Na rynku pojawiają się coraz bardziej zróżnicowane oferty pod względem ceny mkw. W efekcie średnia stawka nie oddaje rzeczywistych kosztów zakupu lokum

Oferta deweloperów staje się coraz bardziej zróżnicowana, a co za tym idzie – zwiększa się rozpiętość cenowa w poszczególnych miastach.– Jednak mimo różnic w poziomie średnich cen w różnych miastach polscy klienci kupują mieszkania za podobne stawki. W sześciu największych aglomeracjach większość lokali kosztuje od 5 do 9 tysięcy zł za mkw. Zaskoczeniem może być zwłaszcza dolna kwota – ponieważ w żadnym z tych miast średnia cena nie spada poniżej 6 tys. zł za metr – mówi Katarzyna Kuniewicz z firmy REAS.

Zawyżone średnie

Jak zapewnia Kuniewicz, wbrew zapowiedziom kryzysu na rynku mieszkaniowym w rzeczywistości nie doszło do obniżek cen mieszkań w nowych projektach, jakie trafiły do sprzedaży w ciągu ostatniego kwartału w największych polskich aglomeracjach. – W Warszawie i Trójmieście odnotowano nawet niewielki wzrost – średnie ceny mieszkań wprowadzanych na rynek są dziś wyższe niż w czwartym kwartale 2007 r. o ok. 3 proc. – podaje Katarzyna Kuniewicz. Jak jednak zauważa, dzisiejsze średnie ceny mogą zakłócić rzeczywisty obraz rynku. Tak dzieje się na przykład w Łodzi i we Wrocławiu, gdzie średnie stawki inwestycji wprowadzanych w pierwszym kwartale 2008 r. są znacznie wyższe niż pod koniec ubiegłego roku. W Łodzi nową ofertę na rynku analitycy wycenili średnio na ponad 8,1 tys. zł za mkw., co oznacza 30-procentowy wzrost w porównaniu z inwestycjami wprowadzanymi w poprzednim kwartale. Natomiast we Wrocławiu średnia stawka poszła w górę o ponad 130 proc., z 7,7 tys. zł do 17,4 tys. zł za mkw. – W obu miastach przyczyną takich skoków były pojedyncze projekty, których wysokie ceny i duży udział we wprowadzanej na rynek ofercie zaważyły na średniej cenie nowych inwestycji – wyjaśnia Katarzyna Kuniewicz.

Wprowadzenie na rynek lokali z najwyższej półki może istotnie zmienić średnią stawkę mieszkań w danej lokalizacji. – Przypuśćmy, że w tym samym momencie pojawia się oferta sprzedaży trzech nowych wież apartamentowych, w których mieszkania kosztują ponad 20 tys. za mkw. Wówczas w ciągu miesiąca średnia cena jednego metra w danym mieście tylko dzięki temu wzrośnie o kilkadziesiąt procent – zauważa Marcin Jańczuk z agencji nieruchomości Polanowscy.

Tańsze oferty

Rzeczywiste stawki mieszkań najchętniej kupowanych bywają zgoła inne niż uśrednione przez analityków ceny. We Wrocławiu na przykład w I kwartale 2008 r. średnia cena lokali z segmentu popularnego w ofercie wyniosła 6,6 tys. zł za mkw., a w Łodzi ponad 60 procent mieszkań, jakie można było w tym czasie kupić, kosztowało 5 – 6 tys. zł za mkw. W Krakowie natomiast w I kwartale 2008 r. niemal 30 proc. oferowanych przez deweloperów mieszkań można było kupić za 6 – 7 tys. zł za mkw., a mniej niż 8 tys. zł za mkw. kosztowało ok. 70 procent mieszkań w ofercie. Klienci mają przy tym do wyboru z reguły mieszkania w zbliżonej cenie mimo różnic między średnimi stawkami obowiązującymi w danym mieście. Na przykład zarówno we Wrocławiu, jak i w Trójmieście ponad połowa oferty rynkowej z I kwartału zawierała się w przedziale 5 – 7 tys. zł za mkw. – W Poznaniu i Warszawie natomiast około połowy ofert na rynku pierwotnym mieściło się w przedziale od 7 do 9 tys. zł za mkw., tymczasem średnie ceny poznańskiej oferty są o ponad 1 tys. zł na każdym metrze tańsze niż średnie stawki lokali warszawskich – opowiada Katarzyna Kuniewicz.

Rynek nowych mieszkań wyraźnie segmentuje stawki w zależności od standardu i lokalizacji. – Ceny lokali najbardziej popularnych, budowanych w odległych względem centrum lokalizacjach są czasem ponaddwukrotnie niższe niż stawki mieszkań o podwyższonym standardzie w tzw. dobrych rejonach, nie wspominając już o budownictwie apartamentowym. Głęboka dysproporcja tych cen, zauważalna zwłaszcza w największych miastach, powoduje, że prezentowane w mediach średnie ceny mkw. nowych mieszkań nie oddają obrazu aktualnej sytuacji na rynku – twierdzi Jańczuk.

Źródło: Rzeczpospolita