Która z warszawskich inwestycji mieszkaniowych jest najbardziej prestiżowa i dlaczego - pytamy Mikołaja Martynuskę, dyrektora działu nieruchomości w CB Richard Ellis

Rz: Która z warszawskich inwestycji mieszkaniowych jest, pana zdaniem, najbardziej prestiżowa i dlaczego?
Mikołaj Martynuska: Wybór jest trudny. Z projektów już zrealizowanych wyróżniłbym inwestycję Opera House.

Dlaczego?
Wciąż nie dopracowaliśmy się w Polsce czytelnej definicji apartamentu. Można jednak mówić o kilku podstawowych warunkach, jakie musi spełniać mieszkanie, aby zasługiwać na to miano. Opera House spełnia wszystkie te warunki.

Jakie to są warunki?
Po pierwsze: dobra lokalizacja zarówno w skali makro, tj. położenie w skali miasta, jak i mikro, bezpośredniego otoczenia. Pod drugie: architektura. Musi być nie tyle dobra, ile nadzwyczajna, wyróżniająca budynek. Często nazwisko znanego architekta ogromnie podnosi prestiż inwestycji. Po trzecie: aspekty techniczne, tzn. inteligentne rozwiązania w budynku, BMS, wysokiej klasy materiały wykończeniowe. Po czwarte: zadbanie o komfort mieszkańców w każdym szczególe i przez cały okres realizacji inwestycji - m.in. zadbanie przez dewelopera o to, żeby wszystkie lokale zostały wykończone w krótkim czasie od oddania budynku do użytku. I wreszcie piąty punkt: usługi dodane zapewniające komfort życia mieszkańców po oddaniu budynku do użytku, w tym np. usługi zbliżone do hotelowych. Wracając do Opera House: budynek leży w centrum miasta, a jednocześnie zatopiony jest w zieleni parku Saskiego. Ma dobrą, wyróżniającą się architekturę, nowoczesne rozwiązania techniczne, jest dobrze wykończony, a mieszkańcy mają zapewnioną pełną obsługę.

Jakie warszawskie apartamenty zajęłyby drugie i trzecie miejsce?
Wybór jest naprawdę trudny, bo budynki, o których mówimy, są naprawę z wysokiej półki. Myślę, że drugie miejsce przyznałbym Mondrian House, a trzecie kameralnej części inwestycji Eko-Park. W obu przypadkach budynki apartamentowców są doskonale wkomponowane w otoczenie, w zieleń. Wielką zaletą osiedla Eko-Park jest to, że zachowano tam starodrzew.

A jak wyglądałaby pierwsza piątka?
Sądzę, że musimy jeszcze wspomnieć o projektach Morskie Oko i Willa Monaco.

A przecież Morskie Oko jest tuż obok Mondrian House, któremu przyznał pan drugie miejsce.
Tak jak powiedziałem, jest to kwestia subiektywnej oceny. Oba budynki posiadają bardzo nowoczesne rozwiązania techniczne, natomiast bardziej odpowiada mi architektura Mondrian House. Proszę też zwrócić uwagę, że obydwa budynki mają pewien problem z mikrolokalizacją: poza bliskością parku Morskie Oko otaczają je mało atrakcyjne blokowiska z lat słusznie minionych. Jeśli chodzi natomiast o Willę Monaco: jest to inwestycja mająca już parę lat, ale wciąż wypada bardzo dobrze w porównaniach.

Wszystkie wymienione przez pana inwestycje należą raczej do kameralnych. Czy to także przesłanka decydująca o prestiżu inwestycji?
Czasami tak, ale nie ma tu reguł. Na świecie jest mnóstwo sławnych apartamentowców, które są wysokościowcami. U nas także szykują się takie inwestycje.

Mówi pan o Złotej 44 zaprojektowanej przez Daniela Libeskinda?
Tak, to z pewnością będzie, a właściwie już jest, hit na rynku. Nazwisko jednego z najbardziej znanych na świecie architektów dodaje dużo do prestiżu tej inwestycji. Oczywiście spełnione są także wszystkie inne wymienione wcześniej warunki.

Złota 44 wywołuje temat apartamentów dopiero projektowanych lub realizowanych. Jakie jeszcze inwestycje będą należały do ścisłej czołówki?
Z pewnością trzeba patrzyć w kierunku ulicy Grzybowskiej. Na przykład budynki Platinum Towers, które powstaną przy hotelu Hilton. Naprzeciwko planowana jest wieża irlandzkich deweloperów z firmy IGD. Wysokościowy projekt apartamentowy przygotowywany jest również na terenie starych browarów warszawskich przez hiszpańska Grupo Prasa. Amerykańska firma Hines ma zamiar budować apartamentowiec wysokościowy przy placu Grzybowskim.

Tym samym bliska Wola stanie się najlepszą lokalizacją w mieście?
Z tym jest pewien problem, ponieważ wśród planowanych przez deweloperów wieżowców pozostaje wiele starych, zaniedbanych lub wręcz rozpadających się kamienic, warsztatów samochodowych, nie wspominając o katastrofalnych drogach i chodnikach. Być może dzięki takiemu nagromadzeniu apartamentowców zmieni się także otoczenie. Niemniej jednak lokalizacja w wymiarze mikro, czyli bezpośrednie otoczenie omawianych projektów - pozostawia bardzo wiele do życzenia.

Czy przyszłość będzie należeć do apartamentów w wieżowcach?
Niekoniecznie. Powstaje przecież kilka bardzo ciekawych inwestycji w remontowanych lub odbudowywanych kamienicach, jak Mokotowska 59, nowoczesny apartamentowiec w murach starej kamienicy, czy też apartamenty w Pałacu Młodzianowskich. Niedługo rozpocznie się realizacja bardzo ciekawych projektów katalońskiej firmy Restaura, która specjalizuje się w inwestycjach z tego sektora.

Czy zgadza się pan ze stwierdzeniem, że kameralne inwestycje są jednak bardziej prestiżowe niż wysokościowce?
To jest kwestia indywidualnych preferencji. Być może w kameralnych inwestycjach mieszka się bardziej komfortowo. Jednocześnie w budynkach wysokościowych istnieją pewne niedogodności: od pewnej wysokości nie można budować otwartych balkonów, a okna są nierozbieralne. Dla niektórych jest to warunek nie do przyjęcia, kto inny zaakceptuje te niedogodności w zamian za wspaniałą panoramę miasta za oknem.

A co z metrażem apartamentów? Nie brakuje opinii, że powinny to być bardzo przestronne mieszkania?
Tu bym nie przesadzał, gdyż bywają osoby samotne, bardzo dobrze sytuowane, którym zupełnie wystarcza 50 mkw. Na takiej powierzchni można już całkiem sensownie rozplanować wszelkie niezbędne do wygodnego życia pomieszczenia.

Czy standard naszych apartamentowców bardzo odbiega od tych na Zachodzie? Czy istnieje klasa apartamentów, jakich jeszcze się u nas nie buduje?
Najbardziej spektakularne inwestycje, które już powstały albo są w fazie realizacji, stopniowo zapełniają tę lukę na rynku.

Czy dodanie usług hotelowych bardzo podnosi prestiż apartamentowca?
Jak już wspominałem, jest to jeden z warunków, jakie powinien spełniać apartamentowiec. Z pewnością od skali budynku oraz preferencji mieszkańców zależy, w jakim stopniu usługi te są zapewnione. Sądzę jednak, że rynek będzie się rozwijał w tym kierunku, że będzie to nieodłączna cecha oferty z górnej półki.

Ile kosztują najtańsze, a ile najdroższe apartamenty w Warszawie?
Z pewnością zależy to od tego, czy kupujemy je na rynku pierwotnym czy wtórnym. Generalnie rzecz biorąc, ceny mieszkań z najwyższej półki zaczynają się od 15 tys. zł za mkw. Trudno jednocześnie mówić o cenach maksymalnych, ponieważ są to często kwoty negocjowane indywidualnie i obejmujące czynniki tak specyficzne, jak wykończenie pod zamówienie indywidualnego klienta. Można tu sparafrazować stwierdzenie jednego z deweloperów: "The sky is the limit".

rozmawiała Beata Kalinowska
Źródło: Rzeczpospolita