Nabycie gruntu czy budynku od komornika może okazać się dla firmy całkiem niezłym interesem. Oczywiście pod warunkiem że wiemy, jak to zrobić i jakie zagrożenia się z tym wiążą

Wysokie ceny nieruchomości sprawiają, że przedsiębiorcy powinni częściej odwiedzać licytacje komornicze. Choćby dlatego, że czasem stwarzają one okazję do nabycia gruntu, budynku czy lokalu na warunkach zdecydowanie korzystniejszych niż rynkowe. Czy taka transakcja rzeczywiście się firmie opłaci? I jak jej dobić?

Dlaczego warto

Za odwiedzaniem licytacji komorniczych przemawiają przede wszystkim korzystne ceny, jakie nabywcy mogą tam często uzyskać. Kupno
nieruchomości w ramach postępowania egzekucyjnego – zwłaszcza w okresie szybkiego wzrostu ich cen – to rozwiązanie kuszące z dwóch przynajmniej powodów. Po pierwsze, ze względu na to, że cena rośnie szybciej, niż trwają procedury egzekucyjne. Każdą nieruchomość wystawianą przez komornika na sprzedaż musi wycenić biegły. Bywa i tak, że między sporządzeniem wyceny nieruchomości a wystawieniem jej na licytację mija
dłuższy czas. Tymczasem kodeks postępowania cywilnego nie daje komornikowi zbyt dużych możliwości zmiany ceny. Może się zatem okazać,
że wycena, którą sporządzono na początku postępowania egzekucyjnego, na jego końcu jest już o wiele niższa niż aktualna wartość nieruchomości.
Co więcej, jeżeli nieruchomość była w okresie sześciu miesięcy przed zajęciem oszacowana na potrzeby obrotu rynkowego i oszacowanie to
odpowiada wymogom oszacowania nieruchomości w egzekucji z nieruchomości, nowego oszacowania się nie dokonuje (art. 948 kodeksu
postępowania cywilnego).

Jest jednak jeszcze drugi czynnik mogący wpływać na obniżenie cen. Chodzi o to, że sam fakt wyceny nieruchomości
na określonym poziomie bynajmniej nie oznacza, iż nie zostanie ona sprzedana taniej. Komornik musi bowiem zacząć licytację od kwoty dużo
niższej, niż wynika z wyceny. Cena wywoławcza na pierwszej licytacji wynosi trzy czwarte sumy oszacowania. Cena ta ma również znaczenie w
toku licytacji. Postąpienia, czyli kwoty, o które przebijają się licytujący, nie mogą być bowiem niższe niż jeden proc. tej ceny (art.
978 § 2 k.p.c.). Jeśli licytujących jest wielu i przebijają się ofertami, cena oczywiście szybko wzrośnie. W przeciwnym jednak wypadku
zostanie ona sprzedana poniżej ustalonej na wstępie wartości. Do przeprowadzenia licytacji wystarczy stawienie się jednego tylko
licytanta (art. 976 § 2 k.p.c.).

Polskie prawo nie pozwala natomiast zejść z ceną niżej niż do dwóch trzecich jej wartości wynikającej z wyceny (art. 983 k.p.c.). Jeśli mimo dwóch licytacji nikt nieruchomości nie kupi, a wierzyciel nie przejmie jej na własność, komornik będzie musiał zwrócić ją dłużnikowi. Kolejną egzekucję z
takiego gruntu czy budynku będzie wolno podjąć dopiero po roku (art. 985 k.p.c.).

Czy warto kupować

Sprzedaż egzekucyjna to nie tylko atrakcyjna cena. Inną korzyścią z kupowania u komornika jest to, że nabywca dostaje nieruchomość z czystą w zasadzie kartoteką. Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności (czyli zatwierdzeniu transakcji przez sąd) wygasają bowiem wszelkie prawa, a także skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości. Innymi słowy, z dnia na dzień znikają
wszelkie hipoteki, prawo pierwokupu, służebności itp. uprawnienia.

Czy to oznacza, że dotychczasowi wierzyciele mają obejść się smakiem? Oczywiście nie. To by przecież oznaczało rażący brak poszanowania
interesów takich osób. Dlatego ustawa przewiduje rozwiązanie szczególne. Na miejsce wygasających praw powstaje u każdego z
wierzycieli możliwość zaspokojenia się z ceny nabycia z pierwszeństwem przewidzianym w przepisach o podziale ceny uzyskanej z egzekucji (art.
1000 k.p.c.). Innymi słowy wierzyciel, który doprowadził do sprzedaży nieruchomości, otrzyma z tego tytułu tylko tyle pieniędzy, ile zostanie po spłaceniu podmiotów uprawnionych z wygasających praw.

Nie tylko hipoteki

Niestety dla kupującego, od zasady nabycia nieruchomości bez długów istnieje wiele wyjątków. Zdarzają się zatem sytuacje, w których prawa w taki czy inny sposób dotyczące nieruchomości pozostają – mimo jej sprzedaży – w mocy. ...

Źródło : Rzeczpospolita