Sytuacja w największych polskich miastach

Na początku roku 2007 jednym z „najgorętszych” pytań w branży finansów i gospodarki było zagadnienie cen nieruchomości i wysokości ich potencjalnego wzrostu. Większość ekspertów przewidywała, iż dynamika zmian cen będzie znacznie wolniejsza niż w zeszłym roku. Prognozy serwisu www.szybko.pl mówiące o wzrostach rzędu 5 do 10% w pierwszym kwartale wydawały się na tym tle wyjątkowo optymistyczne (dla przypomnienia prognozowaliśmy następujące zmiany cen +5% w Warszawie, +9% w Krakowie, +4% we Wrocławiu i +8% w Gdańsku). Rzeczywiście w styczniu nastąpiły stosunkowo niewielkie zmiany. W Warszawie średnia cena metra kwadratowego wzrosła o 1,3%, we Wrocławiu i Poznaniu o 3,3%,w Gdańsku nastąpił nawet spadek o około 2%, ale już w Krakowie wzrost był znaczący i wyniósł 6,75%. Luty przyniósł niewielką korektę cen (niecałe -0,5%) w  Krakowie i wzrosty rzędu 0,8% we Wrocławiu, 1,1% w Warszawie. W pozostałych miastach, gdzie poziom cen jest jeszcze zdecydowanie niższy niż w pierwszej trójce, juz w lutym miały miejsce bardziej dynamiczne wzrosty: w Gdańsku o 9% , Poznaniu o  3,7 % i w Katowicach o 4,2%. Największe zmiany cen nastąpiły w marcu. W Poznaniu średnia cena metra kwadratowego w marcu była wyższa aż o 14,7% od lutowej, we Wrocławiu o 6,6%, w Gdańsku o 5,8%, w Warszawie o 4,7% w Krakowie 3,4% i w Katowicach 3,3%.

Podobnie wyglądała sytuacja w I kwartale 2006 roku, kiedy w styczniu ceny rosły nieznacznie: w Warszawie o 1,7%, Wrocławiu 0,6%, Gdańsku 0,2%, a zdecydowanie większe zmiany nastąpiły w lutym i marcu. Porównując te dwa kwartały, analizując zachowania kupujących i sprzedających oraz opinie agentów nieruchomości można  stwierdzić, iż w I kwartale każdego roku ma miejsce obniżenie zainteresowania kupnem i sprzedażą nieruchomości oraz spadek liczby dokonywanych transakcji, a więc mamy do czynienia ze zjawiskiem sezonowości. De facto nie ma ono jednak znaczącego wpływu na poziom cen.

Kolejnym krokiem, który może przybliżyć nas do odpowiedzi na pytanie o dynamikę wzrostu cen w 2007 roku, będzie porównanie tempa wzrostu cen w dwóch analogicznych kwartałach, czyli w I 2006 i I kwartale 2007 roku. Procentowe wzrosty cen we wszystkich miastach z wyjątkiem Wrocławia były wyższe w I kwartale 2007 roku, mimo iż poziom cen, od którego liczone są zmiany w I kwartale 2007 roku, był wyższy nawet o 3 tysiące złotych od poziomu cen w I kwartale 2006 roku. Trudno więc mówić o „wyhamowaniu” cen, jeśli faktem jest, że rosą one w szybszym tempie niż w zeszłym roku i to mimo znacznie wyższej bazy.

W 8 spośród 11 analizowanych miast, w I kwartale 2007 roku odnotowaliśmy zmiany dwucyfrowe. Zgodnie z przewidywaniami najwyższe wzrosty w miały miejsce w Poznaniu o 22,8%, Łodzi 22,6%, Szczecinie 21,6% i Sopocie o 19%.  Najmniej, choć i tak bardziej  niż prognozowano, wzrosły ceny w Warszawie o 7,2% i Krakowie 9,9%. Główna przyczyna pozostaje niezmiennie ta sama: zbyt mała liczba mieszkań do sprzedania w stosunku do liczby osób zainteresowanych kupnem. Niestety trudno się spodziewać szybkiego odwrócenia tej tendencji. W pierwszych miesiącach 2007 roku nie oddano do użytku więcej mieszkań niż w analogicznym okresie zeszłego roku (wykres numer 3). Korzystna koniunktura na rynku a także brak przerw w pracach budowlanych, spowodowany wyjątkowo łagodną zimą mogą spowodować zwiększenie liczby mieszkań oddawanych do użytku w 2007 i 2008 roku. Nie będzie to jednak liczba, która wypełni istniejącą lukę w podaży mieszkań.

Wykres 1. Zmiany średnich cen metra kwadratowego w I kwartale 2007 w największych polskich miastach. Źródło „Raport Szybko.pl i Expandera”

Wykres 2. Dynamika zmian cen mieszkań na rynku wtórnym, styczeń 2005 – marzec 2007. Źródło „Raport Szybko.pl i Expandera”

Jakie jeszcze czynniki mogą w znaczący sposób wpłynąć na ceny nieruchomości?

Na dalszy wzrost cen wpłyną zapewne rosnące ceny gruntów, kosztów robocizny i materiałów budowlanych. Niezwykle ważkim tematem pozostają także zmiany legislacyjne. Po pierwsze, nadal nieuchwalona definicja „budownictwa społecznego” spowoduje wzrost wysokości odprowadzanego VAT-u. W chwili obecnej najbardziej prawdopodobne jest, że za „budownictwo społeczne” uznane zostaną mieszkania do 120 metrów kwadratowych i domy do 220 metrów. Definicja nie będzie miała zastosowania do nieruchomości budowanych w „systemie gospodarczym”, czyli samodzielnie przez inwestorów indywidualnych.

Kolejnym projektem legislacyjnym, który może wpłynąć na obniżkę (czasową) cen mieszkań jest projekt dotyczący możliwości wykupu przez lokatorów mieszkań spółdzielczych. Projekt wniesiony przez LPR a popierany przez PiS i Samoobronę zakłada przyznanie lokatorom mieszkań na własność, po spłaceniu przez nich nominalnej kwoty kredytu (zaciągniętego przez spółdzielnię na budowę nieruchomości) i umorzonego przez państwo w latach 70. i 80. Przewiduje się że nierzadko będą to kwoty rzędu kilku czy kilkunastu złotych. Istnieje szansa, iż projekt zostanie zaakceptowany przez Sejm. SLD zarzuca mu niezgodność z Konstytucją, opinie prawników są jednak podzielone i to czy około 900 tysięcy rodzin będzie mogło wykupić swoje mieszkania za przysłowiowe grosze, rozstrzygnie się w przeciągu kilkudziesięciu dni. Nie oznacza to oczywiście, iż na rynku wtórnym pojawi się nagle prawie milion mieszkań. Taki scenariusz doprowadziłby niewątpliwie do gwałtownego spadku cen. Trzeba jednak pamiętać iż osoby, których ewentualna zmiana dotyczy także potrzebują własnego kąta, a więc tylko część z nich zdecydowałaby się na odsprzedaż lokalu na rynku wtórnym i zakup innego mieszkania. Dodatkowo wiele organizacji reprezentujących spółdzielców już zapowiedziało zaskarżenie ustawy do Trybunału Konstytucyjnego. W 2001 roku mieliśmy juz do czynienia z przypadkiem zakwestionowania przez Trybunał przepisu forsowanego przez AWS i UW o możliwości wykupu mieszkań spółdzielczych za 3% ich wartości. Analizowanie więc wpływu tego rozwiązania na rynek nieruchomości należy potraktować jako dywagacje. Nie zmienia to jednak faktu, iż po raz kolejny w miejscu, gdzie powinny pojawić się ustawy wprowadzające regulacje rozwiązujące podstawowe problemy budownictwa mieszkaniowego, pojawiają się projekty co najmniej dziwne, kontrowersyjne a można wręcz powiedzieć populistyczne!

Wykres 3. Ilość lokali mieszkalnych oddawanych do użytku w kolejnych miesiącach w latach 2005, 2006 i 2007. Źródło GUS.

Charakterystyczne zjawiska na wtórnym rynku nieruchomości w I kwartale 2007

Oprócz sezonowego spadku popytu oraz mniejszej ilości realizowanych transakcji wystąpiło kilka dosyć charakterystycznych a sygnalizowanych wcześniej zjawisk.Skutkiem rosnących cen mieszkań jest malejąca siła nabywcza klientów. Przy stabilnej zdolności kredytowej kupujący może pozwolić sobie na coraz mniejsze mieszkanie. Zagadnienie to jest szczegółowo omówione w części przygotowanej przez analityków Expandera i dotyczącej kredytów hipotecznych. Choć nadal największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania 2 pokojowe i w serwisie www.szybko.pl oferta taka jest aktualna średnio przez 9 dni, to zwiększyło się zainteresowanie kawalerkami. Poszukują ich przede wszystkim ludzie młodzi, którzy jeszcze nie mają rodziny oraz rosnąca grupa osób, których zdolność kredytowa nie pozwala na kupno mieszkania dwupokojowego. Ta sama grupa osób skłonna jest kupić mieszkanie pod miastem lub w dzielnicach mniej popularnych, gdzie ceny są niższe.

W 2007 roku zdecydowanie zwiększył się popyt na grunty a także domy. W przypadku aglomeracji warszawskiej i krakowskiej, gdzie średnie ceny mieszkań wynoszą 8469 i 7883 za metr kwadratowy, w cenie dużego (ponad 80 metrowego) mieszkania można myśleć o kupnie gotowego lub budowie własnego domu. Przede wszystkim w tych dwóch miastach ale także we Wrocławiu i Poznaniu w 2007 roku rozpoczął się wyścig po atrakcyjne działki. Atrakcyjna to przede wszystkim w dobrej cenie (o cenach działek piszemy w osobnym dziale), położona w promieniu 30 km od centrum miasta, z uregulowanym lub stosunkowo łatwym do uregulowania statusem prawnym. Należy się jednak spodziewać, iż koszty samodzielnej budowy domu w najbliższym czasie wzrosną. Powodami są rosnące koszty robocizny oraz materiałów budowlanych. Ważnym czynnikiem będzie także podatek VAT. Domy budowane w systemie gospodarczym nie będą objęte definicją budownictwa społecznego i będzie dla nich obowiązywać 22% stawka VAT. Jeśli zaś kupimy gotowy dom od dewelopera, to w zależności od jego powierzchni zapłacimy 7 i 22% stawkę VAT.

Kolejnym zjawiskiem sygnalizowanym przede wszystkim przez pośredników w obrocie nieruchomościami, ale także widocznym przy przeglądaniu ofert w prasie czy też serwisach internetowych jest zawyżanie przez sprzedających cen oferowanych mieszkań. Najbardziej ewidentne są przypadki jeśli sprzedający próbuje uzyskać za mieszkanie 100 metrowe taką samą średnią cenę za metr jak w przypadku mieszkania 30 metrowego. W takiej sytuacji oferta nie spotyka się z zainteresowaniem i zazwyczaj jeśli sprzedający jest rzeczywiście zainteresowany zrealizowaniem transakcji, obniża cenę. Drugi przypadek to mieszkania w złym stanie technicznym lub wybudowane w technologiach z „poprzedniej epoki”, czyli wielka płyta i rama H, za które właściciele chcą często  uzyskać ceny wyższe od średnich rynkowych. Jeśli mieszkanie znajduje się w bardzo dobrej lokalizacji i należy do grupy najbardziej poszukiwanych 1 i 2 pokojowych, sprzedający mają szansę na uzyskanie oferowanej przez siebie kwoty. Nadal bowiem ceny ofertowe nie różnią się znacząco od cen transakcyjnych, a w miastach gdzie gwałtowny wzrost cen zaczął się z końcem 2006 roku, czyli w Poznaniu, Katowicach, powtarza się schemat który obserwowaliśmy w Warszawie i Krakowie, czyli licytacje „kto da więcej”.

Szczegółowe dane dotyczące Warszawy, Krakowa, Gdańska , Poznania i Wrocławia

Warszawa

Średnia cena metra kwadratowego mieszkania w Warszawie na koniec I kwartału 2007 roku ukształtowała się na poziomie 8 469 złotych. Oznacza to, że procentowy wzrost wyniósł 7,2 punktów i każdy metr mieszkania jest droższy o 566 złotych w porównaniu z grudniem 2006. Wydaje się, że w przypadku Warszawy należałoby skoncentrować się na informowaniu o wzroście cen wyrażonym w wartościach nominalnych, a to ze względu na fakt, iż nawet minimalne zmiany procentowe przekładają się na kilkudziesięcio lub kilkusetzłotowe kwoty.

W I kwartale 2007 roku, a szczególnie w styczniu i lutym na warszawskim rynku nieruchomości nastąpiła stagnacja, która komentowana była jako stabilizacja czy nawet początek trendu spadkowego. 1% wzrosty cen w styczniu i lutym spowodowane były przede wszystkim sezonowym spadkiem popytu na mieszkania. W marcu ceny wzrosły już o kolejne 4,7%. Wydaje się, iż mimo bardzo wysokiego poziomu cen w stolicy, istnieje perspektywa ich dalszego wzrostu, na poziomie 5 do 10% kwartalnie. Wynika to między innymi ze specyfiki miasta, w którym mieszka i pracuje bardzo duża grupa osób zarabiających dobrze i bardzo dobrze. Dowodem może być rosnące zainteresowanie apartamentami, w przypadku których cena przestaje być determinantą zakupu, a liczy się przede wszystkim prestiżowy adres i luksusowe wykończenie.

Mimo iż zdarzają się sytuacje, kiedy sprzedający zawyżają ceny swoich nieruchomości, np.: żądając takiej samej ceny za metr kwadratowy mieszkania 100 metrowego jak w przypadku kawalerki, to zestawienie średnich cen w zależności od wielkości mieszkań w Warszawie wykazuje prawidłowe korelacje. Im większe mieszkanie tym niższa cena za metr. Warto zwrócić uwagę na zwiększenie różnicy w cenie metra kwadratowego pomiędzy kawalerkami a mieszkaniami 2 pokojowymi. 2 pokoje i kawalerka to nadal najpopularniejsze lokale. Oferta sprzedaży mieszkania 2 pokojowego w Warszawie jest aktualna w serwisie średnio przez 7 dni, a kawalerki przez 9. Natomiast kawalerek jest wśród ogłoszeń zdecydowanie mniej. Stanowią one 18% całej oferty, kiedy mieszkania 2 pokojowe to aż 42% ogłoszeń a 3 pokojowe 28%. Atrakcyjnie położone kawalerki w cenie porównywalnej do rynkowej nadal znajdują nabywcę w ciągu 1 dnia.

Wszystkie warszawskie dzielnice z wyjątkiem Kabat odnotowały w tym kwartale wzrost cen. Spadek ceny w przypadku Kabat jest efektem wywindowanego poziomu, jaki osiągnęła pod koniec 2006 roku. W styczniu i lutym była ona nawet wyższa niż na warszawskim Mokotowie, a więc dzielnicy położonej zdecydowanie bliższej centrum miasta i cieszącej się prestiżem. Można więc diagnozować, iż średnia cena około 9 tysięcy złotych za metr to najprawdopodobniej górna granica w przypadku Kabat. Zgodnie z przewidywaniami najbardziej w trakcie ostatnich 3 miesięcy wzrosły ceny w dzielnicach, gdzie były one do tej pory najniższe. O 16% na Tarchominie, 13% na Bielanach, 10% na Pradze Północ i 11% na Włochach. Dla lepszego zobrazowania tempa wzrostu cen w tych miejscach można przytoczyć wzrosty, które miały miejsce w skali roku. Od marca 2006 mieszkanie na Tarchominie i Bielanach zyskało na wartości aż 88%. Mimo to dzielnice te pozostają w grupie lokalizacji o najniższych cenach. Najtańszego mieszkania należy w tym momencie szukać na Targówku, Bródnie, Gocławiu. Ceny oscylują tam w granicy 7 200 za metr kwadratowy, przy czym należy pamiętać iż dominują tam budynki z wielkiej płyty, na które popyt zdecydowanie się zmniejszył i to także jest jeden z powodów niższych cen w tych dzielnicach.

Najdroższymi dzielnicami w Warszawie i w Polsce są Śródmieście i Centrum, gdzie za metr trzeba zapłacić ponad 11 tysięcy. Po tym jak w Śródmieściu powstaną kolejne apartamentowce możemy się spodziewać dalszego wzrostu średnich cen w tych dzielnicach. Blisko 10 tysięcy za metr trzeba zapłacić na Mokotowie a inne prestiżowe warszawskie lokalizacje: Saska Kępa i Żoliborz osiągnęły ceny ponad 9 tysięcy za metr.

Mniejszy popyt na mieszkania w miesiącach zimowych został zrekompensowany zwiększeniem popytu na działki i domy. Rezygnacja z zakupu dużego mieszkania na rzecz budowy lub kupna domu jest w Warszawie szczególnie silna. Poszukiwane są domy i działki w odległości 20-30 km od centrum miasta. Popularne lokalizacje to Zawady, Józefosław, Pyry, Łomianki, Czarnów.

Kraków

W Krakowie nadal utrzymuje się wysoki popyt na mieszkania. Nawet w styczniu, który w większości miast był miesiącem zastoju, nastąpił prawie 7% wzrost średniej ceny metra kwadratowego mieszkania na rynku wtórnym. W opinii pośredników w obrocie nieruchomościami popyt nadal znacznie przewyższa podaż, brakuje mieszkań w atrakcyjnych lokalizacjach, a ceny niektórych nieruchomości, np. bloków z wielkiej płyty są zawyżone. Nie oznacza to jednak iż nie znajdują one nabywców. Średnie ceny mieszkań w Nowej Hucie w tym kwartale wzrosły o kolejne 14%. Już tylko w 5 dzielnicach Krakowa można kupić mieszkania w cenie bliskiej 6 tysiącom za metr. Są to niezbyt popularne ze względu na lokalizację Miestrzejowice, Wola Duchacka, Prokocim-Bieżanów, Czyżyny  i Nowa Huta. W atrakcyjnych śródmiejskich lokalizacjach ceny wzrosły w tym kwartale o kolejne 10 do 15%, Na Starym Mieście przekroczyły już znacznie poziom 10 tysięcy za metr kwadratowy, na Zwierzyńcu zbliżają się do tej kwoty.

Kraków jest w tym momencie relatywnie najdroższym miastem w Polsce, ponieważ za średnią pensję można tu kupić zaledwie 0,36 metra kwadratowego i jest to poziom porównywalny z Londynem, gdzie wskaźnik ten wynosi 0,35. Mimo to ceny będą rosły nadal, ponieważ nadal istnieje znaczący popyt na mieszkania ze strony obcokrajowców, którzy szukają mieszkań w Śródmieściu i na Starym Mieście, o wysokim standardzie, w które nie trzeba inwestować wiele pracy czy pieniędzy, a można przeznaczyć je pod wynajem i traktować je jako dobrą inwestycję kapitału.

Gdańsk

Prognozy szybko.pl dotyczące cen w I kwartale 2007 mówiły o wzroście rzędu 8%. Rzeczywistość przyniosła wzrosty nawet wyższe od tych optymistycznych prognoz. Ceny w Gdańsku w ciągu kwartału wzrosły o 13%, przy czym mieliśmy do czynienia ze sporymi wahaniami: w styczniu, głównie na skutek zmniejszonego popytu, ceny spadły o 2%, ale już w lutym wzrosły o 9% a w marcu o 5,8%. Ostatecznie średnia cena metra kwadratowego mieszkania w Gdańsku wynosi 6 073 złote, co oznacza że Gdańsk zajmuje 5 miejsce wśród analizowanych miast po Warszawie, Krakowie, Sopocie, i Wrocławiu. Wysoki poziom cen spowodował, że klienci zmuszeni są do dostosowania swoich oczekiwań do możliwości finansowych. Skutkuje to zwiększonym popytem na kawalerki. Najbardziej pożądane są te w cenie do 200 tysięcy, ale takich ofert w zasadzie nie ma lub znikają z serwisu i z biur pośredników w ciągu kilku godzin.

Na rynku trójmiejskim mamy do czynienia ze wszystkimi, charakterystycznymi dla obecnego stanu rynku nieruchomości, zjawiskami: zawyżaniem cen przez sprzedających, malejącymi możliwościami pewnej grupy kupujących a także rosnącym zainteresowaniem działkami i domami w pobliżu miasta. Cenowy ranking dzielnic Gdańska pozostał bez większych zmian, choć procentowo najwięcej zyskały dzielnice w których mieszkania były do tej pory najtańsze, a lokalizacje mało popularne wśród kupujących, czyli: Orunia (wzrost o 36%), Brzeźno (wzrost o 27%), Stogi (wzrost o 22%). Wzrosty rzędu 20% miały miejsce także w przypadku popularnych i prestiżowych dzielnic jak Oliwa, Śródmieście, Zaspa.

Wrocław

Wrocław w 2006 roku przeżył 85% wzrost średnich cen nieruchomości na rynku wtórnym. Bardzo interesująca była więc odpowiedź na pytanie: co dalej? I kwartał może być prognostykiem tego co będzie miało miejsce w tym roku. W ciągu 3 pierwszych miesięcy ceny wzrosły o 11%, przy czym podobnie jak w innych miastach styczeń i luty były miesiącami „zastoju”, a już w marcu ceny wzrosły o prawie 7% i są bliskie 7 tysiącom za metr kwadratowy.  Według danych CEE Property Group  siła nabywcza wrocławian pozwala w chwili obecnej  na zakup zaledwie 0,39 metra kwadratowego za średnie miesięczne wynagrodzenie. Jest to jeden z najniższych wskaźników w kraju. Tylko mieszkańcy Krakowa mogą sobie pozwolić na mniej bo 0,36 metra. Dla porównania londyńczycy mogą pozwolić sobie na 0,35 metra. Jest to czynnik, który może wpłynąć na ograniczenie popytu. Trzeba jednak pamiętać o popycie inwestycyjnym, inwestorach zagranicznych, możliwości zaciągania kredytów hipotecznych i dynamicznym rozwoju miasta, które będą stymulować dalszy wzrost cen.

Warto odnotować, iż bardzo równomiernie o 10 do 11% rosły ceny wszystkich rodzajów mieszkań. Dla uproszczenia zestawienia cen w analizie pozostawiono 5 głównych dzielnic Wrocławia. W chwili obecnej ceny w różnych lokalizacjach Wrocławia są stosunkowo wyrównane. Stało się tak dlatego, iż w ostatnich miesiącach najbardziej wzrosły ceny w dzielnicach do tej pory relatywnie tańszych, np.: Psie Pole zyskało 31%. Nadal najdroższe są mieszkania na Starym Mieście, za mieszkanie w bardzo popularnej dzielnicy Krzyki trzeba było w I kwartale zapłacić prawie 7 tysięcy za metr.

Poznań

Można pokusić się o stwierdzenie, że w Poznaniu mamy do czynienia z deja vu. Powtarzamy sytuację z ostatniego kwartału 2006 roku lub też gorączkę cenową z wrocławskiego rynku nieruchomości. Średnie ceny mieszkań, w ciągu ostatnich 3 miesięcy, wzrosły niebagatelnie, bo aż o 22,8%. W styczniu i lutym rosły każdorazowo o ponad 3% a w marcu aż o 15%! Poznaniacy poszukują mieszkań w nowych inwestycjach, a na rynku wtórnym w blokach z cegły budowanych w ostatniej 10-latce. Najchętniej zamieszkaliby w mieszkaniu 2 pokojowym, za które zapłaciliby około 250 tysięcy. Takich ofert jednak w zasadzie nie ma. Dane z serwisu www.szybko.pl wskazują, że 2 pokojowe mieszkanie w stolicy Wielkopolski kosztuje średnio około 290 tysięcy. O dużym popycie na mieszkania 2 pokojowe świadczy również średnia cena metra kwadratowego. Jest ona niemal identyczna jak cena metra kawalerki. Wyrównany poziom cen mieszkań jedno i dwupokojowych to pewnien etap w  kształtowaniu się wartości nieruchomości. Z takim zjawiskiem mieliśmy do czynienia zarówno w Warszawie, Krakowie jak i  we Wrocławiu.  Wysoki popyt na mieszkania 2 pokojowe powoduje, iż kupujący są w stanie płacić za nie tak wysokie stawki za metr jak za kawalerki, mimo iż w ten sposób globalna wydawana kwota jest znacznie wyższa. W pewnym momencie jednak powracają racjonalne proporcje pomiędzy cenami, pojawia się bowiem bariera w postaci ceny całościowej za kupowane mieszkanie

Charakterystyczne dla okresu szybkiego wzrostu cen mieszkań jest również fakt, iż niemal identycznie rosną ceny mieszkań o różnej wielkości. W Poznaniu w I kwartale metr kwadratowy kawalerki w ciągu 3 miesięcy zyskał na wartości 23%, mieszkania 2 i 3 pokojowego 22%, a 4 pokojowego o 19%.  Poza tym mimo, iż kupujący preferują mieszkania w nowym budownictwie, nie przekłada się to na ceny rynkowe i lokale w wielkiej płycie osiągają ten sam poziom cen co budynki powstałe w nowych technologiach.

W ciągu ostatniego kwartału wzrosły ceny we wszystkich poznańskich dzielnicach. W popularnych Winogradach o ¼, w Piątkowie o 16%, w Nowym Mieście i w Centrum o 40%. Choć już teraz trudno znaleźć w Poznaniu ofertę poniżej 4 tysięcy za metr kwadratowy, a średnia cena zbliża się już do 6 tysięcy można się spodziewać dalszych wzrostów, ponieważ nadal zaciągnięty kredyt pozwala tu na zakup przynajmniej kawalerki.

Można się spodziewać iż Poznań będzie w tym roku liderem wzrostów cen nieruchomości. Władze Poznania informują o rosnącej liczbie przedsiębiorców zagranicznych zainteresowanych inwestowaniem w tym mieście. Według danych CEE Propperty Group siła nabywcza Poznaniaków  należy do najwyższych w skali kraju. Za średnią miesięczną pensję można tu kupić 0,66 metra kwadratowego. Dla porównania w Warszawie 0,48, w Krakowie 0,36 a we Wroclawiu 0,39. Istnieje więc duże pole do dalszego wzrostu cen.

DOMY I DZIAŁKI – SYTUACJA W i KWARTALE 2007

Jednym z nasilających się trendów, z którym już mamy do czynienia na rynku nieruchomości, jest rosnący  popyt na działki budowlane i domy jednorodzinne. Budowa domu jest rozpatrywana jako alternatywa dla kupna dużego mieszkania. Sytuacja ta ma miejsce przede wszystkim w miastach, gdzie odnotowuje się najwyższe ceny mieszkań, czyli w Warszawie, Krakowie, Poznaniu i Wrocławiu. Koszt budowy domu w systemie gospodarczym czy też przez firmę budowlaną jest bowiem znacznie niższy niż koszt zakupu metra kwadratowego mieszkania. Istnieje też szansa otrzymania kredytu z dopłatą do odsetek.

Niestety podaż ziemi ograniczona jest przez braki planów zagospodarowania przestrzennego. W związku z tym ceny działek z już ustalonym statusem rosną. W dużych miastach i ich okolicach brakuje także działek atrakcyjnie położonych (komunikacyjnie, z dostępem do mediów i infrastrukturą). Poza tym istnieje naturalna tendencja rozrastania się dużych miast w kierunku terenów i miejscowości podmiejskich. W Europie w okolicach dużych miast powstają przede wszystkim osiedla domów jednorodzinnych. Dodatkowo ceny ziemi w Polsce są dla inwestorów zagranicznych bardzo atrakcyjne, co zachęca ich do zakupów a w rezultacie wpływa na ich wzrost.

Co więcej ceny ziemi są stosunkowo niskie w porównaniu z cenami nieruchomości. W Warszawie mieliśmy już do czynienia z kilkoma spektakularnymi transakcjami. Należy więc prognozować, że ceny ziemi będą rosły i będzie ona stanowiła proporcjonalnie większy procent wartości nieruchomości.

Jakie działki i domy cieszą się największym zainteresowaniem?

W przypadku działek na pierwszy plan wysuwa się stan prawny działki. Poszukiwane są przede wszystkim działki z już wydanym pozwoleniem na budowę lub chociaż z perspektywą otrzymania takiego pozwolenia.

Zarówno w przypadku kupna działki pod zabudowę jak i kupna domu klienci kierują się następującymi kryteriami:

• Lokalizacja rozumiana w wieloraki sposób:

  • Korzystna komunikacyjnie, z dojazdem (ulicą lub utwardzoną drogą)
  • Atrakcyjne położenie (las lub inne tereny zielone, spokojna okolica, korzystne usytuowanie względem stron świata, charakter i gęstość zabudowy w okolicy, infrastruktura socjalna czyli sklepy, szkoły, przedszkola i punkty usługowe w okolicy)
  • Sąsiedztwo (czy nie jest uciążliwe, np.: ruchliwa droga, ferma hodowlana itp.)
• Wielkość działki i domu. Najpopularniejsze pod zabudowę są działki pomiędzy 1000 a 2000 metrów kwadratowych. W niektórych gminach obowiązują przepisy dotyczące minimalnej wielkości działki przeznaczonej pod zabudowę. Natomiast w przypadku domów najbardziej poszukiwane są domy do 250 metrów kwadratowych. Wśród nich możemy wyróżnić 2 grupy: nieduże około 150-160 metrów kwadratowych i najpopularniejsze „średniaki” o powierzchni 230-300 metrów
• Dostęp do mediów czyli gaz, woda, kanalizacja, telefon a nawet internet. W przypadku ofert z www.szybko.pl widoczne jest, iż cena jest  zdecydowanie wyższa w przypadku gdy dostępna jest kanalizacja (nie ma potrzeby instalowania szamba, własnej oczyszczalni ścieków, co obniża koszty inwestycji)
• Inne dodatkowe cechy działki, np. ogrodzen

Kto decyduje się na budowę lub kupno domu? Czy grupa ta będzie rosnąć?

Od początku roku odnotowuje się rosnące zainteresowanie działkami i domami, jednak oceniając liczebność tej grupy należałoby stwierdzić, iż nie jest ona duża. Na budowę domu w dużych miastach i ich okolicach mogą sobie pozwolić ludzie dobrze i bardzo dobrze zarabiający. Kupno niewielkiego domu do 150 metrów w Warszawie to wydatek rzędu 700 000 złotych, a  najpopularniejszy 250-300 metrowy dom to wydatek rzędu 1 200 000.

Nieco inaczej jest w małych miejscowościach, gdzie budowa domu jest jedyną możliwością posiadania własnego lokalu. W tym przypadku zazwyczaj nie mamy do czynienia z potrzebą kupowania działki, ponieważ jest ona odziedziczona, a sama inwestycja często jest finansowana przez co najmniej dwa pokolenia (rodzice i dzieci).
W 2007 i kolejnych latach prawdopodobne jest że liczba osób które zdecydują się na kupno działki i budowę domu wzrośnie. Przyczyny:

Ograniczeniem mogą być problemy związane z realizacją inwestycji czyli trudności ze znalezieniem wykonawców.

Na koniec trzeba zaznaczyć, iż w Polsce grupa osób, które budują własne domy zdecydowanie różni się poziomem zamożności od takiej grupy na zachodzie Europy czy w USA. Na zachodzie na dom stać ludzi bardzo zamożnych. W Polsce przede wszystkim w związku z relatywnie niskimi kosztami robocizny oraz gruntów domy budują ludzie zdecydowanie mniej majętni. Należy się spodziewać że w długim okresie wraz ze wzrostem kosztów budowy domu grupa ta będzie się zawężała

CENY DZIAŁEK

W tabelach znajdują się przykładowe ceny na bazie danych z serwisu www.szybko.pl. W przypadku działek bardzo trudno jest o podanie konkretnych danych. Tak duża rozbieżność w przypadku danych dotyczących miast wynika przede wszystkim z różnic lokalizacyjnych. Drugi czynnik decydujący o poziomie ceny to wielkość działki. W tym zestawieniu nie są brane pod uwagę działki duże, powyżej 10 tys. metrów kwadratwoych, które ze względu na wielkość nie są przeznaczane pod budownictwo jednorodzinne.

CENY DOMÓW

Są to dane podobnie jak w przypadku działek szacunkowe. Oznacza to że za taką cenę można kupić dom w danej lokalizacji. Można znaleźć oferty dużo droższe, ale także tańsze.

1. Dane CEE Property Group

2. Tamże