czyli rzecz o podjęciu decyzji o zakupie pierwszego mieszkania

Podjęcie decyzji o kupnie mieszkania wiąże się z rozpoczęciem szeregu działań, które doprowadzić mają do magicznego momentu odebrania kluczy i stania się właścicielem wymarzonego lokum. Zanim jednak zaczniemy iść tą drogą, powinniśmy przyjrzeć się sytuacji na rynku, porównać różne oferty i realnie ocenić nasze możliwości. Dobrym początkiem jest też nakreślenie planu działań, który pomoże nam uporządkować elementy czekającego nas wyzwania.

Akcja „Szybko na swoim”, zorganizowana w tym roku przez portal www.szybko.pl pomoże nam odpowiedzieć na wszystkie te pytania i bezboleśnie przebrnąć przez gąszcz formalności. Zanim jednak to nastąpi, potrzebujemy małego przygotowania w postaci swoistego kompendium wiedzy o obecnej sytuacji na rynku piewotnym i wtórnym nieruchomości.

Sytuacja na rynku pierwotnym i wtórnym

Dostęp do korzystnie oprocentowanych kredytów mieszkaniowych, wzrost gospodarczy i idąca za nim poprawa sytuacji poszczególnych rodzin powodują, iż coraz większa grupa ludzi może sobie pozwolić i decyduje się na kupno mieszkania. Niestety podaż na rynku pierwotnym nie jest w stanie zaspokoić zapotrzebowania. Efektem są gwałtowne wzrosty cen i sytuacja, w której nowe lokale sprzedają się już na etapie „dziury w ziemi”.

W ciągu ostatniego półrocza w największych polskich miastach niemal co miesiąc mieliśmy do czynienia z rekordowymi cenami, a także wzrostami. W ciągu 6 miesięcy najbardziej, bo o ponad 1 (26%) wzrosła cena metra kwadratowego we Wrocławiu. W Krakowie o 23%, w Gdańsku o 18%, Poznaniu 16% i w Warszawie o 15%.

W przypadku gdy nie sposób znaleźć oferty na rynku pierwotnym, naturalnym mechanizmem jest przeniesienie zainteresowania kupujących na rynek wtórny. Zarówno dane liczbowe jak i ilustracja graficzna pokazują znaczne wzrosty, średnich cen na rynku wtórnym, w największych polskich miastach. W przypadku Wrocławia w ciągu ostatnich 6 miesięcy średnia cena metra kwadratowego wzrosła o 13%, w Poznaniu o 15%, w Warszawie 19%, w Gdańsku 20% i 23% w Krakowie.

Wykres 1. Zmiana cen m2 mieszkań na rynku wtórnym w największych polskich miastach. Źródło www.szybko.pl

Sytuacja wtórnego rynku nieruchomości została zanalizowana w raporcie www.szybko.pl, który w szczegółach opisuje wtórny rynek nieruchomości w wybranych, większych miastach Polski w III kwartale 2006 roku.

Z analizy tej jasno wynika, iż w tej chwili mamy w kraju wyjątkową sytuację na rynku nieruchomości. Kilku i kilkunastoprocentowe wzrosty cen nieruchomości, utrzymujące się od kilkunastu miesięcy, to okoliczności niezwykle rzadko spotykane na rynku. Rynek nieruchomości jest bowiem powszechnie uznawany za jeden z najbardziej stabilnych i zwykle inwestowany tam kapitał to zabezpieczenie innych bardziej ryzykownych transakcji. W Polsce w chwili obecnej przybrał on zupełnie inne oblicze. Informacje o kilkudziesięcioprocentowych wzrostach cen w skali roku, które szerokim echem odbijają się w mediach, elektryzują opinię publiczną. Powodują, iż osoby, które planowały zakup mieszkania w przyszłości, przyspieszają swoją decyzję, a dodatkowo ludzie dysponujący możliwościami finansowymi (oszczędności oraz zdolność kredytowa) postanawiają zainwestować w coś tak bezpiecznego i jednocześnie zyskownego jak nieruchomość. Przy ciągłym niedoborze mieszkań na rynku pierwotnym (szacowany w Polsce na 1,5 - 2 mln mieszkań) popyt przesuwa się na rynek wtórny, gdzie sprzedających także jest znacznie mniej niż chętnych do kupienia. Dochodzi do sytuacji, kiedy cena sprzedającego jest czymś w rodzaju ceny minimalnej, a osoby zainteresowane kupnem dokonują swoistej licytacji, podbijając cenę lub oferując korzystniejsze warunki realizacji transakcji.

Zdaniem Marty Kosińskiej - autorki Raportu www.szybko.pl i eksperta ds. nieruchomości Kampanii Edukacyjnej „Szybko na swoim”, nie można liczyć na spadek cen nieruchomości.

„W największych miastach, gdzie mamy do czynienia z szybkim rozwojem gospodarczym, a co za tym idzie powstawaniem nowych miejsc pracy i podnoszeniem się poziomu życia mieszkańców, będziemy mieli do czynienia z dalszym stosunkowo szybkim wzrostem cen - wyjaśnia Marta Kosińska - Duże znaczenie dla poziomu cen ma fakt, iż jesteśmy członkiem Unii Europejskiej. Zakupów na polskim rynku nieruchomości dokonują inwestorzy zagraniczni, co także winduje ceny. Nieuchronnie następuje również proces wyrównywania cen pomiędzy Polską a pozostałymi krajami Unii. W chwili obecnej ceny te są nadal kilkukrotnie niższe niż w stolicach „starej Unii”, więc oznacza to, iż ceny nadal będą pięły się w górę.

Za kilka lat planowane jest przystąpienie Polski do strefy Euro. W krajach, które mają ten proces za sobą oznaczało to wzrost wszystkich cen. Możemy się więc spodziewać iż ceny nieruchomości także zareagują zwyżkami, tym bardziej, iż widoczne będzie jak na dłoni, o ile tańsze są nieruchomości w Polsce w porównaniu z krajami Unii.”

Wykres 2. Zmiany średnich cen metra kwadratowego w III kwartale 2006 w największych polskich miastach. Źródło www.szybko.pl

Finansowanie zakupu mieszkania

Ceny mieszkań są na tyle abstrakcyjne dla przeciętnego konsumenta, że pojawia się pytanie, kogo w tym momencie stać na mieszkanie?

„Dzięki bardziej dostępnym kredytom liczba osób, które mogą kupić własne M jest dużo większa niż kilka lat temu - uspokaja Marta Kosińska w swoim Raporcie - Ważny jest również fakt, iż wzrasta poziom wiedzy na temat kredytów mieszkaniowych, a tym samym giną lęki przed ich zaciąganiem. Dzięki kredytom mieszkanie mogą kupić młodzi ludzie, których wcześniej nie stać było na taką inwestycję. Co więcej, bardzo często decydują się oni na maksymalną kwotę kredytu, wyczerpującą ich zdolności kredytowe. Realne koszty zostają rozłożone na raty a zarazem odłożone w czasie. Zaciągnięcie kredytu o kilka czy kilkanaście tysięcy wyższego nie powoduje drastycznego wzrostu raty miesięcznej, jeśli kredyt ma być spłacany przez 30 lub więcej lat. Dzięki temu kredytobiorcy mogą kupić mieszkanie większe lub bez oporów zapłacić więcej za metr kwadratowy wymarzonego lokum. W ten sposób masa pieniądza, która płynie z kredytów na rynek nieruchomości staje się jednym z elementów podsycających koniunkturę, a co za tym idzie ceny. Oczywiście jak w każdym przypadku i tu pojawia się bariera.

Mimo iż kredyty mają szansę stać się jeszcze bardziej dostępne, to rosnące ceny nieruchomości mogą spowodować, że nawet przy uwzględnieniu maksymalnej zdolności kredytowej, wielu osób i tak nie będzie stać na kupno mieszkania. Już teraz osoba o podobnych zarobkach mieszkająca w Poznaniu może pozwolić sobie na znacznie większe mieszkanie niż mieszkaniec stolicy czy Krakowa.”

Wykres 3. Finansowanie zakupu mieszkania. Źródło redNet Property Consulting

Zdaniem Macieja Kossowskiego z firmy Expander, doradcy ds. kredytów Kampanii Edukacyjnej „Szybko na swoim” ze wzrostu cen mieszkań korzystają w największym stopniu klienci o wyższych dochodach oraz obcokrajowcy. Tymczasem przeciętna rodzina musi wykazać przed bankiem tzw. zdolnoś kredytową, która zależy nie tylko od wysokości dochodów, ale też od ich źródła - im mniej są one stabilne, tym niższa jest zdolność. To właśnie od tej zdolności zależy jaki zostanie przyznany kredyt na sfinansowanie zakupu mieszkania. I niestety okazuje się, że wielu z nas w ogóle nie stać na kredyt mieszkaniowy...

„Ceny mieszkań szybko rosną, a nasza zdolność kredytowa za nimi nie nadąża - stwierdza Maciej Kossowki - Nie należy się jednak poddawać, jeśli ten, czy inny bank stwierdzi, że nie może nam pożyczyć ani grosza. Zawsze wrato sprawdzić oferty możliwie największej liczby instytucji, np. z pomocą brokera kredytowego”.

Link statyczny do tego artykułu: www.szybko.pl/nieruchomosci/kupic_albo_nie_kupic_to_jest_pytanie_wersja_rozszerzona