Kupno mieszkania wiąże się z wydaniem dość abstrakcyjnie brzmiącej dla większości z nas kwoty. Jej określenie musi być dokonane już na początku drogi po odbiór kluczy do własnego „M”. W wielu przypadkach najrozsądniejszym rozwiązaniem staje się pożyczenie pieniędzy od banku.

To od określenia sumy, jaką jesteśmy w stanie przeznaczyć na zakup mieszkania, uzależniamy jego metraż i lokalizację. Oczywiście nie musimy dysponować nawet połową tej kwoty, możemy po prostu wziąć kredyt. Ale aby to zrobić, musimy dokonać szeregu formalności, poczynając od wykazania przed bankiem naszej zdolności kredytowej.

Czy bać się kredytu?

Z roku na rok wzrasta odsetek osób korzystających z kredytów. Nadal jednak zaciąganie pożyczki w banku wzbudza nasz lęk, co niewątpliwie odróżnia nas od społeczeństwa amerykańskiego.

Kredyt to duży stres, szczególnie w sytuacji, gdy decyzję o zakupie mieszkania trzeba podejmować szybko i kiedy nie jesteśmy pewni, czy za rok, dwa lata nadal będziemy mieć pracę. A są to dylematy, towarzyszące obecnie większości potencjalnych nabywców mieszkań.

„Na popularnej liście 43 stresujących wydarzeń życiowych, na której śmierć współmałżonka jest na pierwszym miejscu, zmiana sytuacji finansowej zajmuje pozycję szesnastą, a zaciągnięcie wysokiego kredytu dwudziestą - mówi Paweł Fortuna, psycholog Ogólnopolskiej Kampanii Edukacyjnej „Szybko na swoim” z firmy Fortuna&Fortuna - Kredyt to stresujące zdarzenie. Jeśli dodamy do tego obawy związane z egzekucją mienia z powodu niespłacenia kredytu (pozycja 21), zmianę warunków życia (pozycja 28) i zmianę miejsca zamieszkania (pozycja 32), obraz przewidywanych trudności może być już nie hamujący, lecz paraliżujący!”

Tymaczasem coraz więcej osób stać na kredyt mieszkaniowy, co powoduje wyraźną tendencję do walki z tymi obawami - szczególnie wśród ludzi młodych.

„W ostatnim kwartale Polacy zaciągnęli ponad 10 miliardów kredytu, przyjmując, że średni kredyt sięga wysokości 150 tysięcy złotych - ujawnia Maciej Kossowski, doradca do spraw kedytów kampanii „Szybko na swoim” z firmy Expander - Zaciągnięto zatem około 75 tysięcy kredytów. W skali roku jest to ponad 25 milardów, a nasza zdolność kredytowa to, według Fundacji na Rzecz Kredytu Hipotecznego, 11-krotność obecnego stanu zadłużenia.”

Czy zatem Polacy rzeczywiście boją się zaciągać pożyczek? A może po prostu nie mają wyjścia i muszą przestać się bać...

Ceny mieszkań rosną przecież w niesamowitym tempie i jedynym sposobem na zdobycie potrzebnej sumy jest podpisanie umowy kredytowej z bankiem. Dla wielu osób myśl o formalnościach, związanych z tym przedsięwzięciem jest jednak wystarczającym „odstraszaczem”.

„Czy potrafię spłacić kredyt? Co się stanie, gdy pojawią się kłopoty finansowe? - Paweł Fortuna wymienia pytania, które najczęściej sobie zadajemy - Nawet jeśli wymienione obawy nie przedostają się na poziom świadomy, ukryte gdzieś głęboko w psychice, stanowią znaczące obciążenie. W takiej sytuacji pojawiają się automatyczne mechanizmy regulujące napięcie.”

Bezpieczny kredyt?

Trzeba sobie wytłumaczyć jasną jak słońce oczywistość, że bardziej opłaca nam się spłacać ratę kredytową za własne mieszkanie, niż płacić równie wysoką kwotę za wynajem. Podjęcie ryzyka kredytowego staje się też prostsze, jeśli potraktujemy przedsięwzięcie jako inwestycję. Przez ostatnie lata oprocentowanie kredytów w złotych w Polsce spadło do nawet poniżej 5%. Marże krajowych banków należą do najniższych w Europie.

Możemy rzecz potraktować jako wyzwanie, lekcję z prawa bankowego, albo zlecić załatwienie sprawy doradcom kredytowym, takim jak Expander.

„Doradca będzie ogromnym wsparciem przy wyborze najdogodniejszej oferty kredytowej - uściśla Maciej Kossowski z Expandera - Pomoże wyliczyć zdolność, doradzi, w jakiej walucie najbardziej opłaci się wziąć kredyt. Dowiemy się poza tym od niego jakie jest oprocentowanie w poszczególnych bankach i na jakiej zasadzie jest ono ustalane, jak duża jest prowizja od udzielanego kredytu, czy występują dodatkowe opłaty i jakie są wymagane dodatkowe zabezpieczenia.”

Jeśli z zaciąganiem kredytu zmierzymy się sami, będziemy musieli przede wszystkim porównać poszczególne oferty banków, dzwoniąc na ich infolinię lub korzystając z kalkulatorów kredytowych, dostępnych na ich stronach internetowych. Powinniśmy potrafić również odpowiedzieć sobie na pytania, jak dużo dokumentów trzeba będzie przedstawić bankowi i czy bank wymaga opłacenia wyceny mieszkania przez rzeczoznawcę. Poruszając się w tym bankowym świecie, przede wszystkim musimy jednak wykazać się czujną ostrożnością, dokształcić się z podstawowego słownictwa kredytowego i nie dać się zwieźć wszędobylskim reklamom poszczególnych ofert.

„Każda osoba, która podjęła ryzyko zaciągnięcia kredytu zapewne poprze moją opinię, że realizacja takich zamierzeń jest kwestią determinacji - twierdzi z przekonaniem psycholog kampanii „Szybko na swoim” - Jeśli człowiek znajdzie się już w sytuacji, którą wcześniej uznawał za zagrażającą, potrafi korzystać z takich zasobów, których wcześniej nawet nie dostrzegał. Pojawiają się siły do pracy, energia do działania, weryfikacji podlega dotychczasowy styl życia. Priorytet, jakim jest nowe, własne mieszkanie usuwa na boczny tor rzeczy i aktywności niekonieczne. Bez żalu i złości, bo własny dach nad głową wynagradza wszelkie wysiłki.”

Trzeba jednak uważać, żeby nie przecenić swoich możliwości. Bezpieczny kredyt nie powinien przekroczyć dwuipółkrotności rocznych dochodów kredytobiorcy.

Dla kogo kredyt?

Ogólna opinia, z którą możemy się zetknąć, jest taka, że mieszkanie są już za drogie na nasze portfele. Trudno się temu dziwić - tempo wzrostu cen mieszkań w największych aglomeracjach było w ostatnich latach kilkanaście razy wyższe niż przyrost naszych dochodów.

„W efekcie z rynku wypychane są osoby młode, dopiero zaczynające pracę z pensją bliską średniej krajowej - podsumowuje Maciej Kossowski, ekspert kampanii „Szybko na swoim” - Ze wzrostu cen korzystają w największym stopniu klienci o wyższych dochodach oraz obcokrajowcy - mieszkanie w Warszawie jest nadal kilka razy tańsze niż w Londynie, Paryżu, a nawet w Pradze.”

Tymczasem przeciętna czteroosobowa rodzina z łącznych dochodem 2500 netto, jest zmuszona do zaciągnięcia kredytu, przy czym może liczyć na bardzo zróżnicowane oferty kredytowe.

„W Polbanku jest to 200 tys. zł kredytu, ale już tylko 100 tys. zł w MultiBanku, mBanku czy Domu - ujawnia Maciej Kossowski - tymczasem w Deutsche Banku PBC i Nykredit rodzina nie dostanie nic”.

Każdy bank określa bowiem odrębnie zdolność kredytową poszczególnych wnoskodawców. Zależy ona nie tylko od wysokości dochodów, ale też od ich źródła - im mniej stabilne, tym zdolność będzie niższa. Szczególnie mocno poszkodowani są indywidualni przedsiębiorcy którzy rozliczają się z fiskusem w uproszczony sposób (karta podatkowa, ryczałt). Umowa o dzieło dość powszechnie traktowana jest już jak „normalne” źródło dochodu (pod warunkiem że jest to dochód uzyskiwany od przynajmniej 12 miesięcy), chociaż niektóre banki mogą także w tym przypadku ściąć zdolność kredytową, ustalając wysokie koszty uzyskania przychodu.

„Znaczenie ma także miejsce zamieszkania - uzupełnia Maciej Kossowski z Expandera - Im większe miasto, tym wyższe koszty utrzymania - w efekcie niższa zdolność kredytowa klienta przy tym samym poziomie dochodów. Poza kosztami utrzymania, dochód kredytobiorców obciąża także koszt utrzymania nieruchomości - z reguły jest to około 400 zł miesięcznie, choć niektóre banki ustalają ten koszt zależnie od metrażu nieruchomości. Samochód z reguły traktowany jest jako koszt (200-300 zł miesięcznie,) ale nie przez wszystkie banki. W bardzo różny sposób obciążają zdolność kredytową takie elastyczne produkty jak kredyt odnawialny czy karta kredytowa.”

Kredyty możemy zaciągać na różny okres czasu. Standard to 20-30 lat, ale są banki oferujące dłuższy okres spłaty - nawet do 45 lat. Jeśli już wybierzemy najbardziej odpowiadającą nam opcję, musimy jeszcze zdecydować o rodzaju waluty, w jakiej będą nam się naliczać składki. Duże banki dają wybór pomiędzy kredytem w złotówkach, euro, dolarach i frankach szwajarskich. Kredyty walutowe są w Polsce wciąż tańsze od złotowego. Trzeba jednak pamiętać, że są one poddane przeróżnym perturbacjom na rynkach finansowych, co w przypadku kredytów długoterminowych może się ostatecznie nie opłacić. Podpisanie umowy kredytowej to więc właściwie najtrudniejsze zadanie na drodze do kupna mieszkania. Trzeba bowiem podjąć szereg ważnych decyzji, wiążących na długie lata. Umowa ta stanowi jednak swoisty klucz do ostatnich formalności - podpisania ostatecznej umowy ze sprzedającym, założenia księgi wieczystej, ustanowienia hipoteki oraz dokonania wymaganych przez bank zabezpieczeń mienia. A gdy już bank uruchomi kredyt, pozostaje tylko odebrać klucze do własnego „M”. Chyba więc warto zaryzykować...