Sytuacja w największych polskich miastach

Mimo iż II kwartał 2007 zakończył się wzrostem średnich cen mieszkań na rynku wtórnym, to jednak wyróżnia się na tle ostatnich kilkunastu miesięcy. Po raz pierwszy od półtora roku odnotowano spadki cen: we Wrocławiu – w maju o 2%, w Krakowie w maju o 0,3% i w czerwcu o 1,8%. W rezultacie w stosunku do końca I kwartału średnia cena metra kwadratowego mieszkania we Wrocławiu wzrosła jedynie o 0,57% i wynosi obecnie 7 015. W Krakowie cena zmieniła się o 1,55% in plus i to w rezultacie wysokiego wzrostu, który nastąpił w kwietniu. Porównanie z II kwartałem 2006 roku, który był rekordowy jeśli chodzi o tempo wzrostu cen, wskazuje na wyraźne wyhamowanie cen w 3 najdroższych polskich aglomeracjach. W Gdańsku ceny w II kwartale 2007 rosły w tempie porównywalnym z zeszłorocznym. Poznań, który wśród „wielkiej piątki” jest obecnie liderem wzrostów i odnotował w ostatnim kwartale skok cen rzędu 11,5%, a więc dwukrotnie więcej niż w analogicznym czasie w 2006 roku. Wyhamowanie cen na poziomie 7 tysięcy we Wrocławiu i 8 tys. w Krakowie wskazuje, iż jest to poziom, który znacznie ograniczył popyt. Można przewidywać, że podobnie zachowają się średnie ceny w Poznaniu i Gdańsku: ustabilizują się po osiągnięciu pułapu około 7 tysięcy. Na tym tle wyróżnia się Warszawa i Sopot. W przypadku Warszawy jest to stosunkowo oczywiste: cena należy do najwyższych w kraju ze względu na największe możliwości kupujących, choć i tu znajdujemy się już blisko poziomu cen, przy którym fala popytu zostanie mocno ograniczona. Jeszcze inaczej wygląda sytuacja w Sopocie. Średnia cena metra kwadratowego mieszkania rzędu 10 935 złotych może zaskakiwać – jest to o ponad 2 tysiące więcej niż w Warszawie! Tradycyjnie przywoływana mała podaż w stosunku do popytu jest tu dodatkowo stymulowana elitarnością i ekskluzywnością miejsca. Sopot można w pewnym sensie przyrównać do najlepszych i najbardziej prestiżowych dzielnic Warszawy czy Krakowa. W tym wypadku cena nie jest dla kupujących pierwszorzędnym czynnikiem decydującym o dokonaniu transakcji. Wręcz odwrotnie: posiadanie nieruchomości w Sopocie lub innym polskim kurorcie, np. w Zakopanem świadczą o statusie i pozycji właściciela.

W analizie pojawiają się kolejne nowe miasta: Olsztyn i Opole i nie są to bynajmniej lokalizacje należące do grupy najtańszych. W Olsztynie za metr mieszkania na rynku wtórnym płaci się średnio 5409 złotych i jest to 15% więcej niż w Łodzi i prawie 30% więcej niż w Katowicach. Nie jest to zaskakujące, jeśli weźmie się pod uwagę fakt iż Olsztyn to obok Białegostoku największe miasto w regionie północo-wschodnim, duży ośrodek akademicki, do tego pięknie położony wśród jezior i lasów. W Opolu średnia cena metra kwadratowego mieszkania na rynku wtórnym w II kwartale 2007 wynosi 4 314 złotych i jest porównywalna z cenami w aglomeracji katowickiej, ale już daleko jej do cen wrocławskich.

Obserwując tendencję stabilizacji cen w pierwszej trójce nie warto tracić z oczu reszty Polski, a tu nadal królują wzrosty. Najbardziej bo o 26% wzrosły ceny we wspominanym już Sopocie, na drugim miejscu jest Łódź ze wzrostem 16%, w Gdyni ceny wzrosły o 13%, w Szczecinie o 8%, a w Toruniu o 6%. W kwestii tempa wzrostu cen w II kwartale, mieszkania ustąpiły miejsca domom i działkom budowlanym. Zagadnienie to jest omówione szerzej w dalszej części Raportu.

Wykres 1. Zmiany średnich cen metra kwadratowego w II kwartale 2007 w największych polskich miastach. Źródło „Raport Szybko.pl i Expandera”

Wykres 2. Dynamika zmian cen mieszkań na rynku wtórnym, październik 2005 – czerwiec 2007. Źródło „Raport Szybko.pl i Expandera”

Ważne wydarzenia z rynku nieruchomości. II kwartał 2007

Kwiecień 2007 był szczególnie ważnym miesiącem z punktu widzenia branży budowlanej a także rynku nieruchomości. Nie wyniknie to z wyjątkowo wysokich wzrostów średnich cen, ale z faktu jak organizacja Euro 2012 wpłynie na rynek. Trudno zanegować, iż najbliższe 5 lat będzie gorącym okresem dla sektora budowlanego. Jednym z najczęściej stawianych pytań jest „czy zdążymy z budową”? Jak na tym tle wygląda budownictwo mieszkaniowe? Jak wiadomo głównym problemem polskiego rynku jest niedobór mieszkań, a zaangażowanie przeważającej części potencjału w budowę dróg, obiektów sportowych, zaplecza hotelowego itp. nie daje szans na intensyfikację w budownictwie mieszkaniowym. Dodatkowo pogłębi się problem niedoborów wykwalifikowanej siły roboczej i materiałów budowlanych oraz ich rosnące ceny.

Sejm uchwalił a prezydent już podpisał nowelizację ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Najistotniejszą poprawką, z punktu widzenia wpływu na ceny nieruchomości, dotyczy możliwości wykupu przez lokatorów mieszkań spółdzielczych, po spłaceniu nominalnej kwoty kredytu zaciągniętego przez spółdzielnię na budowę nieruchomości i umorzonego przez państwo w latach 70. i 80. spółdzielcy uzyskają własnościowe prawo do lokalu. Będą to koszty rzędu kilkuset złotych za mieszkanie, a więc w przeliczeniu na metry kwadratowe kwoty zatrważająco niewielkie w porównaniu z cenami rynkowymi. Szacuje się że ustawa będzie dotyczyła około 900 tys. mieszkań. W obrocie na rynku wtórnym może pojawić się pewna ich część. Trudno jednak oszacować jak duża. Poza tym nawet jeśli, spółdzielcy będą chcieli sprzedać uzyskane w ten sposób mieszkania i zrealizować pokaźny zysk, będą musieli zakupić w to miejsce inną nieruchomość.

Uzgodniona, choć jeszcze nie uchwalona,  została definicja „budownictwa społecznego”, która pozwoli na utrzymanie niższej 7% stawki VAT na mieszkania do 120 metrów kwadratowych i domy do 220 metrów (tylko budowane przez deweloperów) – o czym donosimy „nomem omen” co najmniej 5 raz (pierwszy raz 15 miesięcy temu). Definicja nie będzie miała zastosowania do nieruchomości budowanych w „systemie gospodarczym”, czyli samodzielnie przez inwestorów indywidualnych.
Na początku czerwca rząd  powołał specjalną komisję, która ma „walczyć z drożyzną” (cytat) w budownictwie, o czym poinformował nas ustami wiceministra Przemysława Gosiewskiego. Mimo mojego stosunkowo młodego wieku i braku wielu wspomnień i doświadczeń z Polski peerelowskiej, aż nadto czuć tu klimat Polskich Kronik Filmowych, które informowały jak wiele władza robi dla Polaków. Szczęśliwie jednak obecna sytuacja jest diametralnie różna: polską gospodarką rządzi obecnie wolny rynek i używając przenośni to on ustala ceny. Rząd ma oczywiście pewien wpływ na to co się dzieje na rynku poprzez regulacje podatkowe. I to właśnie w tej materii ma szerokie pole do popisu. Jeśli udałoby się choćby czasowo obniżyć podatki na materiały i usługi budowlane, dodatkowo zmniejszyć podatkowe obciążenia płac, moglibyśmy liczyć na spadki cen i intensyfikację w branży budowlanej.
Nadal oczekujemy na ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W projekcie pojawia się  kilka rozwiązań, za pomocą których rząd ma zamiar regulować podaż gruntów pod budownictwo. Pierwszym jest przymusowa renta planistyczna, czyli opłata na rzecz gminy, jeśli po ustaleniu przez nią planów zagospodarowania przestrzennego wzrośnie wartość działki. Renta wynosiłaby 25% wzrostu wartości działki. Drugie rozwiązanie to specjalny podatek dla właścicieli działek budowlanych (z ustalonymi warunkami zabudowy) jeśli nie będą budować nieruchomości w ciągu 3-4 lat od momentu zakupu działki. Podatek ten płacony byłby rokrocznie na rzecz gminy aż do momentu rozpoczęcia budowy.

Więcej bieżących informacji na temat rynku nieruchomości znajdziecie Państwo w dziale „wiadomości” serwisu www.szybko.pl.

Wykres 3. Ilość lokali mieszkalnych oddawanych do użytku w kolejnych miesiącach w latach 2005, 2006 i 2007. Źródło GUS.

Szczegółowe dane dotyczące Warszawy, Krakowa, Gdańska , Poznania i Wrocławia

WARSZAWA

Średnia cena metra kwadratowego na rynku wtórnym w czerwcu 2007 wyniosła 8 809 złotych i było to o 4% czyli 340 złotych więcej niż na koniec I  kwartału. Mimo iż jest to znaczne zwolnienie tempa, to i tak średnia cena w Warszawie jest o 10% wyższa niż w Krakowie i ponad 25% w porównaniu z Wrocławiem. Warszawa podobnie jak inne europejskie stolice zdecydowanie wyróżnia się poziomem cen na tle reszty kraju. Jednak nawet w stolicy w czerwcu średnia cena spadła nieznacznie, bo o 20 złotych. W miesiącach wakacyjnych w związku ze zjawiskiem sezonowości, czyli spadkiem popytu i mniejszą liczbą transakcji, można spodziewać się dalszego zahamowania i nawet nieznacznych spadków średnich cen. Jednak jesień i koniec roku mogą przynieść kolejne kilkuprocentowe wzrosty cen. Główna przyczyna możliwych podwyżek cen pozostaje niezmienna – niewystarczająca podaż mieszkań. Z najnowszych danych o ilości wydanych pozwoleń na budowę wynika, iż w 2008 i 2009 mamy szansę na wybudowanie większej liczby budynków mieszkalnych. W najbliższych miesiącach nie można jednak liczyć na zmiany, a ostatnie dane GUS pokazują, iż w 2007 powstanie najprawdopodobniej porównywalna liczba mieszkań co w zeszłym roku.
Porównanie kwartalnych cen mieszkań o różnej wielkości pokazuje, że najbardziej w Warszawie wzrosły średnie ceny kawalerek: o ponad 8%, czyli 728 złotych! W tym momencie za metr kawalerki w Warszawie trzeba zapłacić średnio 9348 złotych, a przecież są dzielnice w których ceny znacznie odbiegają od średniej. W Centrum jest to 12 000 za metr, w Śródmieściu 11 719 na Mokotowie ponad 10 000. Fakt iż właśnie w przypadku kawalerek ceny wzrosły najbardziej to efekt wzrostu zainteresowania mieszkaniami 1 pokojowymi. Aby móc myśleć o kupieniu w 100% na kredyt mieszkania 2 pokojowego, wartego średnio 440 000, trzeba dysponować dochodami rzędu 4 tysięcy netto. Jeden pokój w niezłej lokalizacji to wydatek rzędu 300 000 złotych, tym samym dostępny szerszej grupie osób.
Choć finalnie cena na rynku wtórnym dla całej Warszawy zmieniła się nieznacznie, to w poszczególnych jej dzielnicach mieliśmy do czynienia ze swego rodzaju huśtawką, która jednak zakończyła się wzrostem cen we wszystkich lokalizacjach z wyjątkiem Bródna. Najpoważniejsze zmiany in plus miały miejsce w kwietniu: na przykład średnia cena w Centrum i Śródmieściu osiągnęła niemal poziom 12 tysięcy za metr kwadratowy. Najwięcej bo o 7,8% wzrosła cena na Gocławiu, o 6,6% na Ursynowie, 6,3% na Mokotowie. Wspomniana wcześniej huśtawka: góra-dół lub dół-góra dominowała w maju i w czerwcu, w rezultacie jednak we wszystkich dzielnicach ceny w czerwcu były wyższe niż w marcu. Choć najwyższy wzrost 12,7% miał miejsce w przypadku jednej z najtańszych dzielnic czyli Targówka, to także na znacznie droższych od średniej Kabatach ceny wzrosły o prawie 11%, na Ursynowie o 8,2%, Wilanowie 7,6%. Poza Targówkiem jeszcze tylko dwie dzielnice zanotowały nieprzerwane, comiesięczne wzrosty cen i były do Praga Południe i Saska Kępa. Praga i Saska Kępa jako jej część mogą liczyć na poważne inwestycje w infrastrukturę związane z Euro 2012. Już wkrótce zlikwidowane zostanie targowisko na Stadionie Dziesięciolecia, co zwiększy atrakcyjność tych miejsc, a osoby posiadające tam mieszkania mogą liczyć na dalszy wzrost ich cen.

KRAKÓW

W II kwartale tego roku średnia cena metra kwadratowego mieszkania w Krakowie wzrosła o 1,55%, co jest zaledwie jedną dwudziestą drugą zeszłorocznego wzrostu. De facto ceny wrosły jedynie w kwietniu, a już w maju i czerwcu spadały odpowiednio o 0,27% i 1,82%. Cena w czerwcu była o 122 złote wyższa niż w marcu, ale już średnia czerwcowa jest niższa od kwietniowej aż o 170 złotych. Korekty nastąpiły w momencie kiedy średnia cena przekroczyła 8 tysięcy za metr. W czerwcu średnia cena ukształtowała się na poziomie 8 005 złotych i dane z kolejnych miesięcy potwierdzą czy jest to cena przy której popyt równoważy się z podażą.
Podobnie jak w przypadku Warszawy także w Krakowie najbardziej, bo o 6% wzrosły ceny kawalerek. Średnia cena mieszkań dużych 4 pokojowych spadła o 4%, a cena 3 pokojowych wzrosła o 1% czyli poniżej średniej dla całego miasta. Można wnioskować iż także w stolicy Małopolski zwiększył się popyt na kawalerki, ponieważ są one w zasięgu możliwości finansowych czyli zdolności kredytowych największej grupy osób.
W większości dzielnic Krakowa średnia cena metra kwadratowego na rynku wtórnym wzrosła. Jedynymi wyjątkami są Bieńczyce i Łagiewniki. Najwyższy wzrost, ponad 10%, nastąpił w przypadku Prokocimia-Bieżanowa. Nie jest to jednak zaskakujące, ponieważ w poprzednim kwartale cena tam była najniższa.

GDAŃSK

W Gdańsku w II kwartale wzrost cen utrzymał się na poziomie porównywalnym z poprzednim kwartałem, tzn.: ceny wzrosły o 8,64%, podczas gdy w I kwartale o 12,99%. Od początku roku daje to ponad 22%, czyli 1 223 złote. W chwili obecnej za metr mieszkania na rynku wtórnym trzeba zapłacić około 6 600 złotych.
Podobnie jak w analizowanych wcześniej miastach najwyższe średnie ceny osiągają kawalerki, ale w przeciwieństwie do Warszawy i Krakowa w ostatnim kwartale zyskały one najmniej w porównaniu z mieszkaniami 2, 3 i 4 pokojowymi, bo 8%, podczas gdy 2 i 4 pokojowe zdrożały o 11% a  3 pokojowe 16%. Wynika to z faktu iż ceny metra kwadratowego są tu jednak o ponad 1 200 złotych niższe niż w Krakowie i w związku z tym potencjalni nabywcy mogą kierować się preferencjami a nie głównie możliwościami finansowymi zdeterminowanymi zdolnością kredytową.
W ciągu kwartału wzrosły ceny we wszystkich dzielnicach Gdańska, jednak rozbieżność w wysokości wzrostów jest wyjątkowo duża.  W najdroższych do tej pory dzielnicach Oliwii i Orunii ceny są wyższe o 1%, podczas gdy we Wrzeszczu, Osowej czy Pieckach o ponad 20%. W chwili obecnej tylko w dwóch gdańskich lokalizacjach można kupić metr kwadratowy za mniej niż 6 tysięcy za metr i są to dzielnice Siedlce i Chełm.

WROCŁAW

We Wrocławiu w II kwartale 2007 ceny okazały się być najbardziej stabilne spośród analizowanych w Raporcie miast. W ciągu 3 miesięcy wzrosły o 40 złotych – zaledwie - w porównaniu z 19,5% wzrostem w analogicznym kwartale 2006 roku. W przypadku Wrocławia utrzymuje się tendencja najwyższego wzrostu cen mieszkań dużych: 4 pokojowe zdrożały o 6% podczas gdy 2 i 3 pokojowe w ciągu kwartału zyskały na wartości mieszkania o 1%, a kawalerki o 2%.

W dwóch spośród 5 analizowanych dzielnic: na Krzykach i w Śródmieściu średnie ceny wzrosły nieznacznie odpowiednio o 3 i 7%, na Starym Mieście i Psim Polu spadły o 8 i 1%.

POZNAŃ

W „wielkiej piątce” Poznań pozostaje liderem wzrostu cen, choć 11,5% wzrost w II kwartale  to zaledwie połowa przyrostu z I kwartału. Cena  z czerwca 6 552 złotych za metr jest na poziomie porównywalnym z gdańskim. Mieszkania 1 i 2 pokojowe zyskały na wartości po 13% i nadal średnia cena metra kawalerki i dwupokojowego jest niemal identyczna. Ceny w dzielnicach Poznania wzrosły od 2 do 38%. Najmniej w dzielnicy Sołacz, najbardziej w Górczynie. Właśnie Górczyn i Chartowo są jedynymi dzielnicami Gdańska, gdzie metr kwadratowy jest tańszy niż 6 tysięcy. W ostatnim kwartale po wysokim 29% wzroście cena na Starym Mieście przekroczyła 7 tysięcy za metr i de facto bliżej jej w tym momencie do poziomu 8 tysięcy.
 

DOMY I DZIAŁKI – SYTUACJA W II KWARTALE 2007

CENY DOMÓW

Zgodnie z przewidywaniami, silnym trendem na rynku nieruchomości w II kwartale 2007, był wzrost zainteresowania działkami budowlanymi, a także gotowymi domami z rynku wtórnego.
Pomimo lekkiego wyhamowania cen mieszkań, dla osób poszukujących lokali o dużym metrażu, zakup używanego domu a także jego budowa mogą być atrakcyjną alternatywą.
Zwiększony popyt spowodował, iż ceny domów bynajmniej nie stoją w miejscu. W Krakowie średnie ceny domów o powierzchni do 150 metrów kwadratowych wzrosły o około 3,7 %. Największy skok zanotował Poznań, gdzie za taki sam dom trzeba zapłacić już o 100 tysięcy więcej niż w poprzednim kwartale. Nie zmieniły się natomiast ceny w Warszawie i Wrocławiu. Może to być związane z faktem, iż są to zazwyczaj domy typu „bliźniak” lub w zabudowie szeregowej, z mikroskopijnymi działkami. Tego typu nieruchomości nie są w centrum zainteresowania kupujących. Dodatkowo oferta jest bardzo ograniczona, co oznacza iż tak naprawdę nie ma w czym wybierać, a przecież kupując własny dom myślimy przede wszystkim o zwiększeniu komfortu życia.

Jak wyglądają zależności pomiędzy cenami mieszkań i domów? Dysponując kwotą ok. 715 tysięcy – czyli wartością ok. 70 metrowego mieszkania na Mokotowie, Ochocie lub Kabatach, możemy rozglądać się za domem o powierzchni do 150 metrów w Warszawie. 715 tysięcy to średnia cena niewielkiego domu na terenie Warszawy, przy czym zazwyczaj są to części bliźniaków, szeregówek o powierzchni około 100 -110 metrów kwadratowych i nie są to najatrakcyjniejsze lokalizacje.  Natomiast „już” za 600 tysięcy – wartość 50-cio metrowego mieszkania w Centrum stolicy -  możemy rozglądać się za 150 metrowym domem w jednej z podstołecznych miejscowości. Niewielkie domy zlokalizowane pod Warszawą zanotowały jeden z najwyższych w skali kraju wskaźników wzrostu wartości: nieco ponad 21%, czyli średnio o 100 tysięcy złotych w ciągu 3 miesięcy. Należałoby określić powód tak wysokiego wzrostu ceny pod Warszawą, przy jednoczesnym braku zmian w stolicy. Po pierwsze poziom wyjściowy był mocno zróżnicowany. W I kwartale 2007 mały domek pod Warszawą można było znaleźć za niecałe 500 tysięcy, czyli o 220 tysięcy mniej niż w granicach miasta. W przypadku takich aglomeracji jak Warszawa nie jest wykluczone, iż dojazd spoza granic miasta będzie szybszy niż w jego granicach. Dodatkowo większość nowych inwestycji tego typu (osiedla „szeregówek”, domków jednorodzinnych) jest zlokalizowanych  w miejscowościach podwarszawskich, a więc domy są nowsze, szerzej dostępne niż w granicach stolicy – co oznacza większy wybór, a dodatkowo są usytuowane na większych działkach. W Warszawie natomiast stanowią dość wąską ofertę, często są to domy sprzed kilkudziesięciu lat, wymagające niejednokrotnie gruntownych remontów. Właśnie popularność i stały rozwój infrastruktury w podwarszawskich miejscowościach powoduje tak duży skok cen domów.

Jeszcze inaczej wygląda sytuacja  najbardziej popularnych domów o powierzchni 230 do 300 m2. W ich przypadku mamy do czynienia ze znacznymi wzrostami cen w przypadku wszystkich dużych miast. Na przestrzeni całego kraju, w ostatnim kwartale, najbardziej zdrożały rezydencje warszawskie – o prawie pół miliona co oznacza 38% więcej w porównaniu do I kwartału 2007 roku. O 160 tysięcy więcej trzeba zapłacić za dom w Poznaniu, nieco mniejszy skok o 110 tysięcy zanotował Wrocław. W Krakowie za dom, który jest spełnieniem oczekiwań większości Polaków, w II kwartale 2007 trzeba zapłacić o 120 tysięcy więcej niż na początku roku. 38% wzrost cen w Warszawie, 23% w Poznaniu, 15% we Wrocławiu i 12% w Krakowie to liczby, które brzmią jak „deja vu” – galopujące ceny nieruchomości z 2006. Jednak w tym przypadku górna granica możliwości finansowych kupujących pojawi się znacznie szybciej niż w przypadku mieszkań.
Już teraz warto przyjrzeć się tym możliwościom. Kogo stać na kupno gotowego domu? Przy założeniu, że 4 osobowa Rodzina chce sfinansować zakup domu w całości z kredytu, musi posiadać w zależności od miejsca zamieszkania następujące dochody.
W Warszawie zakup domu do 150 metrów, który kosztuje około 715 tysięcy można sfinansować w 100% kredytem, jeśli posiadamy miesięczne dochody netto rzędu 7 480 złotych. Przy zakupie dużego domu 230-300 metrów dochody te muszą wynosić 17 630 złotych. W Krakowie 150 metrowy dom kosztuje 610 tysięcy i żeby sfinansować go w całości kredytem 4 osobowa Rodzina powinna mieć dochody netto w wysokości 4 738 miesięcznie, na duży dom za 1 100 000 wymagany jest dochód 8 500 netto. W Poznaniu te proporcje to  4270 i 6600, a we Wrocławiu 4 200 i 6 650. Mimo iż dość oczywisty jest  fakt, że na domy stać osoby zamożne, powyższe dane doskonale obrazują tę sytuację, a dalszy wzrost cen będzie tę grupę osób ograniczać w szybkim tempie.

Inne analogie do wtórnego rynku mieszkań nie są już tak oczywiste. Wprawdzie pierwsze miejsca w rankingu zajmują Warszawa i Kraków, ale już na trzecim ex quo znajdują się Wrocław i Poznań. W przypadku cen mieszkań dysproporcje te były i są zdecydowanie bardziej znaczące.
Wartym zauważenia jest fakt, iż ceny w miastach wojewódzkich są kilkukrotnie wyższe niż na terenie województwa, przy założeniu że wykluczamy z obliczeń stolicę województwa. Świetnie oddaje to sytuację na rynku nieruchomości, gdzie największe aglomeracje są swego rodzaju enklawami, wyspami na tle reszty kraju.

DZIAŁKI BUDOWLANE

Ponieważ dom jest często spełnieniem marzeń i aspiracji trudno zdecydować się na zakup gotowego z rynku wtórnego. Wiele osób decyduje się na samodzielną budowę. Jest to swego rodzaju gwarancja, iż dom będzie spełniał wymogi i oczekiwania mieszkańców, ale także co nie mniej ważne może być korzystniejsze kosztowo niż zakup gotowej nieruchomości. Na początek – kupno działki.

Od jakiegoś czasu widać wyraźne zainteresowanie działkami budowlanymi – w serwisie nieruchomości www.szybko.pl spośród 3339 ogłoszeń sprzedaży działek, ponad 2/3 ofert jest opisanych jako działka budowlana. Nadal bardziej opłaca się zakup gruntu i wybudowanie na nim własnego domu o powierzchni ok. 200 m2, niż kupno mieszkania w centrum Warszawy. Jednak wraz ze wzrostem zainteresowania, wzrastają też ceny… I to nie tylko gotowych domów, ale także ziemi. Już teraz postawienie domu w atrakcyjnej lokalizacji nie jest łatwe, a co oczywiste grunty to zasoby ograniczone. Jeśli ustalane zostaną nowe plany zagospodarowania przestrzennego, podaż działek może chwilowo wzrosnąć, ale zawsze istnieje moment wyczerpania zasobów gruntów.

W Warszawie ceny działek, które w I kwartale 2007 roku wahały się w przedziale od 50 do 1500 PLN za m2, w II kwartale podrożały dwukrotnie i w tej chwili przedział ten obejmuje kwoty od 100 do 3000 PLN za m2. Podobnie sytuacja ma się również w innych miastach Polski dręczonych gorączką cen nieruchomości. Na podstawie ogłoszeń zebranych w Szybko.pl można wykazać, że w Krakowie górna średnia cena metra kwadratowego skoczyła z 400 do 1000 PLN. Również Poznań zanotował podwojenie cen – skok z 300 do 600 PLN. Największy skok spośród piątki czołowych miast Polski odnotował Wrocław – tam w I kwartale średnie ceny zamykały się w przedziale od 50 do 300 PLN, natomiast już w II kwartale wyliczenia wskazały nowy, momentami ponad trzykrotnie wyższy przedział – od 70 do 1000 PLN za metr kwadratowy!  W stolicy Dolnego Śląska skok ten jednak można tłumaczyć również dużym zainteresowaniem obcego kapitału tym regionem. Wrocław jest obecnie najdynamiczniej rozwijającym się miastem w Polsce, więc tego typu wzrosty są naturalnym następstwem dynamicznego rozwoju.

Poniższe ceny są wyliczone na podstawie ogłoszeń o sprzedaży działek budowlanych poniżej 5000 m2 w www.szybko.pl

Ponieważ przedziały cenowe analizowanych przez Szybko.pl działek są dość duże, pozwoliliśmy sobie na uśrednienie cen z każdego miasta, oraz uśrednienie metrażu przeciętnej działki. Już na pierwszy rzut oka można zauważyć, że najdroższy jest metr kwadratowy gruntu w Warszawie. Średnio 886 PLN za metr kwadratowy, to prawie 3 razy więcej niż w drugim na liście Krakowie. Jednocześnie działki sprzedawane w Warszawie są przeciętnie mniejsze od krakowskich czy wrocławskich. Wiąże się to z brakiem gruntów pod inwestycje w granicach miasta, oraz dużym popytem na działki budowlane. Spośród „wielkiej piątki” najniższą ceną za metr kwadratowy gruntu może pochwalić się Gdańsk – 160 za m2, to niemal pięć i pół razy mniej niż w Warszawie, i 2 razy mniej niż w Krakowie. Tam też w porównaniu do I kwartału zanotowaliśmy najniższy (w zestawieniu z innymi miastami) wzrost cen: wprawdzie dolna średnia podwoiła się, to jednak górna granica wzrosła „jedynie” o 50%. Sytuacja taka wynikać może z tego, iż spora część Gdańska jest objęta planami zagospodarowania przestrzennego, co gwarantuje podaż działek budowlanych.

Okolice Warszawy

Podobnie jak w przypadku cen mieszkań Warszawa wiedzie prym w Polsce także w przypadku cen działek budowlanych. W związku z tym ogromnym zainteresowaniem cieszą się miejscowości ościenne, gdzie działkę można kupić nie tylko w bardziej atrakcyjnej cenie, ale także swobodniej decydować o jej innych cechach. Jeśli w samej Warszawie ceny działek zaczynają się od około 100 złotych za metr, to w promieniu 30 km można znaleźć oferty za 30 złotych w Błoniach, w Otwocku za 35, w popularnym Piasecznie 45 złotych za metr. W ciągu kwartału ceny nie zmieniły się tu tak drastycznie jak w obrębie miasta. W miejscowościach, gdzie już w I kwartale były one drogie w II kwartale pozostały na porównywalnym poziomie, np.: w Konstancinie Jeziorna, w Izabelinie, Komorowie. Zgodnie z zasadą przenoszenia się popytu w miejsca gdzie jest taniej, najbardziej wzrosły ceny w takich miejscowościach jak: Józefów z 285 do 400 złotych, Łomianki z 360 do 600, Piaseczno z 240 do 400. Co więcej wzrosły górne granice cenowe, a więc działki bardziej atrakcyjne z punktu widzenia kupujących.

Ceny nieruchomości w Warszawie na tle innych stolic europejskich

Po szaleńczym galopie cen, który miał miejsce w zeszłym roku, w 2007 roku ceny w stolicy wzrosły do końca czerwca o 11,5% w porównaniu z grudniem 2006. Średnia cena z czerwca to 8 809 złotych. W najdroższych dzielnicach jest ona jednak znacznie wyższa: w Centrum i Śródmieściu przekroczyła 11 500 złotych za metr. Nadal aktualne jest pytanie o granice wzrostu. Ostatecznym ograniczeniem są możliwości finansowe i dlatego interesująca jest analiza porównawcza cen w stolicach europejskich, oczywiście z uwzględnieniem poziomu siły nabywczej w poszczególnych krajach.

W tabeli znajdują się przykłady cen mieszkań z Berlina, Madrytu, Pragi, Paryża i Dublina. Z bezpośredniego porównania cen nominalnych wynika iż Warszawa jest najdroższą stolicą w regionie Europy Centralnej, jeśli chodzi o średnie ceny nieruchomości. W centrum Berlina mieszkanie można kupić za mniej niż 2 tysiące Euro za metr kwadratowy. W Pradze jest to około 2 200 Euro, choć mieszkanie w pobliżu hradczańskiego zamku osiąga cenę ponad dwukrotnie wyższą. Jest to jednak efekt elitarności, wyjątkowości okolicy i bardzo niewielkiej podaży mieszkań w tym miejscu. W Warszawie średnia cena metra kwadratowego w Centrum i Śródmieściu oscyluje w okolicach 3 tysięcy Euro, i są to kwoty o około 20% niższe niż w Madrycie. Jeśli zechcielibyśmy przedstawić ranking cen nominalnych poczynając od najtańszej stolicy a kończąc na najdroższej, bez uwzględniania różnic w sile nabywczej mieszkańców wyglądałby on następująco: najtańszy Berlin, następnie Praga, Warszawa, Madryt, Paryż i Dublin. Zestawienie takie ulegnie jednak poważnemu przewartościowaniu, jeśli uwzględnimy różnice w dochodach i cenach pomiędzy analizowanymi lokalizacjami. Porównanie takie jest możliwe dzięki danym Eurostatu, który stworzył wskaźnik pozwalający na ocenę różnic w sile nabywczej w poszczególnych państwach Unii Europejskiej: Purchasing Power Standard (PPS). Wskaźnik oparty jest na dochodzie narodowym brutto w przeliczeniu na mieszkańca. Dla 25 krajów Unii Europejskiej wynosi 100 i jest to pułap w stosunku do którego porównywane są wszystkie kraje. Jeśli w Czechach w 2006 roku wynosił on 77,3, oznacza iż siła nabywcza Czechów jest o 22,7 punkty niższa niż średnia unijna i aż o 65 punktów niż Irlandii. W poniższej tabeli znajduje się wysokość PPS w 2005, 2006 roku oraz prognoza dla 2007. Z danych wynika iż Polacy mają najmniejsze możliwości spośród 6 państw, gdzie porównujemy ceny nieruchomości, co więcej niższy wskaźnik PPS w Unii osiągają jedynie Bułgaria i Rumunia.. Jak więc będzie wyglądał ranking jeśli uwzględnimy możliwości finansowe mieszkańców poszczególnych państw?

Najtańszy pozostaje Berlin, gdzie poza tym iż ceny nominalnie są znacznie niższe od pozostałych miast, siła nabywcza Niemców w 2006 roku była o 12,3 punktów wyższa niż średnia europejska. Na drugim miejscu znajdują się Czechy, ale już na trzecim zmiana: na miejsce Polski wchodzi Hiszpania i Madryt, który w zestawieniu cen nominalnych zajmował 4 miejsce, jednak siła nabywcza Hiszpanów jest o 90% wyższa niż Polaków, a różnica w poziomie cen nie była aż tak duża. Czwarte miejsce zajmuje Warszawa. Wśród analizowanych stolic droższe są jedynie mieszkania w Dublinie i Paryżu (najdroższe w Paryżu).

Powyższa analiza dowodzi iż mieszkania w Warszawie należą do jednych z najdroższych w Europie. Tak drastyczna różnica pomiędzy Warszawą i Berlinem po raz kolejny dowodzi, iż głównym problemem w naszym przypadku jest daleko niewystarczająca podaż mieszkań. Berlin jest bowiem przykładem sytuacji diametralnie różnej. Fakt iż w latach 90-tych był największym placem budowy w Europie, inwestycje w infrastrukturę i budownictwo mieszkaniowe sprawiły, że mieszkania są tam zdecydowanie łatwiej dostępne i to zarówno w dosłownym tego słowa znaczeniu, czyli jako nieruchomości gotowe do kupienia i jako dobro na które może sobie pozwolić większość pracujących Berlińczyków.