Klamka zapadła. Wiemy już, że chcemy kupić mieszkanie. Wiemy, że znajdziemy na nie pieniądze. Ale jak zabrać się do poszukiwań naszego jedynego miejsca na Ziemi? Kto nam w tym może pomóc i na co zwracać uwagę podczas przeglądania przeróżnych ofert?

Zacznijmy od uruchomienia wyobraźni. W jakim mieszkaniu chcielibyśmy uwić sobie gniazdko? Jaka to ma być okolica? Jaki widok z okna, jacy sąsiedzi? Czy lubimy przytulne, małe wnętrza, czy może cierpimy na klaustrofobię i tylko duże przestrzenie zaspokoją nasze oczekiwania? A może nie do końca wiemy, czego chcemy i przed określeniem wizji własnego "M", wolelibyśmy obejrzeć różne możliwe warianty?

Agencja na pomoc

Jeśli nie do końca potrafimy określić naszych oczekiwań, wybór właściwej oferty może stać się nie lada wyzwaniem. Nawet jeżeli zdecydujemy się na pomoc wybranej agencji nieruchomości, musimy zachować szczególną ostrożność.

Jeśli nasze cele są niejasne, łatwo jest wpaść w pułapkę promocyjnej machiny - twierdzi Paweł Fortuna, psycholog i ekspert Ogólnopolskiej Kampanii Edukacyjnej "Szybko na swoim" - Oferty są konstruowane w taki sposób, by maksymalizować prawdopodobieństwo pozyskania klienta. Są pisane językiem korzyści, eksponują przede wszystkim udogodnienia przyciągające uwagę i ogólnie same zalety danego mieszkania.

Polskie agencje nieruchomości wciąż uczą się trudnej sztuki zapewnienia swoim klientom wysokiego standardu usług. Umowy są często podpisywane w nieodpowiednich warunkach, co uniemożliwia drugiej stronie należyte zapoznanie się z ich warunkami. Zdarzają się agenci, którzy przyjeżdżają na spotkanie nieprzygotowani, a są i tacy, którzy nie dotrzymują obietnic. Niestety nadal pokutuje stereotyp agenta, którego nadrzędnym celem staje się dopilnowanie, aby klient zapłacił prowizję.

Tymczasem od dobrego agenta nieruchomości możemy wymagać nie tylko dostarczenia adresu lokalu na sprzedaż, ale także profesjonalnego doradztwa przy zakupie.

Agent powinien na przykład poinformować nas o tym, czy proponowana cena nieruchomości nie jest za wysoka - przypomina Marta Kosińska, współpracująca na co dzień z agencjami jako współwłaścicielka firmy Szybko.pl, pomysłodawcy kampanii "Szybko na swoim" - Poza tym w dobrej agencji możemy liczyć na zbadanie stanu prawnego nieruchomości, a nawet na pośrednictwo w negocjacji ceny.

Aby nie dać się wyprowadzić w przysłowiowe pole, musimy przede wszystkim dowiedzieć się, czy wybrany przez nas agent ma licencję. Jej numer powinien znaleźć się w umowie, którą podpisujemy z agencją. Poza tym każdy pośrednik musi być ubezpieczony od odpowiedzialności cywilnej.

Umowa precyzuje czego oczekujemy od pośrednika - wyjaśnia Marta Kosińska - Agencja ma dla nas szukać mieszkania dopóty, dopóki nie wybierzemy którejś z ofert. Agent powinien sprawdzić, czy lokal rzeczywiście należy do sprzedającego, czy nie jest zadłużony. W przypadku działki budowlanej powinien też dostarczyć dokumenty geodezyjne i zaświadczenie z planu zagospodarowania przestrzennego.

Możemy też oczekiwać pomocy przy załatwianiu formalności w sądzie i u notariusza. A jeśli agencja nie wywiązuje się z obowiązków, mamy prawo wystąpić o odszkodowanie. Sami też oceniamy pracę naszego agenta, negocjując stawkę prowizji za wykonaną pracę. Stawka ta waha się aktualnie w granicach od 2,5 % do 3% wartości transakcji, ale często udaje się znacznie ją obniżyć.

Każdy z nas ma prawo negocjować każdy zapis oferty. Na wolnym rynku jest to przywilej, z którego warto korzystać - przypomina Paweł Fortuna - Negocjacjom może podlegać każdy zapis umowy. Nie tylko ten dotyczący konkretnych wartości (np. prowizja), ale również inny, ustalający zasady współpracy.

Zdaniem eksperta kampanii "Szybko na swoim" rezygnacja z negocjacji to ustawienie się w roli biernego petenta, a nie kooperującego partnera.

Pytaj, pytaj i jeszcze raz pytaj - zachęca Fortuna - W trakcie negocjacji pamiętaj przede wszystkim o kilku ważnych kwestiach. Czy to jest negocjowana oferta? Jeśli tak to w jakich obszarach i w jakim zakresie? Jest to trudne pytanie dla oferenta, należy się więc również liczyć z odpowiedzią NIE. W takiej sytuacji czas zadać drugie podstawowe pytanie negocjatora - "dlaczego?". Masz prawo wiedzieć dlaczego są takie, a nie inne zapisy, kto jest władny by je zmieniać, jeśli oferenta obowiązują procedury, to w jakich warunkach są one modyfikowalne. Nie obawiaj się tego, że zostaniesz oceniony jako natręt - w końcu chodzi o twoje własne mieszkanie i o twoje pieniądze.

W cztery oczy

Taniej kupimy mieszkanie, działając na własną rękę. I tutaj możemy zastosować techniki negocjacyjne, rozmawiając już bezpośrednio ze sprzedającym. W takim jednak przypadku łatwiej nam będzie, jeśli już na wstępie określimy, co powinno znaleźć się w naszym wymarzonym gniazdku.

W przypadku takich zakupów jak mieszkanie każdy może sobie zrobić tabelę, w której wpisze cechy mieszkania, odpowiadające aktualnym wymaganiom - radzi psycholog kampanii "Szybko na swoim" - Cechom tym można również przypisać stopień wagi. Na przykład, dla jednej osoby lokalizacja w centrum może mieć wagę 10 (bardzo dużą), a dla kogoś innego 5 (umiarkowaną). Taka tabela może nie tylko służyć jako rzeczowy wyciąg z analizowanych ofert, ale przede wszystkim pomóc je porównać i wybrać najciekawsze do dalszych decyzji.

Bez pomocy agencji nie będziemy już mieć dostępu do dużej bazy ofert. Nie będziemy też mogli czerpać z zasobów wiedzy ekspertów rynku nieruchomości. Jako laicy w tej dziedzinie powinniśmy się zatem szybko dokształcić, surfując na przykład po internecie, czy przeglądając fachwą prasę. Możemy też popytać znajomych, czy nie wiedzą o jakimś mieszkaniu na sprzedaż.

W portalach internetowych znajadziemy nie tylko wiele aktualnych ogłoszeń, ale też porady odnośnie tego, co robić, by nie wpaść w pułapki. czyhające na kupujących swoje pierwsze lokum.

Aby doprecyzować nasze oczekiwania, a także trafić na interesującą ofertę warto zajrzeć pod co najmniej dwa adresy - twierdzi Marta Kosińsa, kspert ds. nieruchomości kampanii "Szybko na swoim" - Oferty z rynku pierwotnego znajdziemy na www.tabelaofert.pl, a z rynku wtórnego, m.in. na www.szybko.pl.

Należy jednak sprawdzić czy serwis posiada aktualne oferty a nie kierować się jedynie liczbą ofert podaną przez serwis jako aktualne.

Portal www.szybko.pl nie wyświetla ofert starszych niż 21 dni - uściśla Kosińska, współtworząca ten serwis - Jeśli ogłoszenie po 21 dniach jest nadal aktualne, oferent musi to potwierdzić, w przeciwnym razie jest ono usuwane z serwisu.

Szybko.pl to największy, darmowy portal, zawierający dużo ofert bezpośrednich, zwycięzca nagrody Webstera (nagroda Internautów).

Jeśli szukamy mieszkania na rynku pierwotnym, warto jest obejrzeć serwisy deweloperów, skontaktować się z nimi telefonicznie lub osobiście odwiedzić biura. Deweloperzy często nie nadążają z aktualizowaniem informacji na swoich stronach www.

Zarówno nowych jak i używanych mieszkań możemy też poszukać na targach mieszkaniowych.

Pierwsze wrażenie

Kiedy już wybierzemy jakieś oferty, przychodzi czas na porównanie obiecujących opisów mieszkań z ich stanem rzeczywstym.

Ważne jest pierwsze wrażenie i świadomość wymagań stawianych potencjalnemu mieszkaniu - podkreśla Wojciech Neubart, architekt kampanii "Szybko na swoim" - Zwróćmy uwagę na usytuowanie bloku, wygodę dojazdu samochodem, odległość od przystanków komunikacji miejskiej. Sprawdźmy czy w pobliżu nie ma warsztatów, dymiącej kotłowni lub zajezdni autobusowej. Męczące są też zaplecza sklepów, czy boiska szkolne. Jeżeli w pobliżu są puste przestrzenie warto sprawdzić w Urzędzie Dzielnicowym jakie są plany inwestycyjne związane z tymi terenami. W przypadku mieszkań na niższych kondygnacjach ważne stają się też takie aspekty jak umiejscowienie śmietnika czy oświetlona droga do przystanku,.

Porady te dotyczą oczywiście osób, kupujących mieszkania na rynku wtórnym. Plusem takiego rozwiązania jest niewątpliwie brak ograniczeń co do lokalizacji oraz fakt, iż mieszkanie dostępne jest właściwie "od zaraz". Takie mieszkania często jednak wymagają generalnego remontu, nie ma tam również zbyt wielkiego pola do popisu jeśli chodzi o aranżację przestrzeni. Mieszkania z rynku wtórnego różnią się standardem budowy, dlatego w momencie oglądania interesujących nas lokali, trzeba wykazać się szczególną ostrożnością.

W samym mieszkaniu zwróćmy uwagę na ściany, sufit i podłogę - radzi Wojciech Neubart - Trzeba bowiem sprawdzić, czy nie ma wilgoci i grzyba. Ważne staje się zatem nie tylko to, co widać gołym okiem, ale też to, co jest pod tapetami, wykładziną podłogową lub PCV. Warto też sprawdzić, czy drożna jest wentylacja (zwłaszcza przy kuchence i piecyku gazowym w łazience). Jeżeli zaś przewidujemy wyburzenia i budowanie nowych ścian, należy sprawdzić realność wprowadzenia tych zmian (zgoda administracji, opinia konstruktora lub projektanta).

Ważne są również takie detale jak stan okien, instalacji wodno-kanalizacyjnej i przydział mocy dla danego mieszkania. Im więcej szczegółów sprawdzimy przed zakupem wymarzonego gniazdka, tym mniej będziemy zaskoczeni zmianami, jakich musimy dokonać, i co za tym idzie, wydatkami na nie...

Jeżeli natomiast interesuje nas mieszkanie z rynku pierwotnego, to istotne tu staje się przejrzenie księgi wieczystej inwestycji oraz sprawdzenie w Krajowym Rejestrze Sądowym, czy firma deweloperska posiada wymagane pozwolenia na budowę mieszkań. W przypadku budynków, które dopiero powstają, warto zwrócić uwagę na planowany rozkład pomieszczeń, stan drogi dojazdowej oraz na to, co będzie znajdować się w okolicy naszego nowego domu.

Jest wiele plusów kupowania mieszkań na rynku pierwotnym - twierdzi Marta Kosińska, ekspert kampanii "Szybko na swoim" - Teoretycznie dostępny jest każdy metraż, a nowoczesny standard budowy jest o niebo lepszy od tego z czasów minionych. Trzeba jednak czekać średnio dwa lata na odbiór kluczy i niestety nie zawsze wiemy, jaki charakter będzie miała okolica za kilka lat.

Poszukiwanie mieszkania jest samo w sobie dość karkołomnym zadaniem, dodatkowo popyt znacznie przewyższa podaż, co jeszcze utrudnia znalezienie wymarzonego lokum. Paradoksalnie jednak wysuszony pod względem podażowym rynek może zostać najlepszym i najszybszym weryfikatorem naszych oczekiwań. Mieszkań brakuje i często nie ma czasu, żeby kolokwialnie mówiąc "wybrzydzać" podczas poszukiwań. Co więcej, często musimy nauczyć się elastyczności i skorygować nasze wymagania po to, aby w ogóle coś kupić. Przy dobrej organizacji i pewnego rodzaju dyscyplinie, którą sobie narzucimy, proces szukania mieszkania nie musi więc wcale trwać zbyt długo... W końcu trzeba będzie coś wybrać...

Link statyczny do tego artykułu: www.szybko.pl/nieruchomosci/mieszkanie_kupie_od_zaraz