Wcześniej czy później osoby, które wyczekują na spadki stawek, zdają sobie sprawę, że działały nie do końca racjonalnie

Rz: Czy są miasta, w których zainteresowanie nowymi lokalami przewyższa ofertę deweloperską?
Agnieszka Górkiewicz: Podaż góruje nad popytem raczej wszędzie. I choć obserwujemy wzrost zainteresowania zakupem mieszkań, to potencjalny nabywca wciąż czeka na spadek cen lub dłużej analizuje prezentowane oferty. Popularnością cieszy się natomiast sprzedaż domów jednorodzinnych. Przykładowo na warszawskim rynku nieruchomości pojawia się coraz więcej ofert deweloperów zachęcających do zakupu „domu w cenie mieszkania”, np. w podwarszawskiej Magdalence, Ustanowie koło Zalesia Górnego czy Nowej Iwicznej. Są to najczęściej propozycje domów w zabudowie szeregowej lub bliźniaczej.
We Wrocławiu zainteresowanie nowymi projektami deweloperów jest duże, ale nie przedkłada się na transakcje. Rynek domów jednorodzinnych cieszy się w tym mieście niesłabnącą popularnością jedynie w wybranych lokalizacjach, takich jak Borek, Biskupin, Oporów czy Karłowice, mimo bardzo wysokich cen. Popularne są też tereny nawet znacznie oddalone od Wrocławia.

A jak sytuacja wygląda w innych miejscowościach?

W Łodzi popyt na nowe mieszkania jest niższy od podaży, mimo że nastąpiła korekta cen i doszło do stabilizacji na rynku. Widać jednak zwiększone zainteresowanie klientów. Ponadto podaż jest nieco mniejsza niż popyt na rynku domów jednorodzinnych.
W Poznaniu przybywa nowych projektów deweloperskich, a klientów nadal brakuje. Jednocześnie szybciej sprzedają się domy w podpoznańskich miejscowościach.
W Krakowie popyt na mieszkania i domy utrzymuje się w dalszym ciągu na poziomie przewyższającym podaż, mimo że pojawia się na rynku coraz więcej projektów. Jeszcze ciekawsza jest sytuacja w Katowicach. Można stwierdzić, że do końca roku 2007 rynek śląski był w znacznym stopniu pozbawiony nowych atrakcyjnych mieszkań. Rok 2008 r. przynosi zmiany – na rynku pierwotnym pojawiło się kilka nowych ofert, a kolejne są w przygotowaniu. Popyt na nowe mieszkania i apartamenty zlokalizowane w centrum Katowic i jego najbliższym sąsiedztwie jest duży. Podobnie jest na trójmiejskim rynku, gdzie sporo klientów poszukuje mieszkań. Jednocześnie wyraźnie odczuwalny jest wzrost zainteresowania domami jednorodzinnymi. Domy zlokalizowane najczęściej na obrzeżach miast lub w dzielnicach peryferyjnych są sporo tańsze od mieszkań w śródmieściu czy tez atrakcyjnych dzielnicach Trójmiasta. Podaż domów jednorodzinnych nowych w ostatnim okresie wyraźnie wzrosła i nadal rośnie. Spada natomiast zainteresowanie domami na rynku wtórnym.

Zatem podaż mieszkań rośnie, a klienci czekają?

Od początku ubiegłego roku obserwuje się znaczny wzrost podaży nowych mieszkań i domów. Jest to w dużej mierze korzyść dla kupujących, którzy korzystają dziś z szerokiej oferty i na pewno znajdą coś dla siebie. Rynek staje się coraz bardziej dojrzały. Stwierdzenie, iż popyt zaczyna przegrywać walkę z podażą, jest jednak błędne, choć można odnieść takie wrażenie tam, gdzie nabywcy stosują taktykę wyczekiwania. O ile w przypadku najmniej atrakcyjnych nieruchomości i ościennych lokalizacji może to mieć swoje uzasadnienie, o tyle w przypadku najbardziej poszukiwanych ofert w centrum i jego bliskim sąsiedztwie lub też najlepszych dzielnicach zdecydowanie nie.

Jak ta sytuacja odbija się na cenach?

Mieszkania z rynku pierwotnego w budynkach bardzo dobrze zlokalizowanych – niekoniecznie położonych w centrum miasta, ale dobrze skomunikowanych bądź też blisko parków, zieleńców czy terenów rekreacyjnych – są wciąż bardzo poszukiwane. Ceny najbardziej atrakcyjnych nieruchomości posiadających te walory utrzymują się na stałym poziomie bądź nawet odnotowują niewielki, ale stabilny, wzrost – rzędu 5 – 8 proc. rocznie.

Czy na rynku będzie pojawiać się coraz więcej cesji praw do lokali?

Choć mieszkań oferowanych na sprzedaż w formie cesji jest dziś dużo, ich liczba będzie jednak spadać, ponieważ maleje zapotrzebowanie na takie transakcje. Potencjalny nabywca ma bardzo często wybór między ofertą, na której poprzedni kupujący chce zarobić jeszcze przed sfinalizowaniem umowy przyrzeczonej, a innymi propozycjami zakupu gotowego mieszkania od dewelopera. Oczywiście lokale oferowane drogą cesji, te najbardziej atrakcyjne, np. najlepiej usytuowane w danym budynku, z widokiem na dwie, trzy strony świata czy dodatkowymi atutami w postaci dużego tarasu lub balkonu itp., znajdą swojego nabywcę, zwłaszcza kiedy sam deweloper już nie ma w sprzedaży ich odpowiedników.

A czy podaż mieszkań nowych, 2-, 3-letnich na rynku wtórnym jest duża?

Liczba lokali nowych już oferowanych na rynku wtórnym sukcesywnie wzrasta w miarę przekazywania kolejnych budynków do użytkowania. Szczególnie w 2006 roku i w I połowie 2007 zakupiono sporo lokali z myślą o ich szybkiej odsprzedaży z dużym kilkudziesięciuprocentowym zyskiem. Odnotowujemy zapotrzebowanie na takie mieszkania, aczkolwiek trzeba pamiętać, iż ich ceny ofertowe podlegają korekcie, przyczyniając się do zmniejszenia zysku poprzednich właścicieli do poziomu 10 – 30 proc. w zależności od m.in. daty zakupu i trafności doboru inwestycji pod względem lokalizacji czy standardu wykończenia.

Co dalej? Czy czeka nas jesienne ożywienie?

Wcześniej czy później osoby, które wyczekują na obniżki cen, zdają sobie sprawę, że działały nie do końca racjonalnie. Rosną stawki materiałów budowlanych, koszty zatrudnienia fachowców, a także oprocentowanie kredytów hipotecznych. Niestety, za tym wszystkim nie nadąża wzrost płac. Już teraz obserwujemy ożywienie, np. na rynku śląskim. W innych miastach przyjdzie jeszcze na to poczekać, a okres powakacyjny może przynieść pierwsze większe oznaki przełamania dotychczasowej stabilizacji. Na razie czekający przyczyniają się do znacznego wzrostu czynszów wynajmowanych mieszkań, co powoduje, że zakup na wynajem ponownie staje się opłacalny.

Dorota Kaczyńska
Źródło : Rzeczpospolita