Sytuacjia w największch  polskich miastach

I kwartał 2007 to kolejny okres, kiedy rosły koszty wynajmu. W ciągu ostatnich 3 miesięcy we wszystkich analizowanych lokalizacjach wzrosły koszty wynajmu kawalerek oraz  mieszkań 2 pokojowych. W przypadku mieszkań 3 pokojowych nieznacznie bo o 5,7% spadły ceny tylko w Krakowie. Koszty wynajmu dużych mieszkań 4 pokojowych są ponad 8% niższe w Krakowie i Poznaniu w porównaniu z  IV kwartalem 2006. Pozostałe zaś miasta również odnotowały wzrosty.

Biorąc pod uwagę ciągle rosnące ceny mieszkań, tendencja wzrostu kosztów wynajmu jest zjawiskiem naturalnym i prawidłowym. Jest bardzo prawdopodobne, iż rosnące ceny mieszkań wyeliminują pewną grupę osób spośród kupujących i będą oni zmuszeni do wynajmu. W ten sposób nastąpi zwiększenie popytu. Na rynku wynajmu z pewnością nie będziemy jednak mieli do czynienia z luką podażową podobną do występującej na rynku kupna/sprzedaży. Oznacza to, że nie należy spodziewać się galopującego wzrostu cen najmu, ale można przewidywać stabilne kilkuprocentowe wzrosty w ciągu kwartału.

W I kwartale 2007 najbardziej wzrosły koszty wynajmu mieszkań 2 pokojowych: w Warszawie aż o 14,9%, w Katowicach o 14%, w Poznaniu o prawie 13%, w Gdańsku o 11%. Za kawalerki także trzeba zapłacić więcej niż w zeszłym roku. Najbardziej o 8,4% zdrożały czynsze w Katowicach, wzrosty rzędu 5% nastąpiły w Warszawie, Gdańsku i Poznaniu. W Krakowie i Wrocławiu miały miejsce identyczne wzrosty o 3,6%. W tym momencie już w 3 na 5 miastach koszty wynajmu kawalerki są wyższe niż tysiąc złotych. W przypadku mieszkań 1 i 2 pokojowych łatwo wyodrębnić 3 grupy cenowe: najdroższa Warszawa, 2 grupa to Wrocław i Kraków, 3 grupą są Gdańsk, Poznań i „doszusowujące” do nich Katowice. W przypadku mieszkań większych brak jest już tego typu proporcji i ceny są bardzo zróżnicowane. Na przykład wynajęcie mieszkania 4 pokojowego jest ponad 4 razy droższe w Warszawie niż w Katowicach.

Wśród najemców największą popularnością nadal cieszą się mieszkania dwu i jednopokojowe. Należy pamiętać, iż wszystkie analizowane przez nas miasta to duże ośrodki akademickie i znaczna część popytu jest generowana przez studentów. Początek roku to jeden z dwóch okresów, kiedy jest większe prawdopodobieństwo, że studenci będą poszukiwali mieszkań do wynajęcia. Być może stworzone przez nich zapotrzebowanie w jakimś stopniu wpłynęło na wzrost cen w ostatnim kwartale.

Dane dotyczące kosztów wynajmu w Warszawie, Krakowie, Poznaniu, Gdańsku,  Wrocławiu i Kotowicach

Warszawa

I kwartał 2006 roku jest pierwszym okresem od dłuższego czasu, kiedy koszty wynajmu odnotowały tak duże wzrosty i to w przypadku wszystkich rodzajów nieruchomości. Najbardziej (procentowo) bo o prawie 15% i 218 złotych podrożał wynajem mieszkań 2 pokojowych. Za wynajęcie mieszkania 3 pokojowego trzeba zapłacić średnio o 252 złotych więcej (12,3%). Za 4 pokoje płacimy o 126 złotych więcej (3,9%) za kawalerki 56 złotych (5,2%). Na przestrzeni kwartału następowały pewne fluktuacje, jednak trend wzrostowy wydaje się stabilny i uzasadniony rosnącymi kosztami zakupu mieszkań.

Wzrosty cen nie nastąpiły jednak równomiernie we wszystkich dzielnicach. O ponad 30% czyli znacznie powyżej średniej wzrosły koszty wynajmu mieszkań w Wilanowie, zyskały także najpopularniejsze lokalizacje: Mokotów, gdzie mieszkania 2 pokojowe zdrożały o 28%, Centrum i Śródmieście, gdzie wynajęcie kawalerki i 2 pokoi jest droższe o ponad 20% niż w zeszłym roku. Najmniej bo zaledwie o 1 do 7% podniosły się koszty wynajmu mieszkan na Gocławiu i Tarchominie. Najdroższe w chwili obecnej są czynsze w dzielnicach centralnych: Centrum, Śródmieście, Mokotów, Ochota. Wynajmując 3 pokojowe mieszkanie na Mokotowie płacimy tyle, że stać by nas było na wynajęcie dwóch takich lokali na Białołęce. Takie dysproporcje są świetnym dowodem na to jak ważna jest dla wynajmujących lokalizacja.

Kraków

Kraków to specyficzne miasto, jeśli chodzi o rynek wynajmu mieszkań. Po pierwsze największe w Polsce miasto akademickie musi przyjąć i zapewnić mieszkanie kilkudziesięciu tysiącom młodych ludzi tu studiującym. Z drugiej strony, setki tysięcy corocznie odwiedzających Kraków turystów także potrzebują bazy noclegowej. Wiele mieszkań jest więc przeznaczonych na wynajem krótkookresowy, który może być ekonomicznie bardziej opłacalny od tradycyjnej formy. Zazwyczaj pod taki wynajem przeznaczone są mieszkania większe, minimum 2 pokojowe. Wymagane jest także aby prezentowały dobry standard techniczny, były wygodnie i estetycznie wykończone. Ogranicza to ilość dużych mieszkań dostępnych dla tradycyjnego wynajmu.

Wśród wynajmujących nadal największą popularnością cieszą się lokale 1 i 2 pokojowe i to właśnie koszty ich wynajmu wzrosły w ciągu 3 miesięcy najbardziej: kawalerki o ponad 100 złotcych, dwóch pokoi o 89 złotych. Najtaniej w Krakowie można wynająć mieszkanie w dzielnicach Prokocim-Bieżanów i Czyżyny. Tylko tu za kawalerkę płaci się mniej niż 800 złotych miesięcznie. Obok Łagiewnik były to jedyne dzielnice, w których odnotowano wzrosty kosztów wynajmu mieszkań każdej wielkości. Tradycyjnie niedroga jest też Nowa Huta i Bieńczyce. W grupie najdroższych lokalizacji, także podobnie jak w poprzednich okresach znajdują się Stare Miasto, Zwierzyniec i Grzegórzki.

Wrocław

Już w IV kwartale 2006 koszty wynajmu miekszań we Wrocławiu ukształtowały się na poziomie porównywalnym do krakowskiego. W tym momencie, aby wynająć mieszkanie we Wrocławiu, trzeba już dysponować większą gotówką niż w Krakowie. W wyniku ruchów cenowych, które miały miejsce na przestrzeni kwartału za wynajęcie kawalerki trzeba zapłacić o ponad 100 złotych więcej niż w grudniu, za 3 pokoje o 84 złote więcej a za 4 pokoje aż o 519 czyli 23% więcej. Spadły jedynie koszty wynajmu mieszkań 2 pokojowych, wydaje się jednak iż jest to zjawisko chwilowe i w kolejnym kwartale można spodziewać się powrotu ceny rzędu 1500 złotych miesięcznie.

Poznań

Poznań jest w I kwartale 2007 niekwestionowanym liderem wzrostów cen kupna/sprzedaży mieszkań. Nie przełożyło się to dotychczas na stabilną tendencję wzrostu kosztów wynajmu mieszkań.  W poniższej tabeli widać, iż znacząco wzrosły jedynie koszty wynajmu kawalerek, od grudnia 2006 aż o 30% czyli 227 złotych. W ciągu kwartału widoczny jest spedek kosztów wynajmu mieszkań 2 i 3 pokojowych. Sytuację tę można tłumaczyć fluktuacjami popytu. Styczeń jest bowiem miesiącem, kiedy część studentów zmienia mieszkania. Styczniowy skok cen w przypadku mieszkań 2 i 3 pokojowych można wytłumaczyć zapotrzebowaniem ze strony studentów, wśród których lokale 2 i 3 pokojowe są bardzo popularne. Spadek zaś do poziomu porównywalnego z końcem roku 2006 to efekt wygaśnięcia tego popytu.

Wydaje się, iż w ciągu najbliższych miesięcy powinniśmy mieć jednak do czynienia ze wzrostem stawek za wynajem mieszkań, który będzie następstwem znacznego wzrostu cen zakupu nieruchomości w Poznaniu.

Katowice, Gdańsk

W Katowicach i Gdańsku w I kwartale 2007 mieliśmy do czynienia z porównywalną dynamiką wzrostu kosztów wynajmu mieszkań. Najwyższy procentowy wzrost miał miejsce w przypadku kawalerek w Gdańsku i wyniósł 16%. W realnych złotówkach jednak wyższe wzrosty nastąpiły w Katowicach. O 183 złote więcej niż w grudniu należy zapłacić za wynajem mieszkania 3 pokojowego,  a o 142 za 2 pokojowego.

ANALIZA RENTOWNOŚCI INWESTYCJI W MIESZKANIA Z UWZGLĘDNIENIEM PRZYCHODÓW Z WYNAJMU

Nieruchomości lepsze niż akcje?  

W symulacji założyliśmy że mieszkanie kupujemy na 10 lat po to by je wynajmować a potem sprzedać z zyskiem. Nieruchomość kupujemy w całości na kredyt w złotówkach oprocentowany stawką 5,3 proc. zaciągnięty na 20 lat. Koszty związane za zakupem (prowizja banku, notariusz, podatek) przyjęliśmy na poziomie 5 proc. W trakcie trwania inwestycji wartość nieruchomości rośnie o 100 proc. (a więc nieco ponad 7 proc. w skali roku). Po 10 latach sprzedajemy mieszkanie spłacając z przychodu resztę kredytu i inkasując zysk. Przez okres trwania inwestycji uzyskujemy dochody z wynajmu, które częściowo rekompensują koszty.

Naszym celem było zbliżenie się do rynkowych realiów, dlatego zakładamy, że przychód z wynajmu uzyskiwany jest średnio przez 10 miesięcy w roku. Przychód jest oczywiście opodatkowany (podatek płacimy ryczałtem). Jednocześnie zakładamy konieczność “odświeżenia” mieszkania – to wydatek rzędu 10 proc. początkowej wartości nieruchomości. I wreszcie, uwzględniamy konieczność płacenia przez właściciela mieszkania czynszu (przyjęliśmy poziom 8 zł za m.kw. mieszkania). Efektem tych założeń są określone przepływy pieniężne w każdym miesiącu trwania 10-letniej inwestycji.

Znając wysokość tych przepływów, ich kierunek (koszt lub dochód) oraz moment w którym następują możemy policzyć wewnętrzną stopę zwrotu z inwestycji w mieszkania na wynajem. Wewnętrzna stopa zwrotu (internal rate of return) jest podstawową miarą pozwalającą zmierzyć opłacalność przedsięwzięć inwestycyjnych. Bardzo ważną cechą IRR jest to, że uwzględnia moment w którym ponoszone są koszty czy uzyskiwane przychody. Wartość pieniądza maleje w czasie w efekcie bardziej opłaca się ponosić koszty możliwie późno (odraczać je w czasie) i jednocześnie przybliżać moment uzyskania przychodów. Taka strategia jest możliwa dzięki wykorzystaniu kredytu hipotecznego z niskim wkładem własnym. Finansując nieruchomość w całości kredytem odraczamy w czasie ujemne przepływy finansowe.

Przeanalizujmy to na konkretnym przypadku. Rentowność inwestycji w 2-pokojowe mieszkania w Warszawie przy sfinansowaniu go w całości kredytem w złotówkach wyniosła 10,86 proc. Gdyby mieszkanie zostało kupione tylko w 80 procentach za pieniądze z kredytu a w 20 proc. za własne oszczędności inwestora wówczas wewnętrzna stopa zwrotu spada do 9,66 proc. W przypadku zakupu mieszkania w całości za gótówkę stopa zwrotu wynosi tylko 7,74 proc. Potencjalnie najwyższą rentowność uzyskamy finansując zakup kredytem we frankach szwajcarskich – w tym przypadku byłoby to 13,99 proc. W poniższych tabelkach zaprezentowaliśmy jednak wyliczenia dla kredytów w złotówkach, by nie zwiększać zmiennych elementów w symulacji (w przypadku kredytu we frankach chodzi o kurs CHF/PLN – należałoby założyć że będzie na stałym poziomie w trakcie trwania lokaty).

Kluczowym elementem symulacji jest poziom wzrostu wartości nieruchomości. I rzeczywiście: każdy “mieszkaniowy inwestor” powinien brać pod uwagę przede wszystkim ten parametr. Dochody z wynajmu mają tylko na bieżąco “amortyzować” koszty. Spójrzmy ponownie na naszą symulację. Gdyby założyć pesymistyczne, że mieszkanie w Warszawie podrożeje w ciągu 10 lat nie o 100 ale tylko o 50 proc. wówczas stopa zwrotu spadnie z 10,86 proc. do 3,82 proc. Inwestycja w nieruchomości da zysk na poziomie lokaty bankowej. Gdyby natomiast założyć, że wzrost wartości wyniesie 100 proc. ale przez 10 lat nie będziemy mieszkania wynajmować wówczas rocznie zyskamy (przy tych założeniach) 4,61 proc. Spadek jest więc nieco niższy.

Zdecydowanie warto więc wykorzystywać kredyt jako narzędzie przy inwestowaniu w nieruchomości. Jeśli chcemy co miesiąc ponosić relatywnie niskie koszty wówczas warto zaciągnąć kredyt we frankach szwajcarskich na okres np. 30 lat. Kluczowy jest wybór nieruchomości o dużym potencjale wzrostu – pod uwagę należy wziąc technologię, wysokość budynku, rozkład mieszkania, a przede wszystkim lokalizację. W polskich warunkach można zakładać że inwestycja w nieruchomość pod wynajem przyniesie zysk rzędu 10-15 proc. rocznie – to znacznie więcej niż lokaty bankowe czy obligacje. Rynek akcji okresowo przynosi zyski znacznie wyższe jednak średniorocznie, w dłuższej perspektywie stopy zwrotu zbliżają się do 10 proc. Nieruchomości są więc bardzo atrakyjną propozycją inwestycyjną. Dodatkowo jest to też jedyna inwestycja, w którą nie trzeba angażować własnych oszczędności, lecz tanio pożyczone pieniądze banku.