Jeśli umowa została zawarta w formie aktu notarialnego, to nie można jej rozwiązać bez notariusza

Potwierdził to Sąd Najwyższy w postanowieniu z 5 września 2008 r. (I CSK 95/08) dotyczącym przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości. Zawarto ją w formie aktu notarialnego w grudniu 2005 r. Za nieruchomość o pow. 27 ha położną pod Rzeszowem, wówczas rolną, a potem przekwalifikowaną na budowlaną, ustalono cenę 320 tys. zł. Właściciel Wojciech K. otrzymał od nabywcy, spółki z o.o. Laborex, 280 tys. zł zaliczki.

Umowa przedwstępna zawarta w formie aktu notarialnego ma przede wszystkim to znaczenie, że obie strony mogą na drodze sądowej wymusić sfinalizowanie sprzedaży na ustalonych warunkach. Zgodnie z art. 65 kodeksu cywilnego prawomocne orzeczenie sądu zastępuje wówczas oświadczenie woli odpowiednio właściciela lub nabywcy.

Jednakże strony po pewnym czasie porozumiały się co do rozwiązania umowy przedwstępnej. Umowa o jej rozwiązaniu została zawarta w formie pisemnej. Właściciel w ratach zwrócił zaliczkę.

Mimo to firma nie zrezygnowała z nabycia nieruchomości i skorzystała z przewidzianej w ustawie z 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece możliwości wystąpienia do sądu prowadzącego księgę wieczystą nieruchomości z wnioskiem o ujawnienie w tej księdze jej roszczenia o zawarcie umowy definitywnej.

Ujawnienie tego roszczenia nie wyłącza sprzedaży lokalu osobie trzeciej. Oznacza jednak, że kupujący może się domagać od tej osoby zawarcia umowy definitywnej na warunkach uzgodnionych w umowie przedwstępnej. W praktyce takie ostrzeżenie wpisane do księgi skutecznie zniechęca do transakcji ewentualnych kupców.

Referendarz sądowy oddalił wniosek spółki z o.o. Laborex, a sąd I instancji zaakceptował to rozstrzygnięcie. Spółka przegrała także w sądzie II instancji. Również on przyjął, że doszło do rozwiązania przedwstępnej umowy sprzedaży. Nie ma więc podstaw do wpisu ostrzeżenia w księdze wieczystej.

W skardze kasacyjnej spółka Laborex zarzucała naruszenie art. 77 § 3 kodeksu cywilnego. Zapisano w nim, że jeśli umowa została zawarta w innej (niż pisemna) formie szczególnej, a taką jest przede wszystkim forma aktu notarialnego, to jej rozwiązanie za zgodą stron wymaga zachowania tej samej formy. Tylko dla odstąpienia od umowy albo jej wypowiedzenia wystarczy stwierdzenie pismem.

Spółka argumentowała, że umowa przedwstępna z powodu niezachowania formy notarialnej nie została rozwiązana i obowiązuje nadal. Skoro tak, to wpis do księgi jej roszczenia o zawarcie umowy definitywnej musi być uwzględniony.

Zgodził się z tym Sąd Najwyższy. Uchylił zaskarżone postanowienie i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia. Sędzia Marian Kocon zaznaczył, że również w ocenie SN nie było podstaw do odmowy wpisu roszczenia spółki.

Źródło: Rzeczpospolita