwotnego znajdziemy na www.tabelaofert.pl, a z rynku wtórnego, m.in. na www.szybko.pl.

Należy jednak sprawdzić czy serwis posiada aktualne oferty a nie kierować się jedynie liczbą ofert podaną przez serwis jako aktualne.

Portal www.szybko.pl nie wyświetla ofert starszych niż 21 dni - uściśla Kosińska, współtworząca ten serwis - Jeśli ogłoszenie po 21 dniach jest nadal aktualne, oferent musi to potwierdzić, w przeciwnym razie jest ono usuwane z serwisu.

Szybko.pl to największy, darmowy portal, zawierający dużo ofert bezpośrednich, zwycięzca nagrody Webstera (nagroda Internautów).

Jeśli szukamy mieszkania na rynku pierwotnym, warto jest obejrzeć serwisy deweloperów, skontaktować się z nimi telefonicznie lub osobiście odwiedzić biura. Deweloperzy często nie nadążają z aktualizowaniem informacji na swoich stronach www.

Zarówno nowych jak i używanych mieszkań możemy też poszukać na targach mieszkaniowych.

Pierwsze wrażenie

Kiedy już wybierzemy jakieś oferty, przychodzi czas na porównanie obiecujących opisów mieszkań z ich stanem rzeczywstym.

Ważne jest pierwsze wrażenie i świadomość wymagań stawianych potencjalnemu mieszkaniu - podkreśla Wojciech Neubart, architekt kampanii "Szybko na swoim" - Zwróćmy uwagę na usytuowanie bloku, wygodę dojazdu samochodem, odległość od przystanków komunikacji miejskiej. Sprawdźmy czy w pobliżu nie ma warsztatów, dymiącej kotłowni lub zajezdni autobusowej. Męczące są też zaplecza sklepów, czy boiska szkolne. Jeżeli w pobliżu są puste przestrzenie warto sprawdzić w Urzędzie Dzielnicowym jakie są plany inwestycyjne związane z tymi terenami. W przypadku mieszkań na niższych kondygnacjach ważne stają się też takie aspekty jak umiejscowienie śmietnika czy oświetlona droga do przystanku,.

Porady te dotyczą oczywiście osób, kupujących mieszkania na rynku wtórnym. Plusem takiego rozwiązania jest niewątpliwie brak ograniczeń co do lokalizacji oraz fakt, iż mieszkanie dostępne jest właściwie "od zaraz". Takie mieszkania często jednak wymagają generalnego remontu, nie ma tam również zbyt wielkiego pola do popisu jeśli chodzi o aranżację przestrzeni. Mieszkania z rynku wtórnego różnią się standardem budowy, dlatego w momencie oglądania interesujących nas lokali, trzeba wykazać się szczególną ostrożnością.

W samym mieszkaniu zwróćmy uwagę na ściany, sufit i podłogę - radzi Wojciech Neubart - Trzeba bowiem sprawdzić, czy nie ma wilgoci i grzyba. Ważne staje się zatem nie tylko to, co widać gołym okiem, ale też to, co jest pod tapetami, wykładziną podłogową lub PCV. Warto też sprawdzić, czy drożna jest wentylacja (zwłaszcza przy kuchence i piecyku gazowym w łazience). Jeżeli zaś przewidujemy wyburzenia i budowanie nowych ścian, należy sprawdzić realność wprowadzenia tych zmian (zgoda administracji, opinia konstruktora lub projektanta).

Ważne są również takie detale jak stan okien, instalacji wodno-kanalizacyjnej i przydział mocy dla danego mieszkania. Im więcej szczegółów sprawdzimy przed zakupem wymarzonego gniazdka, tym mniej będziemy zaskoczeni zmianami, jakich musimy dokonać, i co za tym idzie, wydatkami na nie...

Jeżeli natomiast interesuje nas mieszkanie z rynku pierwotnego, to istotne tu staje się przejrzenie księgi wieczystej inwestycji oraz sprawdzenie w Krajowym Rejestrze Sądowym, czy firma deweloperska posiada wymagane pozwolenia na budowę mieszkań. W przypadku budynków, które dopiero powstają, warto zwrócić uwagę na planowany rozkład pomieszczeń, stan drogi dojazdowej oraz na to, co będzie znajdować się w okolicy naszego nowego domu.

Jest wiele plusów kupowania mieszkań na rynku pierwotnym - twierdzi Marta Kosińska, ekspert kampanii "Szybko na swoim" - Teoretycznie dostępny jest każdy metraż, a nowoczesny standard budowy jest o niebo lepszy od tego z czasów minionych. Trzeba jednak czekać średnio dwa lata na odbiór kluczy i niestety nie zawsze wiemy, jaki charakter będzie miała okolica za kilka lat.

Poszukiwanie mieszkania jest samo w sobie dość karkołomnym zadaniem, dodatkowo popyt znacznie przewyższa podaż, co jeszcze utrudnia znalezienie wymarzonego lokum. Paradoksalnie jednak wysuszony pod względem podażowym rynek może zostać najlepszym i najszybszym weryfikatorem naszych oczekiwań. Mieszkań brakuje i często nie ma czasu, żeby kolokwialnie mówiąc "wybrzydzać" podczas poszukiwań. Co więcej, często musimy nauczyć się elastyczności i skorygować nasze wymagania po to, aby w ogóle coś kupić. Przy dobrej organizacji i pewnego rodzaju dyscyplinie, którą sobie narzucimy, proces szukania mieszkania nie musi więc wcale trwać zbyt długo... W końcu trzeba będzie coś wybrać...

Link statyczny do tego artykułu: www.szybko.pl/nieruchomosci/mieszkanie_kupie_od_zaraz

Mieszkanie na kredyt (wersja rozszerzona)

Mieszkanie na kredyt (wersja rozszerzona)

Kredyty to rozległy temat. Dla laików jest jednak istotne przede wszystkim to, aby potrafić określić swoją zdolność kredytową oraz jak najlepiej zrozumieć mechanizm spłaty rat. Marta Kosińska - współwłaścicielka firmy Szybko.pl oraz Maciej Kossowski z firmy Expander - eksperci Ogólnopolskiej Kampanii Edukacyjnej „Szybko na swoim” pomogą wybrać najważniejsze elementy wiedzy o kredytach, co znacznie ułatwi podjęcie decyji o związaniu się umową z wybranym bankiem.

„Poznanie podstawowych zagadnień ze świata kredytów pozwoli nam oswoić się z myślą, że oto od czasu podpisania umowy kredytowej będziemy musieli przez kilkadziesiąt lat co miesiąc opłacać składki - przekonuje Marta Kosińska - Kredyt na 30 lat - to brzmi nieco abstrakcyjnie i dość groźnie. Skąd mamy wiedzieć, czy za pięć lata nasza sytuacja materialna nie ulegnie diametralnej zmianie? Tego oczywiście nie wiemy, nie warto jednak się zniechęcać. Umowa kredytowa zabezpiecza obie strony przed zdarzeniami losowymi. Poza tym, w ostateczności, mieszkanie na kredyt zawsze można sprzedać przed spłatą wszystkich rat. W obecnej sytuacji, po oddaniu długu bankowi, w wielu przypadkach i tak zyskamy na tej transakcji.”

Rodzaje kredytów

Oprocentowanie

„W Polsce dominują kredyty o zmiennej stopie oprocentowania - przypomina Maciej Kossowski - Mogą też być kredyty o stałym oprocentowaniu, ale częściej spotyka się oprocentowanie rosnące lub malejące w trakcie spłaty.”

Opłaty bankowe

„Jeśli kupujemy mieszkanie na rynku wtórnym - dodaje Marta Kosińska - musimy się też liczyć z koniecznością opłacenia wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę”.

Zabezpieczenia

„Jeśli więc kredyt chcą wziąć osoby starsze lub takie, których źródło dochodu nie jest zbyt pewne, mogą mieć one problemy z pozytywnym rozpatrzeniem wniosku - ostrzega Maciej Kossowski - Martwić nie muszą się osoby z umową na czas nieokreślony i w tzw. sile wieku.” Trzeba jednak pamiętać, że nawet takich „pewniaków” banki biorą pod przysłowiową lupę. Lepiej zatem nie mieć na głowie drugiego kredytu, nie zmieniać zbyt często pracy i mieć uregulowany stosunek do służby wojskowej.

„Zabezpieczeniem dla banku jest jednak przede wszystkim hipoteka mieszkania - przypomina Marta Kosińska - Powstaje ona w momencie wpisu do księgi wieczystej danej nieruchomości”. Wpis do hipoteki oznacza, iż w sytuacj zaprzestania spłacania rat kredytowych, bank może zlecić komornikowi zajęcie naszego mieszkania, i jego sprzedaż na licytacji. W ten sposób bank odzyska pożyczone pieniądze.

„Przed wpisaniem hipoteki do księgi wieczystej, bank zabezpiecza się poprzez ubezpieczenie kredytu - dodaje ekspertka kampanii „Szybko na swoim” - należy wykupić w takiej sytuacji polisę i zapałcić prowizję za zabezpieczenie kredytu.”

Oferta kredytowa poszczególnych banków

* kredyt w kwocie 200 tys. zł na zakup mieszkania wartego 200 tys. zł, okres spłaty 20 lat
** bank może wypłacić 4% kwoty kredytu na dowolny cel
*** oferta dla klientów bankowości prywatnej lub osób, które mają oszczędności w walucie obcej w wysokości kwoty kredytu

Link statyczny do tego artykułu: www.szybko.pl/nieruchomosci/mieszkanie_na_kredyt_wersja_rozszerzona

Mieszkanie na kredyt

Kupno mieszkania wiąże się z wydaniem dość abstrakcyjnie brzmiącej dla większości z nas kwoty. Jej określenie musi być dokonane już na początku drogi po odbiór kluczy do własnego „M”. W wielu przypadkach najrozsądniejszym rozwiązaniem staje się pożyczenie pieniędzy od banku.

To od określenia sumy, jaką jesteśmy w stanie przeznaczyć na zakup mieszkania, uzależniamy jego metraż i lokalizację. Oczywiście nie musimy dysponować nawet połową tej kwoty, możemy po prostu wziąć kredyt. Ale aby to zrobić, musimy dokonać szeregu formalności, poczynając od wykazania przed bankiem naszej zdolności kredytowej.

Czy bać się kredytu?

Z roku na rok wzrasta odsetek osób korzystających z kredytów. Nadal jednak zaciąganie pożyczki w banku wzbudza nasz lęk, co niewątpliwie odróżnia nas od społeczeństwa amerykańskiego.

Kredyt to duży stres, szczególnie w sytuacji, gdy decyzję o zakupie mieszkania trzeba podejmować szybko i kiedy nie jesteśmy pewni, czy za rok, dwa lata nadal będziemy mieć pracę. A są to dylematy, towarzyszące obecnie większości potencjalnych nabywców mieszkań.

„Na popularnej liście 43 stresujących wydarzeń życiowych, na której śmierć współmałżonka jest na pierwszym miejscu, zmiana sytuacji finansowej zajmuje pozycję szesnastą, a zaciągnięcie wysokiego kredytu dwudziestą - mówi Paweł Fortuna, psycholog Ogólnopolskiej Kampanii Edukacyjnej „Szybko na swoim” z firmy Fortuna&Fortuna - Kredyt to stresujące zdarzenie. Jeśli dodamy do tego obawy związane z egzekucją mienia z powodu niespłacenia kredytu (pozycja 21), zmianę warunków życia (pozycja 28) i zmianę miejsca zamieszkania (pozycja 32), obraz przewidywanych trudności może być już nie hamujący, lecz paraliżujący!”

Tymaczasem coraz więcej osób stać na kredyt mieszkaniowy, co powoduje wyraźną tendencję do walki z tymi obawami - szczególnie wśród ludzi młodych.

„W ostatnim kwartale Polacy zaciągnęli ponad 10 miliardów kredytu, przyjmując, że średni kredyt sięga wysokości 150 tysięcy złotych - ujawnia Maciej Kossowski, doradca do spraw kedytów kampanii „Szybko na swoim” z firmy Expander - Zaciągnięto zatem około 75 tysięcy kredytów. W skali roku jest to ponad 25 milardów, a nasza zdolność kredytowa to, według Fundacji na Rzecz Kredytu Hipotecznego, 11-krotność obecnego stanu zadłużenia.”

Czy zatem Polacy rzeczywiście boją się zaciągać pożyczek? A może po prostu nie mają wyjścia i muszą przestać się bać...

Ceny mieszkań rosną przecież w niesamowitym tempie i jedynym sposobem na zdobycie potrzebnej sumy jest podpisanie umowy kredytowej z bankiem. Dla wielu osób myśl o formalnościach, związanych z tym przedsięwzięciem jest jednak wystarczającym „odstraszaczem”.

„Czy potrafię spłacić kredyt? Co się stanie, gdy pojawią się kłopoty finansowe? - Paweł Fortuna wymienia pytania, które najczęściej sobie zadajemy - Nawet jeśli wymienione obawy nie przedostają się na poziom świadomy, ukryte gdzieś głęboko w psychice, stanowią znaczące obciążenie. W takiej sytuacji pojawiają się automatyczne mechanizmy regulujące napięcie.”

Bezpieczny kredyt?

Trzeba sobie wytłumaczyć jasną jak słońce oczywistość, że bardziej opłaca nam się spłacać ratę kredytową za własne mieszkanie, niż płacić równie wysoką kwotę za wynajem. Podjęcie ryzyka kredytowego staje się też prostsze, jeśli potraktujemy przedsięwzięcie jako inwestycję. Przez ostatnie lata oprocentowanie kredytów w złotych w Polsce spadło do nawet poniżej 5%. Marże krajowych banków należą do najniższych w Europie.

Możemy rzecz potraktować jako wyzwanie, lekcję z prawa bankowego, albo zlecić załatwienie sprawy doradcom kredytowym, takim jak Expander.

„Doradca będzie ogromnym wsparciem przy wyborze najdogodniejszej oferty kredytowej - uściśla Maciej Kossowski z Expandera - Pomoże wyliczyć zdolność, doradzi, w jakiej walucie najbardziej opłaci się wziąć kredyt. Dowiemy się poza tym od niego jakie jest oprocentowanie w poszczególnych bankach i na jakiej zasadzie jest ono ustalane, jak duża jest prowizja od udzielanego kredytu, czy występują dodatkowe opłaty i jakie są wymagane dodatkowe zabezpieczenia.”

Jeśli z zaciąganiem kredytu zmierzymy się sami, będziemy musieli przede wszystkim porównać poszczególne oferty banków, dzwoniąc na ich infolinię lub korzystając z kalkulatorów kredytowych, dostępnych na ich stronach internetowych. Powinniśmy potrafić również odpowiedzieć sobie na pytania, jak dużo dokumentów trzeba będzie przedstawić bankowi i czy bank wymaga opłacenia wyceny mieszkania przez rzeczoznawcę. Poruszając się w tym bankowym świecie, przede wszystkim musimy jednak wykazać się czujną ostrożnością, dokształcić się z podstawowego słownictwa kredytowego i nie dać się zwieźć wszędobylskim reklamom poszczególnych ofert.

„Każda osoba, która podjęła ryzyko zaciągnięcia kredytu zapewne poprze moją opinię, że realizacja takich zamierzeń jest kwestią determinacji - twierdzi z przekonaniem psycholog kampanii „Szybko na swoim” - Jeśli człowiek znajdzie się już w sytuacji, którą wcześniej uznawał za zagrażającą, potrafi korzystać z takich zasobów, których wcześniej nawet nie dostrzegał. Pojawiają się siły do pracy, energia do działania, weryfikacji podlega dotychczasowy styl życia. Priorytet, jakim jest nowe, własne mieszkanie usuwa na boczny tor rzeczy i aktywności niekonieczne. Bez żalu i złości, bo własny dach nad głową wynagradza wszelkie wysiłki.”

Trzeba jednak uważać, żeby nie przecenić swoich możliwości. Bezpieczny kredyt nie powinien przekroczyć dwuipółkrotności rocznych dochodów kredytobiorcy.

Dla kogo kredyt?

Ogólna opinia, z którą możemy się zetknąć, jest taka, że mieszkanie są już za drogie na nasze portfele. Trudno się temu dziwić - tempo wzrostu cen mieszkań w największych aglomeracjach było w ostatnich latach kilkanaście razy wyższe niż przyrost naszych dochodów.

„W efekcie z rynku wypychane są osoby młode, dopiero zaczynające pracę z pensją bliską średniej krajowej - podsumowuje Maciej Kossowski, ekspert kampanii „Szybko na swoim” - Ze wzrostu cen korzystają w największym stopniu klienci o wyższych dochodach oraz obcokrajowcy - mieszkanie w Warszawie jest nadal kilka razy tańsze niż w Londynie, Paryżu, a nawet w Pradze.”

Tymczasem przeciętna czteroosobowa rodzina z łącznych dochodem 2500 netto, jest zmuszona do zaciągnięcia kredytu, przy czym może liczyć na bardzo zróżnicowane oferty kredytowe.

„W Polbanku jest to 200 tys. zł kredytu, ale już tylko 100 tys. zł w MultiBanku, mBanku czy Domu - ujawnia Maciej Kossowski - tymczasem w Deutsche Banku PBC i Nykredit rodzina nie dostanie nic”.

Każdy bank określa bowiem odrębnie zdolność kredytową poszczególnych wnoskodawców. Zależy ona nie tylko od wysokości dochodów, ale też od ich źródła - im mniej stabilne, tym zdolność będzie niższa. Szczególnie mocno poszkodowani są indywidualni przedsiębiorcy którzy rozliczają się z fiskusem w uproszczony sposób (karta podatkowa, ryczałt). Umowa o dzieło dość powszechnie traktowana jest już jak „normalne” źródło dochodu (pod warunkiem że jest to dochód uzyskiwany od przynajmniej 12 miesięcy), chociaż niektóre banki mogą także w tym przypadku ściąć zdolność kredytową, ustalając wysokie koszty uzyskania przychodu.

„Znaczenie ma także miejsce zamieszkania - uzupełnia Maciej Kossowski z Expandera - Im większe miasto, tym wyższe koszty utrzymania - w efekcie niższa zdolność kredytowa klienta przy tym samym poziomie dochodów. Poza kosztami utrzymania, dochód kredytobiorców obciąża także koszt utrzymania nieruchomości - z reguły jest to około 400 zł miesięcznie, choć niektóre banki ustalają ten koszt zależnie od metrażu nieruchomości. Samochód z reguły traktowany jest jako koszt (200-300 zł miesięcznie,) ale nie przez wszystkie banki. W bardzo różny sposób obciążają zdolność kredytową takie elastyczne produkty jak kredyt odnawialny czy karta kredytowa.”

Kredyty możemy zaciągać na różny okres czasu. Standard to 20-30 lat, ale są banki oferujące dłuższy okres spłaty - nawet do 45 lat. Jeśli już wybierzemy najbardziej odpowiadającą nam opcję, musimy jeszcze zdecydować o rodzaju waluty, w jakiej będą nam się naliczać składki. Duże banki dają wybór pomiędzy kredytem w złotówkach, euro, dolarach i frankach szwajarskich. Kredyty walutowe są w Polsce wciąż tańsze od złotowego. Trzeba jednak pamiętać, że są one poddane przeróżnym perturbacjom na rynkach finansowych, co w przypadku kredytów długoterminowych może się ostatecznie nie opłacić. Podpisanie umowy kredytowej to więc właściwie najtrudniejsze zadanie na drodze do kupna mieszkania. Trzeba bowiem podjąć szereg ważnych decyzji, wiążących na długie lata. Umowa ta stanowi jednak swoisty klucz do ostatnich formalności - podpisania ostatecznej umowy ze sprzedającym, założenia księgi wieczystej, ustanowienia hipoteki oraz dokonania wymaganych przez bank zabezpieczeń mienia. A gdy już bank uruchomi kredyt, pozostaje tylko odebrać klucze do własnego „M”. Chyba więc warto zaryzykować...

Kupić albo nie kupić? Oto jest pytanie... (wersja rozszerzona)

czyli rzecz o podjęciu decyzji o zakupie pierwszego mieszkania

Podjęcie decyzji o kupnie mieszkania wiąże się z rozpoczęciem szeregu działań, które doprowadzić mają do magicznego momentu odebrania kluczy i stania się właścicielem wymarzonego lokum. Zanim jednak zaczniemy iść tą drogą, powinniśmy przyjrzeć się sytuacji na rynku, porównać różne oferty i realnie ocenić nasze możliwości. Dobrym początkiem jest też nakreślenie planu działań, który pomoże nam uporządkować elementy czekającego nas wyzwania.

Akcja „Szybko na swoim”, zorganizowana w tym roku przez portal www.szybko.pl pomoże nam odpowiedzieć na wszystkie te pytania i bezboleśnie przebrnąć przez gąszcz formalności. Zanim jednak to nastąpi, potrzebujemy małego przygotowania w postaci swoistego kompendium wiedzy o obecnej sytuacji na rynku piewotnym i wtórnym nieruchomości.

Sytuacja na rynku pierwotnym i wtórnym

Dostęp do korzystnie oprocentowanych kredytów mieszkaniowych, wzrost gospodarczy i idąca za nim poprawa sytuacji poszczególnych rodzin powodują, iż coraz większa grupa ludzi może sobie pozwolić i decyduje się na kupno mieszkania. Niestety podaż na rynku pierwotnym nie jest w stanie zaspokoić zapotrzebowania. Efektem są gwałtowne wzrosty cen i sytuacja, w której nowe lokale sprzedają się już na etapie „dziury w ziemi”.

W ciągu ostatniego półrocza w największych polskich miastach niemal co miesiąc mieliśmy do czynienia z rekordowymi cenami, a także wzrostami. W ciągu 6 miesięcy najbardziej, bo o ponad 1 (26%) wzrosła cena metra kwadratowego we Wrocławiu. W Krakowie o 23%, w Gdańsku o 18%, Poznaniu 16% i w Warszawie o 15%.

W przypadku gdy nie sposób znaleźć oferty na rynku pierwotnym, naturalnym mechanizmem jest przeniesienie zainteresowania kupujących na rynek wtórny. Zarówno dane liczbowe jak i ilustracja graficzna pokazują znaczne wzrosty, średnich cen na rynku wtórnym, w największych polskich miastach. W przypadku Wrocławia w ciągu ostatnich 6 miesięcy średnia cena metra kwadratowego wzrosła o 13%, w Poznaniu o 15%, w Warszawie 19%, w Gdańsku 20% i 23% w Krakowie.

Wykres 1. Zmiana cen m2 mieszkań na rynku wtórnym w największych polskich miastach. Źródło www.szybko.pl

Sytuacja wtórnego rynku nieruchomości została zanalizowana w raporcie www.szybko.pl, który w szczegółach opisuje wtórny rynek nieruchomości w wybranych, większych miastach Polski w III kwartale 2006 roku.

Z analizy tej jasno wynika, iż w tej chwili mamy w kraju wyjątkową sytuację na rynku nieruchomości. Kilku i kilkunastoprocentowe wzrosty cen nieruchomości, utrzymujące się od kilkunastu miesięcy, to okoliczności niezwykle rzadko spotykane na rynku. Rynek nieruchomości jest bowiem powszechnie uznawany za jeden z najbardziej stabilnych i zwykle inwestowany tam kapitał to zabezpieczenie innych bardziej ryzykownych transakcji. W Polsce w chwili obecnej przybrał on zupełnie inne oblicze. Informacje o kilkudziesięcioprocentowych wzrostach cen w skali roku, które szerokim echem odbijają się w mediach, elektryzują opinię publiczną. Powodują, iż osoby, które planowały zakup mieszkania w przyszłości, przyspieszają swoją decyzję, a dodatkowo ludzie dysponujący możliwościami finansowymi (oszczędności oraz zdolność kredytowa) postanawiają zainwestować w coś tak bezpiecznego i jednocześnie zyskownego jak nieruchomość. Przy ciągłym niedoborze mieszkań na rynku pierwotnym (szacowany w Polsce na 1,5 - 2 mln mieszkań) popyt przesuwa się na rynek wtórny, gdzie sprzedających także jest znacznie mniej niż chętnych do kupienia. Dochodzi do sytuacji, kiedy cena sprzedającego jest czymś w rodzaju ceny minimalnej, a osoby zainteresowane kupnem dokonują swoistej licytacji, podbijając cenę lub oferując korzystniejsze warunki realizacji transakcji.

Zdaniem Marty Kosińskiej - autorki Raportu www.szybko.pl i eksperta ds. nieruchomości Kampanii Edukacyjnej „Szybko na swoim”, nie można liczyć na spadek cen nieruchomości.

„W największych miastach, gdzie mamy do czynienia z szybkim rozwojem gospodarczym, a co za tym idzie powstawaniem nowych miejsc pracy i podnoszeniem się poziomu życia mieszkańców, będziemy mieli do czynienia z dalszym stosunkowo szybkim wzrostem cen - wyjaśnia Marta Kosińska - Duże znaczenie dla poziomu cen ma fakt, iż jesteśmy członkiem Unii Europejskiej. Zakupów na polskim rynku nieruchomości dokonują inwestorzy zagraniczni, co także winduje ceny. Nieuchronnie następuje również proces wyrównywania cen pomiędzy Polską a pozostałymi krajami Unii. W chwili obecnej ceny te są nadal kilkukrotnie niższe niż w stolicach „starej Unii”, więc oznacza to, iż ceny nadal będą pięły się w górę.

Za kilka lat planowane jest przystąpienie Polski do strefy Euro. W krajach, które mają ten proces za sobą oznaczało to wzrost wszystkich cen. Możemy się więc spodziewać iż ceny nieruchomości także zareagują zwyżkami, tym bardziej, iż widoczne będzie jak na dłoni, o ile tańsze są nieruchomości w Polsce w porównaniu z krajami Unii.”

Wykres 2. Zmiany średnich cen metra kwadratowego w III kwartale 2006 w największych polskich miastach. Źródło www.szybko.pl

Finansowanie zakupu mieszkania

Ceny mieszkań są na tyle abstrakcyjne dla przeciętnego konsumenta, że pojawia się pytanie, kogo w tym momencie stać na mieszkanie?

„Dzięki bardziej dostępnym kredytom liczba osób, które mogą kupić własne M jest dużo większa niż kilka lat temu - uspokaja Marta Kosińska w swoim Raporcie - Ważny jest również fakt, iż wzrasta poziom wiedzy na temat kredytów mieszkaniowych, a tym samym giną lęki przed ich zaciąganiem. Dzięki kredytom mieszkanie mogą kupić młodzi ludzie, których wcześniej nie stać było na taką inwestycję. Co więcej, bardzo często decydują się oni na maksymalną kwotę kredytu, wyczerpującą ich zdolności kredytowe. Realne koszty zostają rozłożone na raty a zarazem odłożone w czasie. Zaciągnięcie kredytu o kilka czy kilkanaście tysięcy wyższego nie powoduje drastycznego wzrostu raty miesięcznej, jeśli kredyt ma być spłacany przez 30 lub więcej lat. Dzięki temu kredytobiorcy mogą kupić mieszkanie większe lub bez oporów zapłacić więcej za metr kwadratowy wymarzonego lokum. W ten sposób masa pieniądza, która płynie z kredytów na rynek nieruchomości staje się jednym z elementów podsycających koniunkturę, a co za tym idzie ceny. Oczywiście jak w każdym przypadku i tu pojawia się bariera.

Mimo iż kredyty mają szansę stać się jeszcze bardziej dostępne, to rosnące ceny nieruchomości mogą spowodować, że nawet przy uwzględnieniu maksymalnej zdolności kredytowej, wielu osób i tak nie będzie stać na kupno mieszkania. Już teraz osoba o podobnych zarobkach mieszkająca w Poznaniu może pozwolić sobie na znacznie większe mieszkanie niż mieszkaniec stolicy czy Krakowa.”

Wykres 3. Finansowanie zakupu mieszkania. Źródło redNet Property Consulting

Zdaniem Macieja Kossowskiego z firmy Expander, doradcy ds. kredytów Kampanii Edukacyjnej „Szybko na swoim” ze wzrostu cen mieszkań korzystają w największym stopniu klienci o wyższych dochodach oraz obcokrajowcy. Tymczasem przeciętna rodzina musi wykazać przed bankiem tzw. zdolnoś kredytową, która zależy nie tylko od wysokości dochodów, ale też od ich źródła - im mniej są one stabilne, tym niższa jest zdolność. To właśnie od tej zdolności zależy jaki zostanie przyznany kredyt na sfinansowanie zakupu mieszkania. I niestety okazuje się, że wielu z nas w ogóle nie stać na kredyt mieszkaniowy...

„Ceny mieszkań szybko rosną, a nasza zdolność kredytowa za nimi nie nadąża - stwierdza Maciej Kossowki - Nie należy się jednak poddawać, jeśli ten, czy inny bank stwierdzi, że nie może nam pożyczyć ani grosza. Zawsze wrato sprawdzić oferty możliwie największej liczby instytucji, np. z pomocą brokera kredytowego”.

Link statyczny do tego artykułu: www.szybko.pl/nieruchomosci/kupic_albo_nie_kupic_to_jest_pytanie_wersja_rozszerzona

Kupić albo nie kupić? Oto jest pytanie...

czyli rzecz o podjęciu decyzji o zakupie pierwszego mieszkania

Sondaże wskazują, iż większość z nas lubi robić zakupy. Jeśli mamy pieniądze, kupowanie różnych rzeczy sprawia nam wyjątkową przyjemność. Marzymy o samochodach sportowych, niepowtarzalnych kreacjach, czy drogim sprzęcie grającym. I choć niektórych pragnień nigdy nie spełnimy, marzenie o własnym mieszkaniu staje się dla większości z nas całkiem poważnym celem do zrealizowania.

Ale kiedy się na to zdecydować? Czy wtedy, gdy będziemy już bardzo bogaci, a na naszym koncie uda nam się pomnożyć zera w dostatecznym stopniu, by kupić mieszkanie za gotówkę? Czy to w ogóle jest możliwe? Przecież ceny mieszkań rosną w zawrotnym tempie i nie zamierzają wcale przestać... Czy mieszkanie można kupić w taki sam sposób, jak ubranie w sklepie? Jak się do tego zabrać? Kiedy się do tego zabrać i właściwie po co?

Kiedy potrzebne mieszkanie?

Większość z nas decyduje się na zakup mieszkania wtedy, gdy zamierza założyć rodzinę. Bo pierwsze mieszkanie jest takim właśnie symbolem ustabilizowania się, zapuszczenia korzeni. Syndrom wicia gniazda dopada nas w pewnym wieku, obecnie około 30 roku życia. I jeśli wcześniej nie mieliśmy szczęścia do bogatych rodziców, którzy daliby nam prezent w postaci własnego kąta, to musimy sami wyczuć ten moment i taki „własny kąt” sobie stworzyć. Zadanie to nie należy do najłatwiejszych, bo wymaga od nas wiele zaangażowania, na które często nie jesteśmy jeszcze gotowi.

„Psychologowie wiele czasu i energii poświęcili na analizę celów, do których dążą ludzie - mówi Paweł Fortuna, psycholog Kampanii „Szybko na swoim”, właściciel firmy „Fortuna&Fortuna” - Zakup mieszkania jest dość specyficznym celem. Ze względu na wysiłek włożony w jego osiągnięcie i przewidywane trudności, zawiera on w sobie zarówno elementy pozytywne, przyciągające (własne, bezpieczne miejsce na Ziemi), jak i negatywne, odpychające (wydatki na jego urządzenie). Okazuje się, że mamy tendencje do lokowania takich celów w odległej przyszłości.”

Zanim więc zaczniemy na poważnie mierzyć siły na zamiary, musimy przede wszystkim odpowiedzieć sobie na pytanie - czy chcemy właśnie w tym mieście, w tej okolicy zamieszkać przynajmniej przez najbliższych kilka lat? Jeśli do tej pory wynajmowaliśmy mieszkanie, zawsze mogliśmy szybko spakować walizki i przenieść się w inne miejsce. Teraz, gdy już zdecydujemy o zakupie własnego „M”, powinniśmy przynajmniej mieć ochotę na osiedlenie się w nim na dłużej - wtedy łatwiej nam będzie ze spokojem załatwić wszystkie fomalności i na pewno łatwiej przyjdzie nam wydanie pokaźnej sumki na zrealizowanie naszego marzenia.

Załóżmy więc, że jesteśmy zdecydowani zapuścić korzenie w konkretnym miejscu. Jak zabrać się do realizacji planu o kupnie mieszkania? Jak uniknąć odkładania tej decyzji „na później”?

„Marzenie przekształcasz w cel w momencie, w którym staje się ono datą w kalendarzu - wyjaśnia Paweł Fortuna - Od tej pory jest to już punkt, do którego się zbliżasz. Najlepiej, jeśli to możliwe, określić prezyzyjnie dzień.”

Może to być dzień pierwszego kontaktu z agencją nieruchomości, dzień ustalenia planu działań lub nawet przybliżona data wprowadzenia się do wymarzonego lokum.

Czynnikiem, przyspieszającym decyzję o kupnie mieszkania mogą też być rosnące ceny nieruchomości. Przyglądając się nawet dość pobieżnie branży mieszkaniowej, szybko stwiedzimy, że im szybciej kupimy własne „M”, tym mniej stracimy. Sytucaja przedstawia się wręcz odwrotnie - nawet biorąc kredyt na zakup mieszkania, będzie to swojego rodzaju inwestycja - być może najlepsza z możliwych.

Ile to kosztuje?

Już od kilkunastu miesięcy mamy do czynienia z sytuacją, którą można nazwać gorączką na rynku nieruchomości.

„Aby obrazowo przedstawić sytuację, można porównać ilość oddawanych do użytku mieszkań z liczbą zawieranych małżeństw - twierdzi Marta Kosińska, ekspert rynku nieruchomości Kampanii „Szybko na swoim”, wspówłaścicielka firmy Szybko.pl - W latach 2000-2005 zawierano corocznie o około 50% więcej małżeństw niż powstawało nowych mieszkań. Nowo powstające rodziny są tylko jedną z grup zainteresowanych kupnem mieszkania i tworzących na nie popyt. Wniosek z tego taki, że w związku z podażą mniejszą od popytu, ceny mieszkań musiały wzrosnąć i wzrosły...”

Ceny mieszkań osiągają z dnia na dzień coraz bardziej abstrakcyjne kwoty, co możemy łatwo zaobserwować na podstawie danych z serwisu www.szybko.pl, który dotyczy rynku wtórnego i www.tabelaofert.pl, dotyczącego rynku pierwotnego.

„W ciągu ostatniego półrocza najbardziej, bo o 26% wzrosła cena metra kwadratowego we Wrocławiu - mówi Marta Kosińska - W Krakowie o 23%, w Gdańsku o 18%, Poznaniu - 16% i w Warszawie o 15%.” Jeśli chodzi o rynek wtórny, to jest to nieco mnieszy wzrost w wyżej wymienionych miastach, sięgający od 13% w przypadku Wrocławia do 23% w przypadku Krakowa. I choć ceny mieszkań są coraz wyższe, to zdaniem Marty Kosińskiej nie można liczyć na ich spadek w najbliższych latach.

„Duże znaczenie dla poziomu cen ma fakt, iż jesteśmy członkiem Unii Europejskiej - wyjaśnia ekspert z firmy Szybko.pl - Zakupów na polskim rynku nieruchomości dokonują inwestorzy zagraniczni, co także winduje ceny. Postępuje też proces wyrównywania cen pomiędzy Polską a pozostałymi krajami Unii, co oznacza, że ceny pną się w górę.”

Recepta na tę sytuację jest jedna - coraz wyższe ceny mieszkań paradoksalnie powinny motywować nas do zakupu. Rekomendacja eksperta kampanii „Szybko na swoim” jest oczywista - należy kupować mieszkania już i teraz, oczywiście wystrzegając się wszelkich błędów i pułapek, w jakie można wpaść, gdy nie zachowa się należytej ostrożności podczas załatwiania formalności.

Dlaczego warto?

Własne mieszkanie to inwestycja w przyszłość. Podejmując decyzję o przebrnięciu przez gąszcz formalności związanych z zakupem własnego lokum, podejmujemy swoiste wyzwanie. Z jednej strony jest to sytuacja stresująca, z drugiej zaś stymuluje nas ona do życia, napędza nową energię i dodaje skrzydeł.

„Zakup własnego mieszkania może być postrzegany jako zagrożenie - ostrzega Paweł Fortuna - Obawy związane z tym wyzwaniem często są głęboko ukryte i stanowią znaczne obciążenie dla naszej psychiki. Ale najlepszym i jedynym skutecznym sposobem na poradzenie sobie z tym stresem, jest aktywne stawieniu mu czoła. Jasne określenie celów, wyznaczenie planu, konsultacje z osobami, które mają już „to” za sobą, zdecydowanie poprawia samopoczucie i jest źródłem motywacji do działania”.

Poza oczywistym faktem, iż zakup mieszkania to droga, podczas której wiele się nauczymy, z pewnością będziemy postrzegać tę sytuację, jako podniesienie standardu naszego życia. Wreszcie będziemy mieć coś własnego, miejsce, które możmy urządzić tak, jak chcemy. I nawet jeśli będziemy musieli sprzedać lub wynająć nasze mieszkanie przed spłatą kredytu, to na pewno na tym nie stracimy. W końcu za kilka lat mieszkania będą jeszcze więcej warte...

Rada Programowa Kampanii

Marta Kosińska Ekspert rynku nieruchomości Kampanii Edukacyjnej „Szybko na swoim”. Ekonomista, ukończyła dwa kierunki Szkoły Głównej Handlowej: Zarządzanie i Marketing oraz Międzynarodowe Stosunki Gospodarcze i Polityczne, a także podyplomowe studia w zakresie analiz marketingowych. Jest jednym z pomysłodawców i twórców serwisów internetowych www.szybko.pl, www.szybkopraca.pl, www.szybkowakacje.pl. Analityk serwisu nieruchomości www.szybko.pl, autorka „Raportu Szybko.pl”, pierwszej w Polsce analizy sytuacji na wtórnym rynku nieruchomości.

Justyna Dubielak Prawnik Kampanii Edukacyjnej „Szybko na swoim”. Adwokat. Prowadzi kancelarię adwokacką w Warszawie. Zajmuje się obsługą podmiotów gospodarczych i osób fizycznych w zakresie prawa gospodarczego, cywilnego, w tym prawa obrotu nieruchmościami oraz sporów sądowych.

Paweł Fortuna Psycholog Kampanii Edukacyjnej „Szybko na swoim”. Doktor psychologii, negocjator, trener i coach. Posiada certyfikat American Association for Training and Development. Pracownik Katedry Psychologii Eksperymentalnej KUL, realizuje badania z zakresu psychologii perswazji, obrony przed manipulacją i wyobraźni. Prowadzi wykłady z psychologii reklamy oraz psychologii zachowań konsumenckich. Autor ok. 30 publikacji z zakresu perswazji, komunikacji medialnej, negocjacji i zarządzania zasobami ludzkimi. Od 1995 roku współpracuje z instytucjami medialnymi i biznesowymi, jednostkami administracji publicznej oraz osobami publicznymi w zakresie doskonalenia kompetencji perswazyjnych i negocjacyjnych.

Maciej Kossowski Doradca ds. kredytów Kampanii Edukacyjnej „Szybko na swoim”. Absolwent Szkoły Głównej Handlowej (kierunki: Finanse i Bankowość, Zarządzanie i Marketing) oraz podyplomowych studiów dziennikarstwa na Uniwersytecie Warszawskim. Kieruje Działem Analiz w Expanderze - największej firmie doradztwa finansowego w Polsce. Zajmuje się szeroko rozumianą tematyką finansów osobistych

Link statyczny do tego artykułu: http://www.szybko.pl/nieruchomosci/rada_programowa_kampanii

Słowniczek pojęć związanych z zakupem mieszkania

Aby bez problemu przejść drogę od podjęcia decyzji o kupnie mieszkania do odebrania kluczy, powinniśmy lepiej rozumieć słownictwo, jakim operować będą osoby, z którymi na tej drodze się zetkniemy.

Z tym specyficznym językiem warto się zapoznać choćby po to, aby najzwyczajniej w świecie nie dać się oszukać i rozmawiać z poszczególnymi partnerami jak równy z równym.

Poniżej- krótki słowniczek najważniejszych pojęć, związanych z rynkiem nieruchomości.