Przeszacowane nieruchomości długo czekają na nabywców. Najszybciej sprzedają się niewielkie lokale za rozsądne pieniądze. Pośrednicy przyznają jednak, że okazje trafiają się na rynku nieczęsto. Bywa, że kupujący pada ofiarą oszustwa.

O tym, czy mieszkanie sprzeda się szybko, czy też będzie długo czekało na nowego właściciela, decyduje przede wszystkim jego cena. Jednak często sprzedający trzymają się kurczowo ubiegłorocznych stawek.

To odstrasza potencjalnych nabywców, którzy nawet przy pewnych obniżkach i tak są narażeni na zadyszkę finansową. Gdy jednak mija kilka miesięcy, a klienta jak nie było, tak nie ma, bardziej zniecierpliwieni właściciele schodzą z ceny. I słusznie, bo do zmiany zdania namawiają ich nawet sami pośrednicy.

– Mamy dziś klienta, który chce sprzedać swoje lokum za 7 tys. zł za mkw. Jak na standard mieszkania, to zdecydowanie za dużo i nikogo taka oferta nie interesuje. Daliśmy mu więc alternatywę: albo obniża stawkę do 6 tys. zł, albo rezygnujemy z dalszej współpracy, gdyż koszty promocji tego lokum nam się w tej sytuacji nie zwrócą – opowiada jeden z krakowskich pośredników.

Mityczne słowo

Mimo stagnacji na rynku okazje trafiają się rzadko. Z reguły są to nieruchomości sprzedawane przez ich właścicieli w wyniku różnych zdarzeń losowych, dlatego ich cena jest znacznie niższa od stawek, jakie obowiązują na danym rynku. – Na początku tego roku do naszej agencji trafiło mieszkanie, w starym budownictwie niedaleko centrum. Otrzymało je w spadku pięć osób, które chciały jak najszybciej doprowadzić do sprzedaży lokum i podzielić się pieniędzmi. Początkowo żądali 250 tys. zł, a ponieważ chętnych nie było, co miesiąc obniżali cenę, aż w końcu sprzedali je za w sierpniu za... 150 tys. zł – opowiada Jan Zieleniewski, właściciel krakowskiego biura Inter-Polmex. Dodaje, że obecnie do jego agencji trafił dom w prestiżowej krakowskiej dzielnicy wyceniony przez rzeczoznawcę na 3,7 mln zł. Tymczasem jego właściciel ze względu problemy finansowe chce go sprzedać za 2 mln zł. – To prawdziwa okazja i z pewnością szybko znajdzie nabywcę – ocenia Zieleniewski.

Anna Dynaś, właścicielka Biura Doradztwa i Obrotu Nieruchomościami Profesja Plus w Katowicach twierdzi, że okazje do pośredników raczej nie trafiają. Takie lokale najczęściej są bowiem sprzedawane wśród rodziny lub bliskich znajomych, a informacje o nich są przekazywane pocztą pantoflową.

– Do nas trafiają nieraz mieszkania tańsze, ale są to np. niewyodrębnione części budynku lub lokale w kamienicach oraz w niezbyt atrakcyjnych lokalizacjach, wówczas cena ich jest zdecydowanie niższa – tłumaczy Anna Dynaś. – Jednak dziś mieszkania od ręki raczej się nie sprzedają – dodaje.

– Wszyscy klienci chcieliby kupować okazyjnie, lecz zdarza się to bardzo rzadko i wynika najczęściej z niewiedzy sprzedającego co do faktycznej wartości posiadanej przez niego nieruchomości. Można też znaleźć nieruchomość z nieuregulowanym czy niejasnym stanem prawnym lub wystawione na licytację przez komornika – tłumaczy Małgorzata Szymaniak z warszawskiej agencji nieruchomości Emmerson.

Zaznacza, że zakup nieruchomości tanich i jednocześnie z niejasnym stanem prawnym jest obarczony dużym ryzykiem. Na przykład w ten sposób „okazyjnie” można zostać właścicielem mieszkania z lokatorami lub zadłużonego czy też tylko udziału w nieruchomości z ewentualną możliwością dokupienia reszty w bliżej nieokreślonej przyszłości.

– Jest jeszcze jeden typ „okazji” – oszustwa, które zdarzają się niestety również przy transakcjach sprzedaży nieruchomości. Należy być bardzo ostrożnym, przypadki preparowania dokumentów są wcale nie tak rzadkie, jakby się mogło wydawać – ostrzega Szymaniak. – Tak zwana okazja to mit – wszyscy o niej słyszeli, ale niewielu widziało – dodaje.

Grzegorz Dobrowolski, współwłaściciel trójmiejskiej Agencji Obrotu Nieruchomościami Dobrowolski-Trybulec, również twierdzi, że prawdziwe okazje już się skończyły. – Teraz chodzi o granice kompromisu między oczekiwaniami sprzedającego i nabywcy. A to ma charakter bardzo indywidualny – mówi.

Dwa zawsze na topie

Choć rynek ostygł, nie brak i szybkich transakcji, które zabierają jednak z reguły ok. trzech miesięcy, podczas gdy w ubiegłym roku lokum można było sprzedać nawet w ciągu dwóch tygodni. – Jeśli nawet uda się w ciągu miesiąca znaleźć klienta, to w 90 proc. przypadków kolejne dwa trzeba przeznaczyć na procedury kredytowe – zaznacza Małgorzata Szymaniak.

Co decyduje o tempie sprzedaży? – Stare jak świat cechy konkretnej nieruchomości, a więc bardzo atrakcyjna cena, dobra lokalizacja i odpowiedni stan techniczny – wyjaśnia Jarosław Krajewski, właściciel poznańskiego biura nieruchomości Ager.

Atrakcyjna cena nie tylko w każdym mieście, lecz i poszczególnej dzielnicy oznacza inną stawkę. Na przykład we Wrocławiu za tanie uznaje się mieszkania w cenach ofertowych 4,8 – 5,2 tys. zł za mkw. do remontu oraz do 5,8 tys. zł za mkw. wykończonego lokalu. – Chodzi o metraże 48 – 65 mkw. – podaje Michał Michałowicz z wrocławskiej agencji nieruchomości Jot-Be.

W Krakowie szybko nowych właścicieli znajdą mieszkania wystawiane za 6 tys. zł za mkw. na osiedlach Ruczaj, Prądnik Czerwony czy Olsza, gdzie stawki ofertowe osiągają dziś 7 – 7,5 tys. zł za mkw. Mowa o lokalach, które powstały w ostatniej dekadzie.

– W Łodzi osoby z chudym portfelem szukają ofert za mniej niż 3,5 tys. zł za mkw. W tym przypadku mówimy o wielkiej płycie na starszych osiedlach, np. Retkinia, Widzew czy Zarzew – mówi Tomasz Błeszyński, pośrednik i doradca na rynku nieruchomości. Klienci poszukują najchętniej lokali dwupokojowych. Od zawsze bowiem więcej chętnych przyciągały i przyciągają lokale o mniejszych metrażach. – W Warszawie największe zainteresowanie budzą mieszkania jedno-, dwupokojowe w dobrej lokalizacji i nieprzewartościowane. Są kupowane najczęściej jako pierwsze lokum lub w celach inwestycyjnych – wyjaśnia Szymaniak.

W Trójmieście niezmiennie najbardziej poszukiwane są mieszkania dwu-, trzypokojowe, do 60 mkw. – W pierwszej kolejności sprzedają się lokale stosunkowo nowe, maksymalnie dziesięcioletnie, mimo iż ich ceny spadają najwolniej. Ale i mieszkania zbudowane przez spółdzielnie w latach 60. znajdą swoich amatorów, pod warunkiem że nie są położone w odległych dzielnicach – opowiada Grzegorz Dobrowolski.

W Katowicach bez większego problemu sprzedają się lokale za 3,4 – 3,8 tys. zł za mkw., na osiedlach Tysiąclecia, Paderewskiego czy Giszowiec.

– Są też lokale, szczególnie te do 50 mkw., które znajdują nabywców skłonnych zapłacić powyżej 4 tys. zł za mkw. Mają podwyższony standard – opowiada Anna Dynaś.

Dziś trudno sprzedać nie tylko przeszacowane nieruchomości, oferowane przez właścicieli kultywujących czasy ubiegłorocznej hossy. Klient jest bardziej wybredny, a więc odrzuci też i ofertę np. lokum w złym stanie technicznym czy też blisko hałaśliwych dróg .

Katalog „trudnych” nieruchomości jest zresztą o wiele większy. – Trudno nadal sprzedają się np. budynki z lokatorami, zajmującymi mieszkania na podstawie decyzji przydziałowych, szczególnie te, które nie mają na parterze lokali użytkowych lub możliwości adaptacji parteru na taki cel. Źle się również sprzedają nieruchomości położone w nieatrakcyjnych lokalizacjach. Cały czas sprawdza się zasada, że lepsza rudera w dobrej lokalizacji niż pałac w kiepskiej – opowiada Anna Dynaś.

W Poznaniu ciężko sprzedać m.in. cesje mieszkań z rynku pierwotnego nabywane pod koniec ubiegłorocznej hossy.

– Słabo również „idą” mieszkania w oficynach kamienic – mówi Jarosław Krajewski.

Tymczasem w Krakowie, co może dziwić, najtrudniej sprzedają się apartamenty. – Osoby, które dysponowały dużymi kwotami dawno dokonały wyboru – mówi Jan Zieleniewski.

Sprzedaż lokum specyficznie urządzonego, znacznie odbiegającego od powszechnych standardów, to również karkołomne przedsięwzięcie. – Na indywidualne projekty trzeba znaleźć odpowiedniego klienta, co nie jest łatwe. Ponadto znacznie trudniej znaleźć nabywcę na lokum na parterze czy na poddaszu niż np. na pierwszym czy drugim piętrze – tłumaczy Tomasz Błeszyński. – Jednak rynek łódzki inaczej reaguje na recesję w Polsce, tu nadal można zaobserwować zainteresowanie mieszkaniami.

W Trójmieście i we Wrocławiu niełatwo sprzedać atrakcyjne, duże i drogie domy. – A jeśli ktoś dysponuje kwotą 2 mln euro, to jego skala możliwości inwestycyjnych wykracza daleko poza lokalny czy krajowy rynek – zauważa Grzegorz Dobrowolski.

Michał Michałowicz dodaje, że najsłabiej sprzedają się mieszkania o dużych metrażach, przekraczających 70 mkw., nierozkładowe – z pokojami przechodnimi. – Niełatwo również o kupca na lokale położone na peryferiach oraz w miejscach gorzej skomunikowanych z centrum, podczas gdy w okresie hossy mieszkania te również bez problemów znajdowały swoich nabywców – opowiada Michałowicz.

Źródło: Rzeczpospolita