JAK KUPOWAĆ ZIEMIĘ
Nie płać jak za zboże

Szerokim łukiem omijaj grunty leżące w szczerym polu, w którejś z kolei linii zabudowy. Zanim kupisz działkę, upewnij się też, czy zakład energetyczny nie planuje na tym terenie stacji trafo, a gmina - drogi lub innej inwestycji publicznej

Jak bezpiecznie kupować ziemię?
- To zależy czy kupujemy działkę budowlaną, czy ziemię w ogóle, jako inwestycję, w myśl zasady, że ta nie traci na wartości - mówi Katarzyna Liebersbach-Szarek, pośredniczka z krakowskiej agencji Nieruchomości Łobzowskie.
Byle nie w szczerym polu
- W przypadku kupna ziemi trzeba zwrócić uwagę, czy w ogóle będzie możliwość ujęcia tego konkretnego kawałka gruntu w planie zagospodarowania jako działki budowlanej lub częściowo budowlanej. Nie może to być na pewno działka w szczerym polu, czyli np. w ósmej linii zabudowy. Musi też istnieć możliwość wydzielenia drogi dojazdowej. Jest to niezbędny warunek do uzyskania pozwolenia na budowę - podkreśla pośredniczka z Krakowa. Dodaje, że trzeba też sprawdzić, czy przez działkę lub w bliskiej odległości nie będzie przebiegała trasa szybkiego ruchu lub inna newralgiczna dla okolicznego ruchu droga.
- Ważne jest też otoczenie. Sprawdźmy, czy w okolicy nie ma lub nie będzie jakichś uciążliwych zakładów - radzi Katarzyna Liebersbach-Szarek. - Dowiedzmy się też, czy gmina zbrojąc teren nie będzie musiała na działce postawić stacji trafo - przypomina.
Według pośredniczki zaniepokoić powinna nas bardzo niska cena działki - wtedy trzeba ustalić powody. Katarzyna Liebersbach-Szarek odradza kupowanie ziemi, kiedy zaistnieją wady formalne, np. brak drogi dojazdowej.
- Z kupna trzeba też zrezygnować, gdy dowiemy się, że gmina za parę lat będzie na tym terenie budowała np. spalarnię śmieci, urządzała wysypisko.
Łąka zamiast domu
Pośrednik Marek Radwański z agencji Arkady Nieruchomości w Toruniu ocenia, że dużą popularnością cieszą się działki rolne, choćby dlatego, że są tańsze.
- Z reguły są też ciekawiej położone, np. w bezpośrednim sąsiedztwie lasu czy rzeki - mówi pośrednik z Torunia. Dodaje, że takie lokalizacje umożliwiają też oddalenie się od sąsiadów. - Gdy zdecydujemy się na działkę rolną, podejmujemy jednak ryzyko, że zamiast domem będziemy się cieszyli widokiem rosnącego zboża lub łąki - przestrzega Marek Radwański. Bo działkę nie zawsze da się odrolnić.
- Można to zrobić tylko wtedy, gdy zmianę jej przeznaczenia zaplanowano w studium kierunków i uwarunkowań zagospodarowania przestrzennego gminy. Jeśli nie ma takich zapisów, nie ma szans na zmianę jej przeznaczenia w planie miejscowym, gdyż zgodnie zapisów ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, plan miejscowy musi być zgodny z ustaleniami studium - tłumaczy Marek Radwański. - Można jednak po spełnieniu szeregu warunków zbudować dom na gruntach rolnych, stawiając tak zwane siedlisko - przypomina.
Grażyna Licke, pośrednik we wrocławskiej agencji LG Nieruchomości, dodaje, że jeśli dla działki rolnej wydano pozwolenie na budowę siedliska, ale nabywca nie ma kwalifikacji rolniczych, to z kupna działki trzeba zrezygnować, bo urząd na nowego właściciela ziemi pozwolenia na budowę nie przeniesie.
Najważniejszy jest plan
Pośrednicy podkreślają: przed zakupem działki trzeba sprawdzić miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego (MPZP), które decydują o jej przeznaczeniu.
- Niestety ok. 80 procent gmin w Polsce nie ma aktualnych MPZP, trzeba więc sprawdzić tzw. studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego - tłumaczy Krzysztof Szczepaniak, właściciel łódzkiego Biura Obrotu Nieruchomościami Sukces.
Jeżeli nie ma i studium, to należy się zwrócić do gminy o opinię na temat możliwości zagospodarowania działki zgodnie z naszymi planami.
- Otrzymamy standardową odpowiedź, iż MPZP stracił ważność, nowego brak, a w starym planie przeznaczenie gruntu było takie, a takie. Jest to już jakiś sygnał, ale nie daje to nam żadnej gwarancji, iż w nowym MPZP przeznaczenie działki będzie takie samo - zastrzega Krzysztof Szczepaniak.
Dodaje, że taką pewność daje dopiero decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. A o taką można wystąpić nie będąc właścicielem terenu.
- Musimy się przygotować na kilka miesięcy oczekiwania, ale cierpliwość się opłaca, bo mamy wtedy stuprocentową pewność realizacji planów - podkreśla szef Sukcesu.
Wypis i wyrys
Co robić, jeśli już sprawdziliśmy plany dotyczące danej działki? Artur Jakubczyk z Biura Prawno-Handlowego agencji Lexpol w Katowicach wymienia dokumenty, jakie trzeba przeanalizować.
- Odpis z księgi wieczystej potwierdzi, czy osoba oferująca działkę ma prawo własności (dział II Księgi Wieczystej) oraz czy dany grunt nie ma służebności i innych ograniczeń w rozporządzeniu (dział III KW), a także czy działka nie ma obciążeń w postaci hipotek (dział IV KW) - wylicza Artur Jakubczyk.
Krzysztof Szczepaniak dodaje, że jeżeli w księdze jako właściciel działki wpisana jest inna niż oferująca nam ziemię osoba, trzeba zażądać dokumentu wyjaśniającego rozbieżność. - Może to być postanowienie sądu o nabyciu spadku. Jest to tylko jeden z możliwych przypadków, inne to np. zasiedzenie, darowizna itd. - wylicza Krzysztof Szczepaniak.
Trzeba też postarać się o wypis i wyrys z rejestru gruntów i budynków.
- Znajdziemy tam m.in. dokładny adres i obręb, na którym działka jest położona, numer ewidencyjny, powierzchnię, a także rodzaj gruntu z podaniem klasy gleb oraz uzbrojenie terenu - tłumaczy przedstawiciel agencji Lexpol.
- Podobnie jak w większości miast naszego regionu w wielu dzielnicach Katowic przestał obowiązywać dotychczasowy miejscowy plan zagospodarowania, a nowy jest tworzony cząstkowo i w bardzo powolnym tempie. Sytuacja ta nie sprzyja decyzjom inwestycyjnym, wprowadzając dużą niepewność na rynku - przyznaje Artur Jakubczyk.
Natomiast Marek Radwański przypomina, że nawet gdy zaczniemy już kopać fundamenty, możemy natknąć się na niespodzianki np. niewybuchy czy zabytki archeologiczne.
ANETA GAWROŃSKA
________________________________________

Ceny działek budowlanych (źródło Szybko.pl i Expander)
Ziemia zdrożała nawet trzykrotnie
Nadal bardziej opłaca się zakup gruntu i wybudowanie na nim domu o powierzchni ok. 200 mkw. niż kupno mieszkania w centrum Warszawy - wynika z raportu Szybko.pl i Expandera. Wraz ze wzrostem zainteresowania działkami rosną też ich ceny.
W Warszawie ceny działek, które w pierwszym kwartale 2007 rokuwahały się od 50 do 1500 zł za mkw., w drugim wzrosły dwukrotnie: dziś ceny mieszczą się w przedziale od 100 do 3000 zł za mkw. Podobnie jest w innych miastach.
W Krakowie górna średnia cena metra kwadratowego skoczyła z 400 do 1000 zł.
Również Poznań zanotował podwojenie cen z 300 do 600 zł. Największy skok spośród piątki czołowych miast Polski odnotował Wrocław: tam w pierwszym kwartale średnie ceny zamykały się w przedziale od 50 do 300 zł, natomiast już w drugim wyliczenia wskazały nowy, momentami ponad trzykrotnie wyższy przedział od 70 do 1000 zł za metr kwadratowy.