SYTUACJA W NAJWIĘKSZYCH POLSKICH MIASTACH

W III kwartale – podobnie jak w drugim – można zaobserwować tendencje do stabilnego wzrostu cen wynajmu mieszkań w największych miastach. Ceny rosły we wszystkich miastach i niemal we wszystkich kategoriach mieszkań. Jedyne spadki miały miejsce we Wrocławiu dla mieszkań czteropokojowych – 3%, i dla kawalerek w Katowicach – 7%. Na tle innych miast szczególnie wyróżnia się Poznań, w którym mieszkania zdrożały najbardziej w porównaniu do poprzedniego kwartału: od 14 do 34% (w zależności od wielkości mieszkania). W górę szły głownie ceny mieszkań 2 i 3 pokojowych, które w serwisie Szybko.pl stanowiły w sumie 70% wszystkich ogłoszeń o wynajmie mieszkań. W tym najwięcej było ogłoszeń o wynajmie mieszkań 2 pokojowych, 48% wszystkich ogłoszeń zamieszczonych w ciągu ostatniego kwartału. To 2 razy więcej niż kawalerek i mieszkań 3 pokojowych, i niemal dziesięć razy więcej niż mieszkań 4 pokojowych.

W ostatnim kwartale najbardziej zmieniały się ceny mieszkań dużych i średnich. Niemal taki sam wzrost zaliczyły kawalerki. Wszędzie oprócz Katowic (ceny spadły o 7%), ceny wynajmu tego rodzaju mieszkań wzrosły o 7%.

Porównując miniony kwartał, do III kwartału 2006 roku największy wzrost cen wynajmu, miał miejsce w przypadku kawalerek w Gdańsku – o 55%. Również mieszkania 2 pokojowe zdrożały najbardziej w stolicy Pomorza – o 40 %, natomiast cena mieszkań 4 pokojowych niemal nie uległa zmianie. Również zmianie, w porównaniu do zeszłego roku, nie uległa cena mieszkań 3 pokojowych w Katowicach, i 4 pokojowych w Poznaniu.

Średnio najbardziej wzrosły ceny mieszkań we Wrocławiu – na przestrzeni roku od 33% dla mieszkań z dwoma pokojami, do 47% dla mieszkań 3 pokojowych – co było najwyższym wzrostem w Polsce dla tej kategorii.

Wspólnie z firmą Expander porównaliśmy przychody z wynajmu mieszkania 2 pokojowego z wysokością spłaty miesięcznej raty kredytu na zakup takiego mieszkania. Do analizy zostały wzięte średnie przychody z wynajmu i średnie ceny mieszkań tej wielkości w analizowanych miastach. Następnie obliczono wysokość miesięcznej kwoty kredytu przy założeniu finansowania zakupu mieszkania w całości kredytem hipotecznym. Przyjęto, że zaciągamy kredyt we frankach szwajcarskich na 30 lat przy oprocentowaniu 3,6% .
Z przeprowadzonej analizy wynika, iż jedynie w Łodzi i w Katowicach raty zaciągniętego kredytu byłby mniejsze niż czynsz za wynajem takiego samego mieszkania. W pozostałych miastach rata kredytu miesięcznie byłaby nawet o niemal 29% wyższa niż czynsz za wynajem. Patrząc więc krótkoterminowo, bardziej opłacalny jest w tym momencie wynajem mieszkania. Jest to wniosek oparty o założenie, że właściciel mieszkania nie traktuje jego zakupu jako inwestycji pieniędzy i nie liczy się z długoterminowym wzrostem wartości mieszkania, a jedynie zaspokaja potrzeby mieszkaniowe na krótki okres – np. na czas studiów.

Szczegółowe dane dotyczące Warszawy, Krakowa, Gdańska , Poznania, Wrocławia, Katowic

Warszawa

Koszty wynajmu mieszkań w Warszawie, liczone kwartalnie, są we wszystkich przypadkach – za wyjątkiem mieszkań 4 pokojowych, wyższe niż w II kwartale tego roku. W czerwcu ceny były niemal identyczne jak w kwietniu 2007 roku, jednak już w kolejny miesiącach zaczęły rosnąć. Porównując kwartały, największy wzrost zanotowały mieszkania 3 pokojowe  o 17 % uzyskując średnią na poziomie 2545 zł. Najmniej wzrosły koszty wynajmu mieszkań 4 pokojowych o 4 % w porównaniu do poprzedniego kwartału, dając czynsz w wysokości 3525 zł. W przeciwieństwie do II kwartału, w III ceny mieszkań 3 pokojowych były bardzo stabilne. Dla nich kwartał rozpoczął się dwunastoprocentowym skokiem, a następnie miał miejsce 4% wzrost we wrześniu. Za to dość niespokojnie zachowywały się ceny mieszkań dwupokojowych. Trzeci kwartał rozpoczęły prawie sześcioprocentowym spadkiem w porównaniu do maja, następnie ich ceny wzrosły o 13% w lipcu, i we wrześniu miał miejsce jeszcze nieznaczny wzrost, który równie dobrze można uznać za błąd statystyczny.

Jeśli chodzi o dzielnice, to najwyższy wzrost miał miejsce w rejonach, gdzie ceny do tej pory utrzymywały się powyżej średniej. Najbardziej spektakularne wzrosty miały miejsce w Wilanowie gdzie wynajem mieszkania 2-pokojowego podrożał o 30% (wzrost o 548 zł) w stosunku do II kwartału i jest to obecnie najwyższa cena mieszkań dwupokojowych w stolicy. Natomiast wynajem mieszkania 3-pokojwego podrożał o 22%, czyli aż o 583 złote. Przyczyną tak wysokich cen w tamtym rejonie Warszawy, jest oferta nowych mieszkań o bardzo wysokim standardzie wykończenia oraz to, że w większości są to mieszkania w budynkach dopiero oddanych do użytku.
Wśród kawalerek, wynajem najbardziej podrożał na Żoliborzu – o 26% w porównaniu do II kwartału, jednak najdroższe kawalerki – podobnie jak w poprzednim kwartale – znajdują się na Kabatach, gdzie miesięczny czynsz wynosi ok. 1467 zł. Mówiąc o Żoliborzu warto zauważyć, iż w przypadku mieszkań dwu i trzypokojowych, można go już zakwalifikować do najdroższych dzielnic Warszawy, obok Centrum, Wilanowa czy Mokotowa.
W przypadku mieszkań trzypokojowych, najdroższe znajdują się w Śródmieściu i Centrum – tam czynsz miesięczny wynosi ok. 3347 zł, i w porównaniu do poprzedniego kwartału wzrósł o 16%. Najwyższy procentowy wzrost miał miejsce na Bielanach – o 28%.
Przyglądając się cenom wynajmu mieszkań, można zobaczyć bardzo duże rozbieżności pomiędzy dzielnicami. Największe dotyczą mieszkań trzypokojowych gdzie pomiędzy najdroższą (Centrum/Śródmieście), a najtańszą dzielnicą (Tarchomin) jest aż 1720 złotych różnicy.

Kraków

Pierwsza część III kwartału w stolicy Małopolski była dość niespokojna za sprawą dużych wahnięć cen wynajmu kawalerek i mieszkań czteropokojowych. Po spadku cen w lipcu o 9 i 10% w stosunku do czerwca, w sierpniu nastąpił ich gwałtowny wzrost o 13% dla kawalerek, i 11,5% w przypadku mieszkań czteropokojowych. Najstabilniej zachowywały się ceny wynajmu mieszkań trzypokojowych. Ich koszt wzrósł o 7% w porównaniu do II kwartału. Najwyższy wzrost należał do mieszkań 2-pokojowych – 14%, najniższy zaś do 4-pokojowych – 5%.

Analizując ceny w dzielnicach Krakowa, można zauważyć bardzo duże wzrosty kosztów wynajmu kawalerek w porównaniu do II kwartału. Obecnie, w większości rejonów przekroczyły one już kwotę tysiąca złotych. Najdroższe kawalerki znajdują się obecnie na Łagiewnikach, najtańsze natomiast na Czyżynach. III kwartał w Krakowie odznaczył się bardzo niestabilnymi cenami. Przy pięcioprocentowym spadku cen wynajmu mieszkań jedno-i dwupokojowych, mieszkania 3-pokojowe na Czyżynach podrożały o 22%.
Wynajem mieszkania dwupokojowego najtańszy jest na Nowej Hucie i w Czyżynach – ok. 1090 zł miesięcznie. Najwięcej zaś wynajem takiego mieszkania kosztował na Starym Mieście – 1983 zł, co jest ceną dużo powyżej średniej krakowskiej, jak i średniej warszawskiej dla tej wielkości mieszkań. Na krakowskim Starym Mieście również najdroższy jest wynajem mieszkań trzypokojowych – średnio 2620 zł. Warto zauważyć, że wśród mieszkań trzypokojowych, tylko 2 dzielnice przekroczyły barierę 2 tys. złotych miesięcznie  i jest to właśnie Stare Miasto i Łobzów.

Wrocław

Analizując sytuację na rynku wynajmu mieszkań we Wrocławiu, można zauważyć, podobnie jak w innych miastach, wahnięcia cen w poszczególnych miesiącach. Największy wzrost należał w III kwartale do kawalerek – 11%, następnie mieszkania trzypokojowe 7% i najmniej mieszkania dwupokojowe – 5%. Ceny mieszkań czteropokojowych pozostały niemal bez zmian, z lekką półtoraprocentową korektą w porównaniu do końca II kwartału.

Średnie ceny wynajmu mieszkania we Wrocławiu są w większości przypadków wyższe niż w Krakowie. De facto, Wrocław jest obecnie drugim, zaraz po Warszawie, najdroższym miastem w Polsce pod względem cen wynajmu mieszkań. Najdroższy jest wynajem mieszkania na Starym Mieście, które jako jedyna dzielnica Wrocławia przekracza kwotę 2 tys. złotych za mieszkanie dwupokojowe. Najtańszą dzielnicą jest Psie Pole, które ma ceny zbliżone do Fabrycznej, jednak w przypadku mieszkań trzypokojowych, jako jedyna dzielnica Wrocławia nie przekroczyła granicy 2 tys. miesięcznie.

Poznań i Katowice

Spośród analizowanych w tym Raporcie miast, Poznań jest jedynym miastem, w którym ceny wynajmu mieszkań notują regularne i dość wysokie wzrosty. Najwyższy wzrost zaliczyły ceny kawalerek i mieszkań trzypokojowych (wyraźnie najpopularniejszych w Poznaniu) – 34 i 31% w stosunku do II kwartału. Nieco mniej, bo 21% wzrosły ceny wynajmu mieszkań 2-pokojowych, natomiast najmniej wynajem mieszkań 4-pokojowych – „tylko” 14%.

W Katowicach zanotowano na koniec poprzedniego kwartału siedmioprocentowy wzrost cen wynajmu kawalerek. W III kwartale nastąpiła jednak korekta, i ceny wróciły po poziomu z końcówki I kwartału 2007 roku. Najwyższy wzrost zanotowały mieszkania trzypokojowe – o 12%.

Gdańsk

W stosunku do początku 2007 roku, największe wzrosty widać w cenach wynajmu mieszkań trzypokojowych. Szczególnie różnica ta widoczna była w sierpniu, kiedy to ceny tych mieszkań skoczyły do 2627 złotych miesięcznie. Średnio, w III kwartale, kawalerkę można było wynająć za 1140 zł, dwupokojowe mieszkanie za 1439 zł, a trzypokojowe mieszkanie za 2373 złote miesięcznie. Gdańsk plasuje się w czołówce miast pod względem wysokości kosztów wynajmu mieszkania.