Sytuacja w Największch  polskich miastach

W II kwartale 2007 da się zaobserwować generalna tendencja stabilnego wzrostu kosztów najmu. Rosły opłaty za wynajem niemal wszystkich kategorii mieszkań. Jedyne spadki miały miejsce w przypadku czynszu za mieszkania 2 pokojowe: o 2% w Poznaniu, 4% w Warszawie i 5% w Katowicach. Spadki wynikają w pewnej mierze ze struktury podaży. W serwisie www.szybko.pl aż 48% to oferty wynajmu mieszkań dwupokojowych. Jest to dwukrotnie więcej niż kawalerek i mieszkań trzypokojowych, a aż 5 razy więcej niż dużych mieszkań czteropokojowych. Rynek najmu można uznać za ustabilizowany, a jeśli podaż jednego rodzaju produktu , w tym wypadku mieszkań dwupokojowych, jest znacznie większa niż innych można oczekiwać że ceny będą stabilne a nawet w przypadku przewagi podaży nad popytem spadną.
W ostatnim kwartale najbardziej zmieniały się ceny mieszkań dużych – czteropokojowych, których skądinąd nie ma zbyt wiele w ofercie: zaledwie 5% lokali promowanych w serwisie www.szybko.pl. Koszty takiego wynajmu wzrosły o 5% w Poznaniu i Katowicach, 15% w Krakowie, 20% w Warszawie i aż o 34% we Wrocławiu. W związku z tym w stolicy trzeba być przygotowanym na wydatek rzędu 4000 złotych, we Wrocławiu nieco ponad 3 tys., w Krakowie 2500. Jedynie w Katowicach można wynająć 100 metrów za mniej niż 4 tysiące.

Potwierdzeniem tezy o rosnących kosztach najmu jest porównanie ich z danymi za II kwartał 2006 roku. W ciągu roku wzrosły bez wyjątku koszty najmu wszystkich rodzajów mieszkań, w każdym z analizowanych w Raporcie Szybko.pl i Expandera miast. Analiza taka jest niezwykle interesująca, ponieważ pozwala na skonfrontowanie ze sobą danych dotyczących wzrostu cen kupna i sprzedaży mieszkań z danymi na temat wynajmu. Biorąc pod uwagę 5 aglomeracji (pomijamy Katowice, które nie były analizowane w roku 2006) średnie wzrosty dla tych miast wyglądały następująco. Najbardziej podrożał wynajem mieszkań 2 i 4 pokojowych, odpowiednio o 27 i 26%. Za wynajem mieszkań 3 pokojowych trzeba zapłacić 21% więcej a za kawalerkę o 14%. Dla porównania średnio w tych 5 miastach w ciągu 2006 roku cena metra kwadratowego mieszkania wzrosła o 62%. Wzrost kosztów najmu stanowi maksymalnie 43% wzrostu kosztów kupna. Niemniej jednak czynsze wbrew powszechnym opiniom nie stoją w miejscu, a ich wysokość czy potencjał wzrostu rządzą się podobnymi prawami jak ceny sprzedaży i są od niej zależne. W ciągu roku najbardziej bo średnio o 34% wzrosły koszty wynajmy mieszkań we Wrocławiu, gdzie dla przypomnienia najbardziej wzrosły także ceny mieszkań (84%). W Gdańsku czynsze poszły w górę o 28%, a ceny w 2006 o 73%. W Warszawie i Krakowie za wynajem trzeba zapłacić o odpowiednio 18 i 19% więcej, a ceny także odnotowały wzrosty na porównywalnym poziomie o 54 i 55%. Pierwszy wniosek, mimo że dość oczywisty, warty jest wyartykułowania. Koszty wynajmu podążają za cenami mieszkań, a jak wskazują powyższe dane, rosły najbardziej tam gdzie odnotowany został najwyższy wzrost cen.

Następną kwestią są zależności między podażą i popytem. Najmniej, o 14% wzrosły koszty wynajmu kawalerek, które od pewnego czasu przestały być w centrum zainteresowania wynajmujących. Najbardziej podnieśli ceny właściciele wynajmujący mieszkania 2 i 4 pokojowe, średnio w 5 miastach o 26 i 27%. Warto przypomnieć że już od dłuższego czasu najemcy poszukują mieszkań większych, a więc popyt rośnie a wraz z nim ceny. Rekordowy wzrost kosztów najmu w skali roku miał miejsce we Wrocławiu: za  wynajęcie mieszkania 3 pokojowego trzeba tu zapłacić miesięcznie o 52%, czyli 1700 złotych więcej niż w 2006, a za 4 pokoje o 38% więcej czyli 834 złote. W Krakowie najbardziej zdrożał wynajem mieszkań 3 pokojowych o 28%, w Warszawie mieszkań dużych 4 pokojowych o 35%, w Gdańsku za wynajem 2 pokoi trzeba zapłacić aż o 40% więcej, w Poznaniu również najbardziej zyskali właściciele wynajmujący mieszkania 2 pokojowe – 17%.
Warto zwrócić uwagę na wysoki wzrost kosztów wynajmu we Wrocławiu i Warszawie mieszkań dużych 3 i 4 pokojowych. W przypadku Wrocławia w dużej mierze jest to efekt dużego popytu na ten rodzaj lokali i jednocześnie niewielką podaż: w sumie niecałe 28% ofert. Podobnie w Warszawie, duże mieszkania 4 pokojowe stanowią zaledwie 4,5% oferty. Niewątpliwie w miastach dynamicznie rozwijających się, gdzie migruje „za pracą” duża grupa osób i dodatkowo istnieje duża grupa świetnie zarabiających, duże mieszkania o wysokim standardzie będą cieszyły się zainteresowaniem.

Dane dotyczące kosztów wynajmu w Warszawie, Krakowie, Poznaniu, Gdańsku,  Wrocławiu i Katowicach

WARSZAWA

Koszty wynajmu liczone jako średnie kwartalne są wyższe w II kwartale w porównaniu z I kwartałem 2007 roku. W ciągu  ostatnich 3 miesięcy koszty wynajmu nie można nazwać stabilnymi. W kwietniu wzrosły nawet o 12% w przypadku mieszkań 3 pokojowych, a następnie w ciągu kolejnych 2 miesięcy spadły. Ostatecznie wynajem mieszkań 2 i 3 pokojowych w czerwcu kosztował tyle samo co w marcu, a kawalerki i 4 pokojowe były o 6% droższe. W skali roku zmiany kosztów wynajmu były znacznie wyższe: koszty wynajmu mieszkań 4 pokojowych wzrosły od zeszłego roku o 35%, 2 pokojowych o 18%, kawalerek o 15%, a najmniej, bo o 5% 3 pokojowych. Przyrosty % być może nie wyglądają imponująco, ale już w przeliczeniu na realne „złotówki” wyniki są zachęcające: 35% to 1039 złotych miesięcznie a 12 468 złotych rocznie.

Jeśli chodzi o dzielnice w II kwartale najwyższe wzrosty mały miejsce w dzielnicach dotychczas stosunkowo tanich. Na Gocławiu, gdzie do tej pory wynajem był tańszy niż średnia dla Warszawy, koszty wzrosły o 5% w przypadku kawalerek, 29% dla mieszkań 2 pokojowych i aż 44% w przypadku 3 pokojowych. Podobnie na  Pradze Północ i Woli. W tym momencie najtańszymi dzielnicami są Tarchomin i Ursus. Mimo że ceny są tam nadal niższe od średnich to już bardzo trudno będzie znaleźć kawalerkę za mniej niż 1000 złotych. W lipcu zapewne zwolni się spora liczba mieszkań zamieszkiwanych przez studentów, ale już koniec III kwartału będzie szczytem sezonu najmu mieszkań, w związku z tym ceny najprawdopodobniej będą nadal rosły.

KRAKÓW

W II kwartale koszty wynajmu w Krakowie ulegały niewielkim wahaniom w ciągu kwartału. Niemniej jednak w porównaniu z zeszłym rokiem są one wyższe o 15% w wypadku kawalerek, 18% mieszkań 2 pokojowych, 23% 3 pokojowych i 20% 4 pokojowych. W II kwartale największe zmiany in plus  miały miejsce w przypadku kawalerek. W kolejnych 3 dzielnicach: Prądnik Czerwony, Łobzów i Bronowice przekroczyły poziom 1000 złotych. Poza wzrostami  mieliśmy też do czynienia ze znacznymi spadkami. Na przykład w Nowej Hucie w poprzednim kwartale trzeba było zapłacić za wynajem kawalerki około 800 złotych, a teraz jest to o 10% mniej czyli 720.
Cechą charakterystyczną rynku wynajmu mieszkań w Krakowie pozostają duże dysproporcje pomiędzy kosztami wynajmu w poszczególnych dzielnicach Krakowa. Najtańszą dzielnicą jest niezmiennie Nowa Huta. Różnice pomiędzy Nową Hutą a Starym Miastem sięgają ponad 100%: 3 pokojowe mieszkanie w Nowej Hucie można wynająć o 1283 złote taniej niż na Starym Mieście.

WROCŁAW

Analizując sytuację w największych polskich miastach, te same tendencje, jak w Krakowie i Warszawie, można zauważyć także we Wrocławiu. Nieznaczne wahnięcia, a nawet spadki w ciągu kwartału, a jednak ostatecznie koszty najmu wyższe niż w marcu 2007. W ostatnim kwartale we Wrocławiu najbardziej wzrosły koszty wynajmu mieszkań dużych, 4 pokojowych, o 11%. W chwili obecnej jest to już o prawie 500 złotych więcej niż w Krakowie i kwota porównywalna do stawek warszawskich. Także w skali roku najwięcej zyskali właściciele wynajmujący mieszkania duże: czynsz w mieszkaniach 4 pokojowych jest o 38% wyższy niż w II kwartale 2006, a w 3 pokojowych aż o 52%. Za wynajem kawalerek trzeba zapłacić 14% więcej, a 2 pokojowych 34%.

POZNAŃ I KATOWICE

Pomimo znacznego wzrostu cen mieszkań w I a także i w II kwartale 2007, koszty wynajmu nie zareagowały w proporcjonalny sposób na te zmiany, choć z wyjątkiem kawalerek i 2 pokojowych wzrosły o kilka punktów procentowych w stosunku do marca 2007. Wynajem 3 pokoi jest o  8% droższy, a mieszkań 4 pokojowych o 7%. Godny uwagi jest 13% spadek kosztów wynajmu kawalerek, który w ten sposób wrócił do poziomu ze stycznia 2007.
W Katowicach po raz kolejny wzrosły koszty wynajmu kawalerek, w ciągu kwartału o 7%.

ANALIZA RENTOWNOŚCI INWESTYCJI W MIESZKANIA Z UWZGLĘDNIENIEM PRZYCHODÓW Z WYNAJMU

W symulacji założyliśmy że mieszkanie kupujemy na 10 lat po to by je wynajmować a potem sprzedać z zyskiem. Nieruchomość kupujemy w całości na kredyt w złotówkach oprocentowany stawką 5,3 proc. zaciągnięty na 20 lat. Koszty związane za zakupem (prowizja banku, notariusz, podatek) przyjęliśmy na poziomie 5 proc. W trakcie trwania inwestycji wartość nieruchomości rośnie o 100 proc. (a więc nieco ponad 7 proc. w skali roku). Po 10 latach sprzedajemy mieszkanie spłacając z przychodu resztę kredytu i inkasując zysk. Przez okres trwania inwestycji uzyskujemy dochody z wynajmu, które częściowo rekompensują koszty.

Naszym celem było zbliżenie się do rynkowych realiów, dlatego zakładamy, że przychód z wynajmu uzyskiwany jest średnio przez 10 miesięcy w roku. Przychód jest oczywiście opodatkowany (podatek płacimy ryczałtem). Jednocześnie zakładamy konieczność “odświeżenia” mieszkania – to wydatek rzędu 10 proc. początkowej wartości nieruchomości. I wreszcie, uwzględniamy konieczność płacenia przez właściciela mieszkania czynszu (przyjęliśmy poziom 8 zł za m.kw. mieszkania). Efektem tych założeń są określone przepływy pieniężne w każdym miesiącu trwania 10-letniej inwestycji.

Znając wysokość tych przepływów, ich kierunek (koszt lub dochód) oraz moment w którym następują możemy policzyć wewnętrzną stopę zwrotu z inwestycji w mieszkania na wynajem. Wewnętrzna stopa zwrotu (internal rate of return) jest podstawową miarą pozwalającą zmierzyć opłacalność przedsięwzięć inwestycyjnych. Bardzo ważną cechą IRR jest to, że uwzględnia moment w którym ponoszone są koszty czy uzyskiwane przychody. Wartość pieniądza maleje w czasie w efekcie bardziej opłaca się ponosić koszty możliwie późno (odraczać je w czasie) i jednocześnie przybliżać moment uzyskania przychodów. Taka strategia jest możliwa dzięki wykorzystaniu kredytu hipotecznego z niskim wkładem własnym. Finansując nieruchomość w całości kredytem odraczamy w czasie ujemne przepływy finansowe.

IRR nie zmieniła się znacząco w ciągu ostatniego kwartału. Wahania, które miały miejsce  wynosiły dziesiąte części procenta i wszędzie poza Katowicami rentowność inwestycji na opisanych powyżej zasadach wzrosła.

* przyjęto że mieszkanie jest wynajmowane maksymalnie przez 10 miesięcy