Mokotów, Ursynów i Śródmieście – w tych dzielnicach najbardziej chcielibyśmy mieszkać. Następne w rankingu atrakcyjności są: Ochota, Praga-Południe, Żoliborz i Bemowo. Nie zawsze jednak popularności danej dzielnicy odpowiada udział w podaży oferowanych tam mieszkań.

Dość podobna jest także końcówka listy atrakcyjnych dzielnic, którą zamyka Wesoła, a przed nią w kolejności są: Rembertów, Wawer i Włochy. To najmniej pożądane lokalizacje – wynika z danych portalu Oferty.net. Kolejność pierwszych siedmiu i ostatnich czterech (czyli wszystkich wymienionych wyżej dzielnic) nie zmieniła się od roku. Ale tak naprawdę najbardziej i najmniej popularne dzielnice nie zmieniają się od lat.

Rotacja w Śródmieściu

W przypadku najbardziej lubianego Mokotowa jest pewna równowaga pomiędzy popytem a podażą, gdyż udział w podaży jest tylko o 1,4 proc. niższy od zanotowanego zainteresowania kupujących (patrz mapka).

– Jeśli chodzi o podaż mieszkań w poszczególnych dzielnicach, to praktycznie w ciągu ostatnich paru lat utrzymuje się ona na tym samym poziomie. Najwięcej mieszkań z rynku wtórnego mamy na Mokotowie i w Śródmieściu – mówi Danuta Grelewicz-Pogórska z agencji AD. Drągowski.Z obserwacji tego biura nieruchomości wynika, że w Śródmieściu występuje stosunkowo wysoka rotacja.

– Mieszkania w centrum kupują ludzie młodzi, raczej nieobarczeni rodziną. Gdy pojawiają się dzieci, powszechna staje się tendencja ucieczki z centrum w rejony spokojniejsze i nieco tańsze, gdzie za te same pieniądze można nabyć nieco większe mieszkanie – mówi Danuta Grelewicz-Pogórska.

Ile ofert mieszkań z poszczególnych dzielnic leży w agencjach? W AD. Drągowski najwięcej jest ofert z Mokotowa (497), Śródmieścia (476), Pragi-Południe (330), Woli (301), Ursynowa (252), Żoliborza (141). Poniżej 100 ofert notują Ursus (83), Praga-Północ (69) i Włochy (59).

– Liczba mieszkań oferowanych na Pradze-Północ świadczy o wyraźnym spadku w stosunku do lat poprzednich. Coraz mniej mieszkań do sprzedania jest także na Saskiej Kępie. Częściej natomiast pojawiają się oferty w miejscach unikatowych, jak Starówka, Mariensztat, Nowy Świat, ale nie sprzedają się one zbyt szybko ze względu na wysokie ceny – mówi przedstawicielka AD. Drągowski.

Potencjał Białołęki

– Podaż w określonym rejonie jest w dużej mierze odzwierciedleniem wielkości dzielnicy oraz gęstości występowania substancji mieszkaniowej, popyt zaś – wypadkową popularności i stereotypowego przeświadczenia o standardzie i prestiżu zamieszkiwania – mówi Marcin Jańczuk z agencji Metrohouse SA.

Dzielnice o największej podaży są często w zestawieniach te same – Mokotów, Ursynów, Śródmieście, czasem Wola, Praga-Południe i Bemowo. Z roku na rok widać jednak, że po stronie podażowej coraz większe znaczenie odgrywa Białołęka. Niegdyś niewidoczna w statystykach, dziś śmiało konkuruje z wielkością podaży na Ursynowie. – Z zestawienia wynika, że prawie co ósma oferta znajduje się na Białołęce. To pokazuje siłę tego rynku, ale jednocześnie daje wskazówkę potencjalnym nabywcom, że w ofercie można przebierać… i śmielej negocjować cenę – podpowiada Marcin Jańczuk.

Widać jednak wyraźne dysproporcje pomiędzy podażą a zgłaszanym zapotrzebowaniem na Białołęce, co może prowadzić do wniosku, że zainteresowani nabyciem mieszkania raczej kierują swoje zainteresowania ku dzielnicom położonym bliżej centrum.

Jedne w górę, inne w dół

Niektórych pośredników dziwi nieco niski udział w podaży takich dzielnic, jak Bielany i Targówek, czyli rejonów kojarzonych z wielką płytą, gdzie ofert powinno być pod dostatkiem. Dość zagadkowa jest także większa popularność Bemowa w zestawieniu z Bielanami, które – nie dość, że jako przedłużenie Żoliborza uchodzą za bardziej prestiżowe, to w dodatku (w przeciwieństwie do Bemowa) mają metro. Co prawda różnica jest niewielka i można by ją uznać za różnicę w ramach błędu statystycznego (patrz mapka), gdyby nie fakt, że rok temu także odnotowano różnicę na korzyść Bemowa, i to większą, sięgającą prawie jednego procentu.

Na podobnym poziomie utrzymuje się od roku zainteresowanie Żoliborzem (7,2 proc.), Wolą (ok. 6,5 proc.) i Wawrem (0,9 proc.). Natomiast nieznacznie spadło zainteresowanie Śródmieściem (z 9,7 do 8,9 proc.), Ochotą (z 8,8 do 8,1 proc.), Pragą-Południe (z 7,9 do 7,6 proc.), Bemowem (z 7,1 do 7 proc.), Białołęką (z 4 do 3,7 proc.), Wilanowem (z 3,6 do 3,4 proc.) i Pragą-Północ (z 2,3 do 2,2 proc.).

Nieco większą popularność niż rok temu uzyskały takie dzielnice, jak: Mokotów (z 17,1 do 17,4), Ursynów (z 11,8 do 12 proc.), Bielany (z 6,3 do 6,9 proc.), Ursus (z 2,3 do 2,5 proc.), Targówek (z 2,2 do 2,5 proc.), Włochy (z 2 do 2,2 proc.), a nawet Rembertów i Wesoła (w obu przypadkach z 0,2 na 0,4 proc.).

– Dzielnice takie, jak: Rembertów, Wesoła czy Wawer, znane są raczej jako miejsca zabudowy jednorodzinnej, dlatego niska podaż mieszkań używanych nie jest zaskoczeniem, gdyż w ogóle budownictwo wielorodzinne w tych dzielnicach nie jest szczególnie popularne – mówi Marcin Jańczuk.

– Innymi słowy, nikłe zainteresowanie rynkiem w Wawrze, Rembertowie i Wesołej to efekt poszukiwania w tych dzielnicach domów jednorodzinnych i segmentów.

Podobnego zdania jest Karol Kapica z agencji Kapica Nieruchomości. – Sytuacja w tych dzielnicach raczej się nie zmieni, gdyż brakuje tam tere-nów pod nowe budownictwo. Mieszkań nie będzie więc przybywać, co innego, jeśli chodzi o domy jednorodzinne – mówi pośrednik.

Dużo się nie zmieni

Zdaniem wielu pośredników nie należy oczekiwać wielu zmian w rankingu popularności dzielnic, gdyż sporą rolę odgrywa tu siła tradycji, jak również fakt, że plusy i minusy poszczególnych dzielnic są w zasadzie niezmienne; niezależnie od tego, jak jest naprawdę, trudno zmienić od lat utrwalone przekonania, że jakaś dzielnica jest prestiżowa, a inna nie.

– Zainteresowanie poszukujących od lat nie ulega dużym zmianom. Zawsze potencjalni nabywcy zwracali szczególną uwagę na Mokotów, Ursynów, Śródmieście, a ostatnio także na Pragę-Południe i Wolę – mówi Marcin Jańczuk.

W przypadku Żoliborza chęć zamieszkania w tej dzielnicy jest anonsowana aż przez ponad 7 proc. zainteresowanych zakupem. Niestety, liczba mieszkań w tej dzielnicy jest stosunkowo niewielka, co ma bezpośrednie przełożenie na ceny mieszkań.

Według Marcina Jańczuka znamienny jest niski stopień zainteresowania mieszkaniami na rynku wtórnym w Wilanowie, tym bardziej że krąży na nim wiele ofert z tzw. rynku pierwotnego. Jednak zdaniem Karola Kapicy ta sytuacja się zmieni, gdy Miasteczko Wilanów już powstanie i w ogóle w tej dzielnicy przybędzie ofert.

– Sądzę także, że będzie wzrastać popularność takich dzielnic jak Ursus. Nowoczesna zabudowa w tej dzielnicy jest bardzo interesująca. A dzięki połączeniom kolejowym, m.in. Szybkiej Kolei Miejskiej, także komunikacja z centrum jest coraz lepsza – mówi Karol Kapica.

Beata Kalinowska
Źródło: Rzeczpospolita