Jakie umowy należy podpisać podczas kupna mieszkania? Jak nie wpaść w pułapki zastawiane przez developerów? Eksperci Ogólnopolskiej Kampanii Edukacyjnej „Szybko na swoim” stworzyli swoiste kompendium wiedzy, pozwalające na przebrnięcie przez prawne meandry zakupu naszego pierwszego w życiu mieszkania.

Justyna Dubielak, ekspert ds. prawnych kampanii „Szybko na swoim” przedstawia poniżej rodzaje umów, jakie powinny być zawarte podczas zakupu nieruchomości.

Zakup mieszkania na rynku pierwotnym

Zakup mieszkania na rynku wtórnym

Opłaty

Koszty związane z zakupem mieszkania to naturalnie nie tylko jego cena rynkowa - przypomina Maciej Kossowski, ekspert kampanii „Szybko na swoim” z firmy Expander - Dochodzą jeszcze podatki oraz koszty sądowe i notarialne związane z transakcją. Do tego musimy pamiętać o tym, że jeżeli kupujemy mieszkanie na kredyt, mamy na swoich barkach jeszcze koszty kredytu.

Koszty związane z kredytem mogą wyglądać następująco:

Jeśli zaś chodzi o opłaty notarialne i sądowe - dodaje Maciej Kossowski - to poniżej załączam kalkulator kosztów dostępny u jednego z doradców kredytowych. Bazując na tym programie możemy obliczyć te koszty w zależności od wartości kupowanej nieruchomości i wielkości przyznanego kredytu.

Podsumowanie, czyli kilka podpowiedzi prawnika

Justyna Dubielak - prawnik kampanii „Szybko na swoim” odpowiada poniżej na kilka pytań, które mogą ewentualnie nasunąć się podczas dokonywania transakacji zakupu pierwszego mieszkania.

1. Jak zabezpieczyć się przed ewentualnym wycofaniem się sprzedającego (gdy, na przykład z powodu szybkiego wzrostu cen znalazł lepszego klienta)?

Aby uniknąć sytuacji, w której po podpisaniu umowy przedwstępnej sprzedający wycofuje się ze sprzedaży mieszkania, najlepiej podpisać umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego. Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego ma tę przewagę nad umową w zwykłej formie pisemnej, że w przypadku, gdy do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nie dojdzie w ustalonym terminie, możemy żądać od sprzedającego, wedle własnego uznania, albo zwrotu wpłaconego mu zadatku w podwójnej wysokości (ta forma zabezpieczenia występuje również w umowie przedwstępnej w zwykłej formie pisemnej), albo zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży, czyli finalizacji transakcji na takich samych warunkach (np. za taką samą cenę) jakie ustalono w umowie przedwstępnej. Ponadto na podstawie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego można również żądać umieszczenia w księdze wieczystej prowadzonej dla lokalu mieszkalnego wzmianki o zawarciu przedwstępnej umowy sprzedaży. Może to zniechęcić kolejnego nabywcę do zakupu lokalu, a nawet, jeśli jednak dojdzie do sprzedaży lokalu kolejnemu nabywcy, można również żądać uznania tej transakcji za bezskuteczną na drodze sądowej.

2. Czym się różni zaliczka od zadatku?

Zarówno zaliczka jak i zadatek są formą zabezpieczenia dla wykonania zobowiązań, będących przedmiotem umowy. W wypadku, gdy strony prawidłowo wykonują swoje zobowiązania wpłacona wcześniej zaliczka czy zadatek są zaliczane na poczet określonej w umowie ceny. Jednakże w przypadku ich niewykonania, zaliczka podlega zwrotowi osobie, która ją wpłaciła bez względu na to, po której ze stron leżą przyczyny niewykonania umowy. Odmiennie rzecz się kształtuje przy zadatku. Gdy zobowiązania wskazane w umowie nie zostaną wykonane z przyczyn leżących po stronie osoby, która dała zadatek, osoba, która zadatek przyjęła może go zatrzymać. Natomiast, jeśli przyczyny niewykonania zobowiązań umownych leżą po stronie osoby, która zadatek przyjęła, ma ona obowiązek zwrócić zadatek w podwójnej wysokości osobie, od której go otrzymała.

3. Jakiej wysokości powinny być zaliczka lub zadatek?

Wysokość zaliczki lub zadatku przy sprzedaży mieszkania nie jest regulowana przepisami prawa. Zwyczajowo przyjmuje się, że kupujący wpłaca sprzedającemu zadatek w wysokości 10% ustalonej ceny sprzedaży, jednak strony mogą dowolnie określić jego wysokość.

4. Jak wygląda sprawa opłat u notariusza?

Przy sporządzaniu umowy sprzedaży nieruchomości notariusz pobiera 3 rodzaje opłat: taksę notarialną, opłaty sądowe oraz podatek od czynności cywilnoprawnych. Wysokość taksy notarialnej jest każdorazowo określana przez notariusza na podstawie wartości przedmiotu czynności notarialnej (w wypadku sprzedaży mieszkania na podstawie ceny sprzedaży) zgodnie z rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej z dnia 28 czerwca 2004 roku (Dz. U. z 2004 r. nr 148 poz. 1564 z późn. zm.).

Zgodnie z § 3 rozporządzenia, maksymalna stawka taksy notarialnej przy sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność wynosi:

Przy zbyciu sp ółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego maksymalna taksa notarialna wynosi połowę stawki określonej wskazanej powyżej. Do wyliczonej taksy notarialnej zgodnie z przedstawionymi wyżej zasadami doliczany jest podatek VAT. Opłaty sądowe pobierane przez notariusza są związane z wpisaniem do księgi wieczystej praw kupującego oraz założeniem księgi wieczystej dla lokalu, jeśli nie była dotychczas prowadzona. Opłaty te są określane na podstawie ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych z dnia 28 lipca 2005 roku (Dz. U. z 2005 r., nr 167, poz. 1398 z późn. zm.) Zgodnie z art. 42 i 44 Ustawy za dokonanie w księdze wieczystej wpisu zapłacimy 200 zł, natomiast założenie księgi wieczystej 60 zł. Jeśli więc mieszkanie, które kupujemy nie ma księgi wieczystej zapłacimy za jej założenie 60 zł oraz 200 zł za wpisanie nas w księdze wieczystej jako właścicieli. Zarówno sprzedaż lokalu, który stanowi odrębną własność jak i zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych, którego stawka wynosi 2% wartości ceny sprzedaży (ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych z dnia 9 września 2000 roku - Dz. U. z 2005 r. nr 41 poz. 399 z późn. zm.). Obowiązek zapłaty tego podatku spoczywa na kupującym.

5. Czy, jeżeli kupujemy mieszkanie bez pomocy agencji powinniśmy podpisywać umowę wstępną i czy konieczne jest dokonanie tego u notariusza?

Bez wzgl ędu na to czy w transakcji sprzedaży mieszkania pośredniczy agencja nieruchomości, czy sami znaleźliśmy odpowiednie mieszkanie, przepisy prawa w ogóle nie nakazują podpisywania umowy przedwstępnej. Jeżeli strony są zdecydowane na finalizację transakcji sprzedaży mieszkania na ustalonych przez siebie warunkach, a kupujący dysponuje odpowiednimi środkami finansowymi, możliwe jest przystąpienie do podpisania umowy sprzedaży własności lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu bez uprzedniego podpisywania umowy przedwstępnej. Należy pamiętać, że umowa sprzedaży mieszkania musi być podpisana w formie aktu notarialnego, inaczej nie jest ważna. Jeśli strony decydują się na podpisanie przedwstępnej umowy sprzedaży, umowa może być zawarta wedle wyboru stron w zwykłej formie pisemnej lub w formie aktu notarialnego. Zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego umożliwia żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej w przypadku, gdy jedna ze stron umowy będzie próbowała wycofać się z transakcji.

Link statyczny do tego artykułu: www.szybko.pl/nieruchomosci/mieszkaj_zgodnie_z_prawem_wersja_rozszerzona