Klienci bardziej targują się o cenę mieszkania na rynku wtórnym. Coraz częściej udaje im się wynegocjować korzystne upusty. Rynek mieszkań w budynkach wielorodzinnych w Warszawie wszedł w fazę korekty - tak określają sytuację na rynku pośrednicy. Co to oznacza?

Za duże oczekiwania

W Warszawie, od lutego 2007 r. pośrednicy obserwują stabilizację przeciętnych cen transakcyjnych, które wahają się w przedziale od 8 do 9 tysięcy złotych za każdy metr. W ujęciu kwartalnym widać, że średnia cena transakcyjna w II kwartale wynosiła 8611 zł za 1 mkw., zaś średnia stawka ofertowa - 8820 zł za 1 mkw. Natomiast w III kwartale tego roku ceny transakcyjne niemal nie uległy żadnym zmianom, oscylując na poziomie 8680 zł za 1 mkw. Jednocześnie stawki ofertowe wzrosły do 9034 zł za 1 mkw. Jednak pogłębiające się upusty cenowe wiele mówią o tym, co dzieje się z rynkiem.

- Wzrost cen ofertowych przy jednoczesnej stabilizacji cen transakcyjnych oraz zmniejszenie liczby transakcji są charakterystyczne dla przesilenia na rynku. Wynika to z prostego mechanizmu. Sprzedający, wiedząc o poprzednim dużym wzroście, uważają, że on trwa, więc wystawiają swoje oferty z coraz wyższymi cenami ofertowymi. Tymczasem grupa osób, które mogą sobie pozwolić na zapłacenie tak wysokich cen, znacząco kurczy się. Kupujący łatwo zauważają, że ofert jest więcej oraz że czasy licytowania się o mieszkanie chwilowo minęły - twierdzi Tomasz Lebiedź, szef firmy Lebiedź & Lebiedź.

Efekt? Kupujący zaczynają się targować, doprowadzając do obniżenia cen mieszkań. A ten, kto jest zmuszony do sprzedaży, będzie musiał pójść na rękę klientowi.

- Część sprzedających upiera się jednak przy swoich wysokich oczekiwaniach. Oferty takie zaczynają zalegać na rynku, a ich obecność sprawia pozór dalszego wzrostu cen - opowiada Tomasz Lebiedź.

Nie na każdą kieszeń

Analizując zmianę cen płaconych za przeciętne mieszkanie, łatwo zauważyć, że jeszcze w III kwartale 2005 r. trzeba było zapłacić 259 tysięcy złotych, a w 2007 r. niemal dwa razy więcej - prawie 520 tys. zł. Ta duża różnica stawek, jak twierdzi Tomasz Lebiedź, może świadczyć o tym, że na rynku pozostali już tylko bardziej zamożni, a popyt na mniejsze mieszkania znacznie osłabł.

Ponadto, biorąc pod uwagę, że większość mieszkań kupowana jest na kredyt, można zauważyć też różnice w spłacanych ratach. Podczas gdy rata typowego kredytu za mieszkanie kupione w 2005 r. wynosiła ok. 1,5 tys. zł, dziś może wynosić około 3 tys. zł.
Tymczasem przeciętne wynagrodzenie brutto w Warszawie w lipcu 2005 r. wynosiło 3363,58 zł, a w lipcu 2007 r. - zaledwie 3817,26 zł.
- Tak duży wzrost cen mieszkań w porównaniu ze znacznie mniejszym wzrostem wynagrodzeń w naturalny sposób wykluczył z rynku wielu potencjalnych nabywców - mówi Tomasz Lebiedź. - A podwyżki stóp procentowych dokonane przez Radę Polityki Pieniężnej oraz zapowiedzi dalszego wzrostu nie zachęcają nowych nabywców do śmiałego zaciągania kredytów. Przecież zmiana oprocentowania o 1 proc. w górę przy kwocie kredytu rzędu 500 tys. zł może oznaczać wzrost raty o ponad 400 zł - dodaje pośrednik.

Popyt nie zmaleje

Jakie mieszkania wzbudzają dziś zainteresowanie wśród klientów? Tomasz Lebiedź twierdzi, że popularne są lokale w budynkach z wielkiej płyty. Pomimo gorszego standardu, znajdują one nabywców z kilku powodów.
- Zazwyczaj cena za 1 mkw. jest niższa niż w nowych domach. Same mieszkania też są z reguły mniejsze, więc i cena jednostkowa za mieszkanie jest znacząco niższa. A ponadto domy te znajdują się często w dobrych lokalizacjach, w których są sklepy, szkoły, przedszkola, apteki, przychodnie, a które nie zawsze można znaleźć pod ręką na nowych osiedlach - wyjaśnia Tomasz Lebiedź.

Największą popularnością cieszą się mieszkania dwupokojowe i niezbyt duże trzypokojowe. Mniej entuzjazmu wzbudzają mieszkania czteropokojowe i większe - ich ceny zbliżają się lub nawet przewyższają stawki domów na obrzeżach Warszawy.
Niezmiennie najdroższe stawki za mkw. pośrednicy notują na Śródmieściu, Mokotowie, Ochocie, Żoliborzu, najniższe zaś - na Białołęce, Targówku i Pradze-Północ.

Co będzie dalej? - Rozwój rynku mieszkaniowego w Warszawie będzie trwał długo. Jednak na ten długookresowy trend nakładają się krótsze zmiany koniunktury - twierdzi Lebiedź. - Już dziś mamy do czynienia z ośmiomiesięczną stabilizacją, a brak typowego dla jesieni znacznego ożywienia popytu sugeruje możliwości korekty cen w dół. Znaczna grupa osób kupowała ostatnio mieszkania w celach inwestycyjnych, licząc na zysk przy ich odsprzedaży. Choć trudno określić liczbę takich kupców, jednak różne szacunki mówią, że dotyczy to ok. 2 - 3 tys. mieszkań. Oznacza to sporą podaż. Z drugiej strony, wiele osób będzie chciało zamienić swoje dotychczasowe mieszkanie na lepsze. To będzie stymulować popyt.

- Utrzymujące się bardzo wysokie ceny mieszkań mogą spowodować również wzrost zainteresowania wynajmami. To zaś może doprowadzić do wzrostu czynszów, co z kolei może sprawić, że inwestowanie w mieszkania pod wynajem znów będzie opłacalne ekonomicznie i stopy zwrotu będą na rozsądnym poziomie 12 - 15 lat, a nie ponad trzydziestu - opowiada Tomasz Lebiedź.

Dorota Kaczyńska
Źródło: Rzeczpospolita